Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer / rekestnummer: 11476415 \ UE VERZ 25-2
Beschikking van 19 november 2025
in de zaak van
1.[verzoekster sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[verzoeker sub 2],
[verzoeker sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[verzoeker sub 3],
[verzoeker sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[verzoeker sub 4.1]en
[verzoekster sub 4.2],
[verzoeker sub 4.1]en
[verzoekster sub 4.2],
beide wonende te [woonplaats] ,
verzoekers,
hierna gezamenlijk te noemen: ‘verzoekers’,
gemachtigde: mr. D.M.R. Janssen,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
hierna te noemen: ‘de VvE’,
gemachtigde: mr. D.N. Reijnders en mr. M.E. Wesselingh,
Belanghebbenden zijn de leden van de VvE.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met 11 bijlagen, ingekomen op 4 januari 2025;
- de gecorrigeerde versie van het verzoekschrift, ingekomen op 6 januari 2025;
- de e-mail van [A] en [B] (bungalow nr. [nummer] ) van 24 februari 2025;
- de brief van [C] en [D] (bungalow nr. [nummer] ), ingekomen op 27 februari 2025;
- de brief van [E] (bungalow nr. [nummer] ), ingekomen op 12 maart 2025;
- het verweerschrift van de VvE met 8 producties, ingekomen op 20 maart 2025;
- de akte bijlagen voor mondelinge behandeling aan de zijde van verzoekers met bijlagen 12 tot en met 25, ingekomen op 21 maart 2025;
- de e-mail van [F] en [G] (bungalow nr. [nummer] ) van 22 maart 2025 met bijlagen a tot en met g;
- de e-mail van [H] (bungalow nr. [nummer] ) van 22 maart 2025;
- de (tweede) akte bijlagen voor mondelinge behandeling aan de zijde van verzoekers met bijlagen 26 tot en met 28, ingekomen op 24 maart 2025;
- de e-mail van [I] (bungalow nr. [nummer] ) van 24 maart 2025;
- het verweerschrift van [naam] B.V. (de bestuurder van de VvE) met 18 producties, ingekomen op 24 maart 2025;
- de (derde) akte bijlagen voor mondelinge behandeling aan de zijde van verzoekers met bijlagen 29 tot en met 33, ingekomen op 25 maart 2025.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 maart 2025. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. De procedure is vervolgens aangehouden tot 4 juni 2025 voor het vormen van twee commissies om de problematiek te bespreken en tot een oplossing te komen.
1.3.
Nadien is ingekomen:
- de e-mail van de VvE van 4 juni 2025 waarin is meegedeeld dat de VvE wenst dat de procedure wordt voortgezet en dat uitspraak wordt gedaan;
- de e-mail van [E] (bungalow nr. [nummer] ) van 16 juni 2025.
1.4.
De kantonrechter heeft vervolgens bij brief van 10 juli 2025 partijen gelegenheid gegeven om stukken over te leggen en informatie te verstrekken over het verloop van het overleg van de twee tijdens de mondelinge behandeling gevormde commissies. Daarop is ingekomen:
- de akte van uitlaten aan de zijde van de VvE, ingekomen op 9 september 2025;
- de brief aan de zijde van verzoekers met bijlagen 34 en 35, ingekomen op 10 september 2025.
1.5.
Vervolgens is bepaald dat uitspraak wordt gedaan op 12 november 2025.
2.De kern van de zaak
2.1.
Op de VvE vergadering van 4 december 2024 zijn de besluiten genomen (i) om de bouwcommissie op te heffen, (ii) dat de jaarstukken 2023 worden goedgekeurd en vastgesteld, (iii) dat het bestuur decharge wordt verleend over het gevoerde beleid in 2023 en (iv) tot vaststelling van de definitieve bijdrage om het exploitatietekort aan te zuiveren. Verzoekers zijn het oneens met de besluiten. Volgens hen zijn de besluiten i, ii en iv nietig en/of vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
2.2.
De kantonrechter vernietigt de besluiten hierboven genoemd onder ii, iii en iv wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het besluit genoemd onder Hieronder licht de kantonrechter toe hoe hij tot dit oordeel komt.
3.De beoordeling
De achtergrond van het geschil
3.1.
Bij splitsingsakte van 12 juni 1980 is een deel van het bungalowpark gelegen aan de [straat] nummer [nummer] te [vestigingsplaats] (het Perceel), gesplitst in 102 appartementsrechten. Elk appartementsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van een bepaald stuk (van het) perceel met daarop een bungalow.
3.3.
Door de ledenvergadering is een huishoudelijk reglement vastgesteld (hierna: het HHR) en een reglement ver(nieuw)bouw. Ook heeft de ledenvergadering meerdere commissies ingesteld, waaronder een bouwcommissie.
3.4.
