ECLI:NL:RBMNE:2025:6199

• Datum uitspraak: 21 november 2025
• Publicatiedatum: 19 november 2025
• Zaaknummer: 11801843
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beheerderswissel in appartementencomplex en afwijzing verzoek tot vervangend besluit

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, hebben de verzoekers, eigenaren van vijf van de twintig appartementen in een complex, een verzoek ingediend om een beheerderswissel door te voeren. De huidige beheerder, verbonden aan de Stichting Ymere, wordt door de verzoekers als ongeschikt beschouwd. Tijdens een buitengewone VvE-vergadering op 10 juli 2025 werd een voorstel tot beheerderswissel verworpen door een staking van stemmen. De verzoekers hebben de kantonrechter gevraagd om een vervangend besluit te nemen op basis van artikel 5:130 lid 2 BW, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat dit verzoek niet ontvankelijk is. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verzoekers niet de juiste partij hebben aangeklaagd, aangezien de VvE als verweerder had moeten worden aangemerkt. Bovendien zijn de argumenten van de verzoekers onvoldoende onderbouwd om de beheerderswissel te rechtvaardigen. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen en de VvE veroordeeld in de proceskosten van Ymere, die op € 812,00 zijn begroot. De beschikking is op 21 november 2025 openbaar uitgesproken.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer / rekestnummer: 11801843 \ ME VERZ 25-104

Beschikking van 21 november 2025

in de zaak van

1. [verzoeker sub 1] ,

te [plaats] ,
2.
[verzoeker sub 2] ,

te [plaats] ,
3.
[verzoeker sub 3] ,

te [plaats] ,
4.
[verzoeker sub 4] ,

te [plaats] ,
5.
[verzoeker sub 5] ,

te [plaats] ,

6.
[verzoeker sub 6] ,

te [plaats] ,

verzoekende partijen,

hierna samen te noemen: [verzoeker sub 1] c.s. en afzonderlijk: [verzoeker sub 1] , [verzoeker sub 2] , [verzoeker sub 3] , [verzoeker sub 4] , [verzoeker sub 5] en [verzoeker sub 6] ,

advocaat: mr. J.G. Geerdes te Almere,

tegen

STICHTING YMERE ,

te Amsterdam,

verwerende partij,

hierna te noemen: Ymere,

advocaat: mr. J.P.H. Willems te Arnhem,

DE VERENIGING VAN EIGENAARS [.] ,

te [plaats] ,

belanghebbende,

hierna te noemen: de VvE,

zonder gemachtigde verschenen.

1. De procedure

1.1.

De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:

- het verzoekschrift van 18 juli 2025 met producties 1, 3, 4, 5, 6 en 7

- het verweerschrift met productie 1

- vier door [verzoeker sub 1] c.s. op 10 oktober 2025 ingediende aanvullende producties (niet genummerd).

1.2.

Bij de mondelinge behandeling van 15 oktober 2025 zijn namens [verzoeker sub 1] c.s. verschenen: [verzoeker sub 2] en [verzoeker sub 4] (beiden zowel voor zichzelf en in hoedanigheid van statutair bestuurder van de VvE), [verzoeker sub 5] , [verzoeker sub 6] en mr. Geerdes. Namens Ymere zijn verschenen mevrouw [A] (bij Ymere werkzaam als [functie] ) en mr. Willems. Daarnaast zijn als belangstellenden aanwezig geweest de echtgenote van [verzoeker sub 4] en mevrouw [B] , werkzaam bij Ymere. De griffier heeft aantekeningen gemaakt en mr. Willems heeft spreekaantekeningen overgelegd.

1.3.

Aan het eind van de zitting is bepaald dat op 12 november 2025 uitspraak wordt gedaan. Dat is helaas niet gelukt.

2. De kern van de zaak

2.1.

Verzoekers zijn de eigenaren van vijf van de 20 appartementen in het appartementencomplex aan de [straat] [nummeraanduiding 1] tot en met [nummeraanduiding 2] te ( [postcode] ) [plaats] . Ymere is eigenaar van de overige 15 appartementen en verhuurt deze aan derden. Daarnaast is [naam] , verbonden aan Ymere, de beheerder van het complex. Als het gaat om die hoedanigheid zal zij [naam] worden genoemd.

2.2.

