ECLI:NL:RBMNE:2025:5757

• Datum uitspraak: 24 oktober 2025
• Publicatiedatum: 5 november 2025
• Zaaknummer: 24/794
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.A. Spee
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 24 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 211.000,- per 1 januari 2022, waarop eiser bezwaar had aangetekend. De heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond, waarna eiser beroep instelde. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Eiser voerde aan dat de woning slecht geïsoleerd was en dat de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen niet correct waren gecorrigeerd voor de Vereniging van Eigenaars (VVE). De rechtbank volgde de heffingsambtenaar in zijn argumentatie en oordeelde dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar waren. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waardoor de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/794

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht )

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D. Koopmans ).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 211.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1952 gebouwde bovenwoning met een berging/schuur van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 59 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 211.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 28 mei 2022 voor € 295.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 3 februari 2021 voor € 232.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 4 maart 2022 voor € 275.200,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen goed met een bovenwoning te vergelijken appartementen en flatwoningen zijn. De referentiewoningen zijn gelegen in laagbouw complexen. Verder liggen de referentiewoningen in dezelfde wijk in [plaats] en zijn de woningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Het duurzaamheidsniveau

9. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit een overeenkomstige bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Aandeel VVE

10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat in de taxatiematrix is opgenomen hoe groot het aandeel in de reserves van de VVE zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk maakt dat de transactieprijzen zijn geschoond van het aandeel in het reserve van de VVE. De beroepsgrond slaagt niet.

Het objecttype

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het objecttype van de woning. De woning is namelijk een bovenwoning, terwijl de gebruikte referentiewoningen flatwoningen en appartementen zijn. Doordat de heffingsambtenaar de waarde probeert te onderbouwen met woningen van een ander objecttype, zijn deze verkoopcijfers volgens eiser niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning is vergeleken met appartementen en flatwoningen omdat er onvoldoende bovenwoningen zijn verkocht. Volgens de heffingsambtenaar zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar, mede omdat het objecten in een laagbouw complex zijn. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging / de etage

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.

12.1

De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiser, dat hoe hoger een appartement ligt, hoe meer er voor betaald wordt, is niet onderbouwd. De verdieping waarop een appartement is gelegen en de waarde die daaraan wordt toegekend, is subjectief. De één zal liever op de begane grond wonen en de ander op een verdieping. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).