[naam] B.V. (hierna: de B.V.) is eigenaar van 55 van de 102 appartementsrechten/bungalows. Naast de appartementsrechten op het Perceel is de B.V. eigenaar van het naastgelegen terrein met bungalows. De B.V. is tevens parkbeheerder en exploitant van het bungalowpark. Ook is de B.V. administrateur van de VvE.
3.5.
De andere 47 appartementsrechten/bungalows zijn eigendom van particulieren. Verzoekers zijn particulier eigenaar. De B.V. is eigenaar van de meerderheid van de appartementsrechten en heeft dus een meerderheidsstem binnen de VvE.
3.6.
Medio augustus 2020 zijn de aandelen van de B.V. overgegaan op de heer [J] . Sindsdien zijn er meerdere conflicten ontstaan tussen de B.V. en de particuliere eigenaren.
3.7.
Op 4 december 2024 heeft een Bijzondere Algemene Ledenvergadering (hierna: BALV) plaatsgevonden. Daarop waren 95 van de 102 stemmen aanwezig (93.1%).
Het juridische kader
3.8.
Op besluiten van een orgaan van de VvE zijn de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing. [3] Dit betekent dat besluiten nietig kunnen zijn of vernietigbaar.
3.10.
Vernietigbaar is een besluit dat in strijd is met de wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, met een reglement of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. [6] Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
3.11.
De redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen de vergadering van eigenaars en een lid mede wordt ingevuld door het feit dat het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars dient daar rekening mee te worden gehouden. Indien er een meerderheidseigenaar is eist de redelijkheid en billijkheid dat die rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaren. [7]
i) het besluit tot opheffing van de bouwcommissie
3.12.
Op de BALV heeft de vergadering het besluit genomen om de bouwcommissie op te heffen. Het besluit is genomen met meerderheid van stemmen (55 voor en 40 tegen).
3.13.
Volgens verzoekers is het besluit nietig. Zij voeren aan dat het HHR bepaalt dat er een bouwcommissie is en het opheffen van de bouwcommissie dus een wijziging van het HHR inhoudt. Op grond van artikel 28 lid 1 van Pro het Splitsingsreglement is voor het wijzigen van het HHR een besluit van de vergadering vereist met een gekwalificeerde meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen. [8] Daaraan voldoet het besluit niet, zodat het nietig is. De VvE bestrijdt dat een besluit met gekwalificeerde meerderheid vereist is.
3.14.
De kantonrechter volgt verzoekers niet in hun stelling dat het besluit nietig is. De vereiste gekwalificeerde meerderheid die artikel 28 lid 1 Splitsingsreglement Pro voorschrijft ziet op het aanvullen/wijzigen van de in het HHR opgenomen bepalingen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten. De bepalingen in het HRR over de instelling van de bouwcommissie en haar taken zijn geen bepalingen over het ‘gebruik van gemeenschappelijke gedeelten’. De taak van de bouwcommissie ziet namelijk op het gebruik van privégedeelten. De bouwcommissie is ingesteld om de administrateur te adviseren bij aanvragen voor ver(nieuw)bouw en overige wijzigingen aan de appartementen. [9] Dit als inkleuring van het verbod om zonder toestemming van de vergadering op- af aanbouw aan de bungalow aan te brengen. [10] In dit verband bepaalt artikel 28 lid 2 Splitsingsreglement Pro dat in het HHR ook nadere regels kunnen worden opgenomen betreffende het gebruik van privégedeelten. Daarvoor is geen gekwalificeerde meerderheid voorgeschreven. De opheffing van de bouwcommissie, die een wijziging van het HHR inhoudt, ziet dus op regels betreffende het gebruik van privégedeelten en kon worden genomen met volstrekte meerderheid van stemmen. Het besluit is daarom rechtsgeldig.
3.15.
Verzoekers hebben verder aangevoerd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Volgens hen waren de redenen van de B.V. – de enige eigenaar die voor heeft gestemd – om de bouwcommissie op te heffen onjuist. Zowel het argument van de B.V. dat de bouwcommissie met twee maten meet als het argument dat het handelen van de bouwcommissie ervoor heeft gezorgd dat eigenaren gingen bouwen omdat zij toestemming hadden, terwijl zij dat niet mochten omdat zij (nog) geen toestemming van de vergadering hadden, gaat volgens verzoekers niet op.
3.16.
De kantonrechter oordeelt dat het besluit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Uit het verhandelde ter zitting blijkt dat de bouwcommissie niet meer de bevoegdheid heeft om over (ver)bouwaanvragen te beslissen. Op de ALV van 14 mei 2022 heeft de vergadering het besluit genomen dat de machtiging aan de bouwcommissie om over (ver)bouwaanvragen te beslissen wordt ingetrokken. Het is duidelijk dat de bevoegdheid om over op- en aanbouwen te beslissen ligt bij de vergadering. Dat het HHR en het Bouwreglement ten aanzien van de beslissingsbevoegdheid van de bouwcommissie (nog) niet is aangepast doet daaraan niet af. Dat de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet tot het bestreden besluit heeft kunnen komen blijkt dan ook niet.