[verzoeker sub 1] c.s. is ontevreden met [naam] als beheerder en wil dat [onderneming 1] (hierna: [onderneming 1] ) [naam] met ingang van 1 januari 2026 opvolgt als beheerder. Deze gewenste beheerderswissel (hierna: de beheerderswissel) is door het bestuur van de VvE (hierna: het bestuur) voorgesteld tijdens de buitengewone VvE-vergadering van 10 juli 2025. De stemmen zijn toen gestaakt en ingevolge artikel 37 lid 2 van het Modelreglement 1992 (hierna: het Modelreglement) wordt het voorstel dan geacht te zijn verworpen, zodat geen besluit tot stand is gekomen.

2.3.

In deze procedure verzoekt [verzoeker sub 1] c.s. de kantonrechter om:

• alsnog tot de beheerderswissel te besluiten “bij wijze van vervangend besluit op grond van artikel 5:130 lid 2 BW”;
• te bepalen dat dit vervangend besluit in de plaats treedt van tijdens de buitengewone VvE-vergadering van 10 juli 2025 verworpen besluit; en
• Ymere en/of [naam] te gelasten het vervangend besluit ten uitvoer te leggen,

met veroordeling van Ymere in de kosten en uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen. De kantonrechter wijst de vorderingen af. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.

3. De achtergrond van de zaak

3.1.

[verzoeker sub 1] c.s. heeft gezamenlijk 245 van de 1.000 stemmen in vergaderingen van de VvE. Zij heeft met al die stemmen op de buitengewone vergadering van 10 juli 2025 voor de voorgestelde beheerderswissel gestemd. De overige 755 stemmen zijn van Ymere, maar uit artikel XXIII van de splitsingsakte (waarin artikel 34 lid 2 Modelreglement wordt vervangen door een afwijkende regeling ^[1] ) volgt dat zij in dit geval maximaal 245 stemmen kon uitbrengen. Ymere heeft al die 245 stemmen uitgebracht tegen de voorgestelde beheerderswissel.

3.2.

Artikel 37 lid 2 Modelreglement bepaalt onder meer dat

“
Bij staking van stemmen over zaken wordt het voorstel geacht te zijn verworpen. ”

Op grond van artikel XXIV splitsingsakte wordt aan dat artikel 37 lid 2 Modelreglement toegevoegd:

“
In afwijking van het in lid 2 bepaalde zal bij staking van stemmen, indien die staking het gevolg is van het bepaalde in artikel XXIII van deze akte, op verzoek van de meest gerede eigenaar het betreffende onderwerp worden voorgelegd aan de Kantonrechter binnen wiens ambtsgebied het onderhavige complex is gelegen en die alsdan een voor de eigenaars in hoogste ressort bindend besluit zal nemen; de kosten van de procedure komen ten laste van de vereniging. ”

4. De beoordeling

Vernietiging (5:130 BW) en machtiging (5:121BW) stranden op formele gronden

4.1.

In zijn verzoekschrift vraagt [verzoeker sub 1] c.s. een vervangend besluit op grond van artikel 5:130 lid 2 BW. Dat artikel gaat echter over vernietiging van besluiten en biedt dus geen grondslag voor een vervangend besluit. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker sub 1] c.s. toegelicht dat zij (ook) heeft bedoeld te verzoeken om het op de vergadering van 10 juli 2025 genomen VvE-besluit om de beheerderswissel te verwerpen te vernietigen op grond van 5:130 BW en vervolgens [verzoeker sub 1] c.s. een machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 BW ter vervanging van de medewerking van Ymere aan de beheerderswissel.

4.2.

Voor een dergelijk verzoek op grond van artikel 5:130 BW en artikel 5:121 BW is [verzoeker sub 1] c.s. echter niet-ontvankelijk. Voor beide grondslagen geldt namelijk dat niet Ymere als verweerder had moeten worden aangemerkt maar de VvE. [verzoeker sub 1] c.s. heeft de VvE wel als belanghebbende opgeroepen, maar dat is niet voldoende. De vorderingen van [verzoeker sub 1] c.s. kunnen alleen al om deze reden niet worden toegewezen op deze grondslag.

4.3.

De kantonrechter merkt ten overvloede op dat de gevraagde vernietiging van het “verwerpingsbesluit” op grond van artikel 5:130 BW ook zou zijn gestrand op gebrek aan belang. De tweeslag van artikel 5:130 BW en vervolgens artikel 5:121 BW heeft namelijk alleen zin als er een besluit ligt dat toewijzing van de vervangende machtiging verhindert of bemoeilijkt. Hier is dat niet het geval.

4.4.

De kantonrechter merkt – ook ten overvloede – op dat het andere formele verweer van Ymere tegen de vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW, dat de beheerderswissel geen besluit is waarvoor de kantonrechter een vervangende machtiging kan afgeven, niet slaagt. De jurisprudentie waarnaar Ymere verwijst is inmiddels achterhaald. ^[2] Wel zou het verzoek zijn afgewezen op inhoudelijke gronden. Gelet op de zojuist aangehaalde jurisprudentie geldt voor een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW immers een hoge drempel, die kort gezegd inhoudt dat [verzoeker sub 1] c.s. dient aan te tonen dat Ymere zonder enige redelijke grond weigert om mee te werken aan de beheerderswissel.

4.5.

Volgens Ymere zijn die redelijke gronden om medewerking aan de overgang naar [onderneming 1] te weigeren er wel. Zij vindt het bezwaarlijk om in te stemmen met [onderneming 1] als nieuwe beheerder zonder voorafgaand marktonderzoek, waarmee zij bedoelt dat eerst bij verschillende professionele VvE-beheerders offertes hadden moeten worden opgevraagd en vergeleken. Ten tweede vreest zij dat [onderneming 1] als eenmanszaak over minder ervaring en kennis zal beschikken en dat er meer problemen bij de waarneming zullen zijn dan bij een grotere VvE-beheerder. Ten derde vindt Ymere het bezwaarlijk dat [onderneming 1] geen gebruik maakt van Twing, een sofwareapplicatie die [naam] gebruikt en waar volgens Ymere ook de meeste andere professionele VvE-beheerder gebruik van maken. Ymere vreest dat daardoor niet alleen de overgang naar [onderneming 1] lastiger en kostbaarder zal zijn, maar de overgang van [onderneming 1] naar haar opvolger ook.

4.6.

[verzoeker sub 1] c.s. heeft deze gronden inhoudelijk niet of nauwelijks betwist. Zij heeft wel aangevoerd dat deze gronden niet rechtvaardigen dat Ymere zich blijft verzetten tegen de beheerderswissel. De kantonrechter oordeelt echter dat niet kan worden gezegd dat Ymere zonder redelijke gronden weigert mee te werken aan de beheerderswissel. Dat betekent dat de hoge drempel voor een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW niet is gehaald.

Geen vervangend besluit op grond van artikel 37 lid 2 (aangepast) Modelreglement

4.7.

Gelet op de formulering “vervangend besluit” kan het verzoek ook worden opgevat als een verzoek om een besluit van de kantonrechter als bedoeld in artikel 37 lid 2 van het (aangepaste) Modelreglement (hierna kortweg: artikel 37 lid 2). Dat artikel, geciteerd onder 3.3, schrijft voor dat in de onderhavige situatie waarin de stemmen staken, het betreffende onderwerp op verzoek van de meest gerede eigenaar zal worden voorgelegd aan de kantonrechter, die alsdan een voor de eigenaars in hoogste ressort bindend besluit zal nemen. Tijdens de mondelinge behandeling is ook deze grondslag ter sprake gekomen, zodat de kantonrechter ook die in de beoordeling zal betrekken.

4.8.

Volgens Ymere is [verzoeker sub 1] c.s. ook voor wat die grond betreft niet-ontvankelijk. Gelet op de formulering “op verzoek” schrijft artikel 37 lid 2 een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter voor. Volgens Ymere is het artikel op dat punt in strijd met de wet omdat de verzoekschriftprocedure alleen door een wettelijke bepaling kan worden voorgeschreven en niet door een bepaling het splitsingsreglement. ^[3] Dit formele verweer gaat niet op. De wettelijke grondslag voor deze verzoekschriftprocedure kan namelijk ook gelegen zijn in het eerste lid van artikel 96 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Dat bepaalt dat partijen zich samen tot een kantonrechter van hun keuze kunnen wenden en zijn beslissing inroepen. Partijen hebben dat gedaan door gezamenlijk in artikel 37 lid 2 overeen te komen dat als de onderhavige situatie zich in de toekomst mocht voordoen, de kantonrechter een in hoogste ressort bindend besluit neemt. Datzelfde artikel bepaalt ook dat het geding wordt gevoerd op de wijze als door de aangezochte kantonrechter bepaalt. Meestal bepaalt die kantonrechter dat de procedurele regels voor verzoekschriftprocedures in titel 3 Rv worden gevolgd. Daarom, en omdat deze procedure met een verzoekschrift is ingeleid, bepaalt de kantonrechter dat die regels ook in deze zaak van toepassing zijn.