3.17.
Gelet op het voorgaande is het besluit van de vergadering tot opheffing van de bouwcommissie rechtsgeldig genomen en komt het niet voor vernietiging in aanmerking. Het verzoek om dit besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen wordt afgewezen.
ii) het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken 2023
3.18.
Op de BALV heeft de vergadering ook het besluit genomen dat de jaarstukken over 2023 worden goedgekeurd en vastgesteld. Dit besluit is genomen met meerderheid van stemmen (60 voor, 34 tegen en 1 blanco).
3.19.
Volgens verzoekers is het besluit nietig, omdat het besluit niet met een gekwalificeerde meerderheid is genomen. Daartoe voeren zij aan dat in de jaarstukken een uitgave staat van boven de NLG 5.000,-, namelijk de ‘juridische kosten’ van € 24.569,-. Voor het doen van die uitgave was een besluit van de vergadering vereist met een gekwalificeerde meerderheid. [11] Een dergelijk besluit is er niet. Dit brengt volgens verzoekers mee dat (ook) het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken met gekwalificeerde meerderheid had moet worden genomen omdat anders de eis van een gekwalificeerde meerderheid zinledig zou worden. De VvE voert aan dat het besluit rechtsgeldig is genomen, omdat voor het goedkeuren en vaststellen van de jaarstukken geen gekwalificeerde meerderheid vereist is.
3.20.
De kantonrechter volgt verzoekers niet in hun stelling dat het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken 2023 nietig is. De administrateur van de VvE moet jaarlijks een jaarrekening inclusief exploitatierekening opstellen over het boekjaar. Deze dient ter vaststelling aan de vergadering te worden voorgelegd. [12] De vaststelling geschiedt op grond van het Splitsingsreglement met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. [13] Het stemvereiste van een gekwalificeerde meerderheid geldt voor besluiten van de vergadering tot het doen van uitgaven van meer dan NLG 5.000,- [14] en uitgaven met betrekking tot begrotingsposten voor zover deze de begrotingspost met meer dan 10% overschrijdt. [15] Onder het begrip ‘uitgave’ moet worden verstaan ‘een bedrag dat ter betaling van iets wordt uitgegeven’. [16] De vaststelling van de jaarrekening – en dat een bepaalde post in de jaarrekening staat – valt niet onder dit begrip. Ook past het niet in de systematiek van het Splitsingsreglement om het voor voornoemde uitgaven voorgeschreven stemvereiste van een gekwalificeerde meerderheid ook van toepassing te verklaren op het besluit tot vaststelling van de jaarrekening. Het niet vooraf verlenen van toestemming door de vergadering – of als wel een besluit is genomen, het gegeven dat dit besluit niet rechtsgeldig is – niet mee dat een jaarrekening waarin die uitgave is opgenomen niet rechtsgeldig kan worden vastgesteld. Van een nietig besluit is dan ook geen sprake.
3.21.
Het bovenstaande laat onbesproken dat het überhaupt de vraag is of een vergaderbesluit nodig was voor het maken van de juridische kosten. Het splitsingsreglement bepaalt dat de administrateur de verenging in en buiten rechte vertegenwoordigt. [17] Voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen heeft de administrateur machtiging nodig van de vergadering [18] . Voor het voeren van verweer heeft de administrateur geen machtiging nodig, ook niet wanneer de kosten daarvan zouden uitstijgen boven een eerder vastgesteld bedrag. In het onderhavige geval heeft de vergadering op 6 maart 2023 met meerderheid van stemmen het besluit genomen het bestuur toestemming te geven om juridisch advies in te winnen om handhavend op te treden tegen het permanent gebruik van de bungalows. [19] Enkele appartementseigenaren hebben dat besluit bestreden bij de kantonrechter en gevraagd het besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De VvE heeft in die procedure verweer gevoerd. Bij beschikking van 14 februari 2024 heeft de kantonrechter de verzoeken afgewezen. Tegen die beschikking is door enkele appartementseigenaren hoger beroep ingesteld. Het bestuur heeft vervolgens machtiging gevraagd om in hoger beroep verweer te mogen voeren. De vergadering heeft op 8 juli 2024 het besluit genomen het bestuur de machtiging te geven en om een advocaat in te schakelen om verweer te voeren in het hoger beroep. [20] In de verkregen toestemming en machtiging ligt besloten dat de vergadering akkoord gaat dat het bestuur juridische kosten mag maken.
3.22.
De kantonrechter is het wel met verzoekers van oordeel dat het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken 2023 vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daartoe overweegt zij als volgt.
Uit de notulen van de vergadering blijkt dat twee van de drie leden van de kascommissie de vergadering hebben geadviseerd de jaarstukken niet goed te keuren. Daarbij hebben zij toegelicht dat zij van sommige posten niet hebben kunnen nagaan in hoeverre deze kloppen en de administrateur de door hen gevraagde onderbouwing niet heeft verschaft. Concreet wijzen zij op twee uitgavenposten. Ten eerste de ‘juridische kosten’ waarvan op de facturen niet is na te gaan op welke procedure(s) die zien. Ten tweede op de door de VvE van de B.V. afgenomen diensten, die via een verdeelsleutel aan de VvE zijn doorbelast, maar waarbij opdrachten, offertes en facturen ontbreken. Het derde lid van de kascommissie (de heer [K] ), die namens de B.V. in de kascommissie zit, is het daarmee niet eens te zijn en heeft de vergadering geadviseerd de jaarrekening 2023 goed te keuren.
3.23.
De kascommissie heeft de belangrijke taak de jaarrekening te controleren en te zorgen dat de kasbalans klopt. De administrateur is daarom verplicht de kascommissie te voorzien van alle door haar gevraagde inlichtingen, haar desgewenst de kas en de waarden te tonen en de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers van de vereniging voor raadpleging beschikbaar te stellen. [21] In het onderhavige geval vindt (de meerderheid van) de kascommissie dat er meer informatie nodig is om de jaarstukken te kunnen controleren en heeft de administrateur die informatie niet gegeven. Gelet op het onderbouwde negatieve advies van de meerderheid van de kascommissie, heeft de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet tot het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken 2023 kunnen komen. Dit besluit is dan ook vernietigbaar. Het is van belang dat er meer inzicht komt, zeker gelet op verwevenheid van de administratie van de VvE en de administratie van de B.V. Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter het besluit tot goedkeuring en vaststelling van de jaarstukken 2023.
iii) het besluit tot decharge van het bestuur
3.24.
Op de BALV heeft de vergadering het besluit genomen dat het bestuur decharge wordt verleend over het gevoerde beleid in 2023. Dit besluit is genomen met meerderheid van stemmen (55 voor en 40 tegen). Volgens verzoekers is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.25.
Uit het hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van het besluit tot goedkeuring en vaststellen van de jaarstukken 2023 volgt ook dat de vergadering in redelijkheid niet tot het besluit tot verlening van decharge aan het bestuur heeft kunnen komen. Ook dit besluit vernietigt de kantonrechter.
iv) het besluit tot vaststelling van de definitieve bijdrage
3.26.
Op de BALV heeft de vergadering verder het besluit genomen om het exploitatieresultaat 2023 (een tekort van € 37.240,-) te verrekenen met de algemene reserve en het overige deel in rekening te brengen aan de leden. Dit besluit is genomen met meerderheid van stemmen (61 voor en 34 tegen).
3.27.
Volgens verzoekers is het besluit nietig, omdat het besluit had moeten genomen met een gekwalificeerde meerderheid. De kantonrechter volgt verzoekers daarin niet. In het splitsingsreglement is bepaald dat exploitatierekening door de vergadering wordt vastgesteld en dat als deze een tekort oplevert de eigenaars dit tekort moeten aanzuiveren. [22] Door verzoekers is niet dan wel onvoldoende toegelicht waarom dit besluit zou moeten worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid. Dat het gaat om een besluit tot het doen van uitgaven van meer dan NLG 5.000,- [23] of het doen van uitgaven die de begrotingspost met meer dan 10% overschrijdt blijkt niet. [24] Het besluit is dan ook rechtsgeldig genomen.
3.28.
De kantonrechter is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de goedkeuring van de jaarstukken wel met verzoekers eens dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Aangezien in de jaarstukken uitgaven staan waarvan de kascommissie de gevraagde onderbouwing niet heeft gekregen is de omvang van het tekort nog onduidelijk.
De kantonrechter vernietigt daarom het besluit om het exploitatieresultaat 2023 te verrekenen met de algemene reserve en het overige deel in rekening te brengen aan de leden.
De proceskosten
3.29.
Aangezien de partijen deels in het (on)gelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
vernietigt onderstaande besluiten van de vergadering van de VvE van 4 december 2024:
de goedkeuring en vaststelling van de jaarstukken 2023;
tot het verlenen van decharge aan het bestuur over het gevoerde beleid in 2023;
om het exploitatieresultaat 2023 te verrekenen met de algemene reserve en het overige deel in rekening te brengen aan de leden;
4.2.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.4.
wijst het meer of anders gevraagde af.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.