4.9.

Voor deze grondslag is Ymere wel terecht als verweerder aangemerkt. Vanuit het perspectief van [verzoeker sub 1] c.s. wordt het staken van de stemmen immers door Ymere veroorzaakt en niet door de VvE. Dat betekent dat de formele bezwaren van Ymere tegen een vervangend besluit op grond van artikel 37 lid 2 in deze procedure niet slagen.

Niet voldoende inhoudelijke redenen voor de gevraagde beheerswissel

4.10.

Inhoudelijk ziet de kantonrechter echter onvoldoende redenen om te besluiten tot de gevraagde beheerderswissel. Bij die beslissing is in aanmerking genomen dat de hoge drempel zoals die geldt voor artikel 5:130 BW en artikel 5:121 BW niet op deze grondslag van toepassing is. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.

4.11.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de argumenten waarom [naam] niet langer de beheerder kan zijn. Op dit punt wijst [verzoeker sub 1] c.s. ten eerste op het gevaar van belangenverstrengeling, omdat [naam] onderdeel is van meerderheidseigenaar Ymere. Ten tweede voert zij aan dat het bestuur te veel stress ervaart door de manier waarop [naam] het beheer uitvoert. Ter onderbouwing van dat laatste wijst zij op de volgende voorbeelden:

[naam] heeft een factuur van liftleverancier [onderneming 2] van 6 juni 2025 tot (ten minste) 1 augustus 2025 onbetaald gelaten, ondanks aanmaningen van [onderneming 2] . Dat heeft de VvE € 23,50 aan aanmaningskosten gekost.

[naam] is op grond van artikel 11 beheersovereenkomst verplicht om:

• eenmaal per drie jaar (dan wel vijf jaar, dat is de kantonrechter niet helemaal duidelijk) het complex in het bijzijn van het bestuur of de technische commissie te inspecteren aan de hand van de meerjaren onderhoudsplanning (hierna: de MJOP);
• de uitkomsten van die inspectie te verwerken in het geautomatiseerde systeem; en
• aan de hand van de (aangepaste) MJOP het bestuur en de VvE te informeren en te adviseren over de uit te voeren werkzaamheden,

maar komt deze verplichtingen niet na.

[naam] heeft in strijd met de afspraken voor meer dan € 1.500 werkzaamheden laten uitvoeren zonder voorafgaande toestemming van het bestuur.

Het bestuur wil dit bedrag van € 1.500 verlagen naar € 500, maar [naam] /Ymere blokkeert dat.

In juli 2025 is zonder enige aankondiging de IBAN van de betaalrekening van de VvE gewijzigd. [naam] heeft, ondanks verzoeken van het bestuur, niet uitgelegd waarom dat nodig was en waarom het bestuur daar zelf achter moest komen.

[verzoeker sub 4] heeft namens de VvE twee passen aangevraagd voor groothandel Sligro, één op naam van zichzelf en één naam van zijn echtgenote. [naam] heeft alleen de pas van [verzoeker sub 4] doorgestuurd, maar die van de echtgenote niet, kennelijk omdat alleen [verzoeker sub 4] bestuurslid is en zijn echtgenote niet.

Een van de huurders van Ymere heeft een zonnescherm in een afwijkende kleur laten aanbrengen. Dat is in strijd met de afspraken maar [naam] handhaaft die niet.

[naam] heeft in 2021 zonder aankondiging of overleg met het bestuur € 80.000,00 overgeboekt van de spaarrekening naar de betaalrekening en het heeft – ondanks aanmaningen van het bestuur en toezeggingen van [naam] op de jaarvergadering meer dan een jaar geduurd voordat het geld was teruggeboekt. Ondanks verzoeken van het bestuur heeft [naam] niet uitgelegd waarom die overboeking nodig was – het saldo op de betaalrekening was vóór de overboeking al circa € 30.000,00 positief – en waarom zij die boeking niet op eerste verzoek heeft teruggedraaid.

[naam] heeft een ruit laten repareren voor € 2.626,96 terwijl het bestuur na het opvragen van verschillende offertes heeft geconcludeerd dat het ook voor € 284,35 had gekund.

4.12.

Als schriftelijke onderbouwing van dit alles heeft [verzoeker sub 1] c.s. alleen een betalingsherinnering van [onderneming 2] overgelegd, twee berichten van energieleverancier Vattenfall over de IBAN-wijziging en een bericht van Ymere over de Sligropas. Dat is bepaald niet overtuigend. Dat geldt evenzeer voor de voorbeelden die, ook als zij wel behoorlijk waren onderbouwd, niet overtuigend aantonen dat [naam] de belangen van Ymere als eigenaar van de meeste appartementen boven die van [verzoeker sub 1] c.s. heeft gesteld. Ook anderszins zijn die voorbeelden onvoldoende voor de conclusie dat [naam] niet kan aanblijven als beheerder.

4.13.

De kantonrechter heeft meegewogen dat [verzoeker sub 1] c.s. haar verwijten aan het adres van [naam] pas heel laat in de procedure enigszins concreet heeft gemaakt. In het verzoekschrift staat alleen het algemene verwijt dat [naam] buiten het bestuur om besluiten heeft genomen en zich niet heeft gehouden aan het overeengekomen mandaat. De hierboven genoemde voorbeelden worden in het verzoekschrift in het geheel niet omschreven. ^[4] Daar heeft [verzoeker sub 1] c.s. mee gewacht tot op de mondelinge behandeling, dus tot laatst mogelijke moment. Gevraagd naar de reden daarvoor heeft [verzoeker sub 1] c.s. verklaard dat zij eerst in tijdnood was gekomen vanwege de tiendagen termijn in artikel 37 lid 2 sub b en vervolgens in de aanloop naar de zitting opnieuw. Zij heeft echter niet uitgelegd waarom het verzoekschrift in de tussenliggende maanden niet kon worden aangevuld. Ymere klaagt terecht dat zij hierdoor is geschaad in haar mogelijkheden om verweer te voeren. Dat maakt dat de verweren en betwistingen van Ymere, hoewel niet erg specifiek en nauwelijks onderbouwd, toch voldoende zijn.

4.14.

In aanvulling daarop gelden nog de onder 4.5 genoemde argumenten van Ymere om [onderneming 1] niet – of niet nu al – als opvolger van [naam] aan te wijzen. De kantonrechter heeft die argumenten, die door [verzoeker sub 1] c.s. niet of nauwelijks inhoudelijk zijn betwist, afgewogen tegen de aanvullende argumenten die [verzoeker sub 1] c.s. op dit punt heeft aangevoerd, namelijk dat [onderneming 1] gecertificeerd is, zich heeft aangesloten is bij de brancheorganisatie voor VvE-beheerders en een klachtenregeling heeft. De slotsom is dat de door Ymere aangevoerde argumenten zwaarder wegen. Het gevraagde besluit wordt dan ook afgewezen.

4.15.

Ter zitting heeft Ymere aangegeven niet onwelwillend te staan tegen overdracht van het beheer aan een andere beheerder dan [naam] . De kantonrechter geeft partijen dan ook in overweging om alsnog langs minnelijke weg het geschil op te lossen door daarover enerzijds procesafspraken te maken en anderzijds de voorwaarden waaronder een overgang kan worden gerealiseerd af te spreken.

[verzoeker sub 1] c.s. moet Ymere een proceskostenveroordeling betalen

4.16.

Partijen zijn in artikel 37 lid 2 onder b overeengekomen dat de kosten van deze procedure ten laste van de VvE komen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:

- griffierecht

€

135,00

- salaris advocaat

€

542,00

(2 pnt  tarief € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

812,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart [verzoeker sub 1] c.s. niet ontvankelijk ten aanzien van haar verzoeken ex artikel 5:130 BW en artikel 5:121 BW;

5.2.

wijst voor het overige de verzoeken af;

5.3.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 812,00;

5.4.

verklaart deze beschikking voor wat betreft de onder 5.3 genoemde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gegeven door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2025.

JO/4972

Voetnoten

1. De regeling in het aldus aangepaste artikel 34 lid 2 houdt onder meer in dat zolang één eigenaar meer dan de helft van het maximaal aantal stemmen kan uitbrengen, die eigenaar slechts bevoegd is tot het uitbrengen van het aantal stemmen gelijk aan het aantal stemmen hetwelk door de overige eigenaars zou kunnen worden uitgebracht.

2. Zie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1126 en Rechtbank Midden-Nederland 26 maart 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:5588.

3. Zie artikel 261 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4. In het verzoekschrift wordt wel naar enkele andere voorbeelden verwezen, namelijk: