Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Erfrecht
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: 11919790 UC EXPL 25-7999
Vonnis van 5 november 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende in [woonplaats] ,
hierna: [eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [eiser sub 2] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J.P. Schipper, werkzaam in Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde sub 1] ,
gedaagde in conventie,
verschenen in persoon,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde in conventie,
gemachtigde: mr. E.M.G. Pouls, werkzaam in Utrecht,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende in [woonplaats] ,
hierna: [gedaagde sub 3] ,
gedaagde in conventie,
verschenen in persoon,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde sub 4] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. P.A.J. Raaijmaakers, werkzaam in Amsterdam,
5.
[gedaagde sub 5]
[gedaagde sub 5]
[gedaagde sub 5],
wonende in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde sub 5] ,
gedaagde in conventie,
gemachtigde: mr. E.M.G. Pouls, werkzaam in Utrecht.
1.De procedure tot nu toe
1.1.
Partijen zijn als erfgenamen van hun moeder, die in 2010 is overleden, samen eigenaar geworden van panden aan de [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente] , met daarbij vier loodsen en drie garageboxen. Zij zijn als erfgenamen ook samen eigenaar geworden van 99 garageboxen in [plaats] en een woning/kantoorpand in [plaats] . Over de verdeling van deze laatstgenoemde onroerende zaken is tijdens een mondelinge behandeling op 16 mei 2024 tussen de toen in de procedure verschenen partijen overeenstemming bereikt. Om ervoor te zorgen dat de niet verschenen partijen ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] ) hieraan zouden meewerken, heeft de rechtbank op verzoek van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] partijen in een vonnis van 4 december 2024 gelast om conform deze overeenstemming te verdelen. In dit vonnis zijn ook de vorderingen van partijen weergegeven.
1.2.
Vervolgens is de behandeling van de zaak voor wat betreft de verdeling van de panden aan de [adres] en de daarbij horende loodsen en garageboxen aangehouden voor overleg tussen partijen. Dit overleg heeft niet tot overeenstemming geleid. De vraag die partijen met name verdeeld houdt is of aan [gedaagde sub 4] , die in de woning aan de [adres] woont, op grond van een bestaande huurovereenkomst woonruimte een beroep op huurbescherming toekomt. Omdat die vraag door de kantonrechter moet worden beantwoord, heeft de rechtbank de zaak in een vonnis van 1 oktober 2025 verwezen naar de rolzitting van 15 oktober 2025 van de kantonrechter. In dat vonnis is bepaald dat na deze verwijzing de behandelend rechter in hoedanigheid van (plaatsvervangend) kantonrechter de behandeling van de zaak zal voortzetten en op de nog voorliggende vorderingen zal beslissen.
1.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zijn op 15 oktober 2025 (alsnog) in de procedure verschenen. Zij hebben beiden een e-mail gestuurd aan de griffie. Uit deze e-mails blijkt dat zij zich voor wat betreft de vraag of [gedaagde sub 4] huurbescherming toekomt aansluiten bij het standpunt van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] .
2.De beoordeling
2.1.
De kantonrechter zal in reconventie de door [gedaagde sub 4] onder 1. gevorderde verklaring voor recht [1] dat er voor wat betreft [adres] een huurovereenkomst woonruimte met hem bestaat en dat aan hem huurbescherming toekomt geven en in conventie partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte nader uit te laten over welke wijze van verdeling van de onroerende zaken zij gelet op deze beslissing willen. Dit zal hierna worden toegelicht.
Relevante feiten
2.2.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde sub 4] in 1978 een garagebedrijf is gestart en daarvoor de panden aan de [adres] en [adres] en loodsen huurde. Nadat de woning aan de [adres] leegkwam, huurde [gedaagde sub 4] deze als bedrijfswoning erbij. De woning is verbonden aan het kantoorpand aan de [adres] , evenals de woning aan de [adres] . Rond 1990 heeft [gedaagde sub 4] zijn garagebedrijf beëindigd. De genoemde panden en loodsen zijn toen aan een nieuwe huurder verhuurd, de bedrijfswoning niet. [gedaagde sub 4] is in de woning blijven wonen. In 1992 heeft [gedaagde sub 4] een nieuwe overeenkomst met moeder gesloten voor (alleen) de huur van de woning aan de [adres] .
2.3.
In die overeenkomst is, voor zover van belang, bepaald:
“Op heden,
10 januari 1992, verklaart ondergetekende,
[overledene] , kantoorhoudend te [plaats] , [adres], hierna te noemen
verhuurder, te hebben verhuurd aan de medeondergetekende:
[gedaagde sub 4] , [adres] te [plaats], hierna te noemen
huurder, die verklaart te hebben gehuurd:
10 januari 1992, verklaart ondergetekende,
[overledene] , kantoorhoudend te [plaats] , [adres], hierna te noemen
verhuurder, te hebben verhuurd aan de medeondergetekende:
[gedaagde sub 4] , [adres] te [plaats], hierna te noemen
huurder, die verklaart te hebben gehuurd:
de bedrijfswoning gelegen aan de [adres] te [plaats]
(…)
ARTIKEL 2
VAN DE HUURTIJD: Deze huur en verhuur is aangegaan voor de duur van 1 jaar ingaande op: 01-01-92 dus eindigende op:
31 december 1992,indien met inachtneming van een termijn
van drie maanden, derhalve vóór of op
30 september 1992geen schriftelijke huuropzegging heeft plaats gehad, wordt deze overeenkomst geacht te zijn verlengd voor de tijd van
1 jaardus tot
31 december 1993
31 december 1992,indien met inachtneming van een termijn
van drie maanden, derhalve vóór of op
30 september 1992geen schriftelijke huuropzegging heeft plaats gehad, wordt deze overeenkomst geacht te zijn verlengd voor de tijd van
1 jaardus tot
31 december 1993
ARTIKEL 3
VAN DE HUURPRIJS: De huurprijs zal bedragen
driehonderd tachtig gulden en dertig centper maand, bij vooruitbetaling te voldoen. (…)
driehonderd tachtig gulden en dertig centper maand, bij vooruitbetaling te voldoen. (…)
ARTIKEL 4
BESTEMMING EN GEBRUIK VAN HET GEHUURDE: Aan het gehuurde mag zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geen andere bestemming worden gegeven dan van woonhuis voor de huurder en zijn gezin. (…)
(…)
ARTIKEL 19
Aangezien de gehuurde woning een feitelijke bedrijfswoning betreft voor het daarachtergelegen bedrijfsgebouw, verbindt huurder zich, indien huurder van het bedrijfsgebouw de huur van deze woning verlangd, op eerste aanzegging van de verhuurder de bedrijfswoning binnen één jaar na deze aanzegging te verlaten, zonder dat hij recht heeft op enige schadeloosstelling vanwege de verhuurder of claim op een andere vervangende woning.”
Kwalificatie overeenkomst
2.4.
De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte (artikel 7:201 lid 1 onder a BW jo artikel 7:233 BW). Moeder heeft zich namelijk verbonden om een woning aan [gedaagde sub 4] in gebruik te geven en [gedaagde sub 4] heeft zich verbonden om daarvoor huur te betalen aan moeder. Dat het geen zelfstandige woning is, maakt dit niet anders, omdat deze woning ook dan onder het begrip woonruimte valt. De gebruikte benaming bedrijfswoning en het bepaalde in artikel 19, waarin een koppeling is gemaakt tussen de huur van de woning en de huur van het bedrijfsgebouw, doen aan deze kwalificatie ook niet af. Bepalend is dat de woning door moeder in gebruik is gegeven als woonhuis voor [gedaagde sub 4] en zijn gezin en ook feitelijk zo is gebruikt en dat [gedaagde sub 4] daarvoor steeds huur heeft betaald. Daarbij komt dat de daarachter gelegen bedrijfsruimte is gehuurd door iemand anders. Daarmee is duidelijk dat het geen huur van een bedrijfsafhankelijke woning betreft waarop het huurrecht voor bedrijfsruimtes van toepassing is en evenmin huur van een (oneigenlijke) dienstwoning, waarbij de bewoning verband houdt met het verrichten van arbeid in loondienst. De door partijen bedoelde bedrijfswoning valt onder het begrip woonruimte.
Huurovereenkomst geëindigd? Nee
2.5.
Uit de huurovereenkomst blijkt dat de overeenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en aanvankelijk dus een tijdelijk karakter had. Tussen partijen staat vast dat de overeenkomst na de daarin genoemde einddatum van 31 december 1993 door moeder en [gedaagde sub 4] (stilzwijgend) is voortgezet. Dat betekent dat de huurovereenkomst op grond van de wet voor onbepaalde tijd is verlengd (artikel 7:230 BW). Na het overlijden van moeder is de huurovereenkomst van rechtswege ongewijzigd voortgezet door partijen samen als erfgenamen in de plaats van moeder als verhuurder (artikel 7:229 lid 1 BW). Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt pas als deze op rechtsgeldige wijze is beëindigd. Daarvan is in dit geval niet gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen verklaard dat de situatie als bedoeld in artikel 19 van de huurovereenkomst (de huurder van het bedrijfsgebouw verlangt de huur van de woning) zich nooit heeft voorgedaan en dat zij in onderling overleg geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is ook niet op een van de in de wet genoemde beëindigingsgronden opgezegd en niet ontbonden.
Beroep op huurbescherming? Ja
2.6.
Aan [gedaagde sub 4] komt als huurder van woonruimte huurbescherming toe. Anders dan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] menen, kan uit artikel 19 van de huurovereenkomst niet worden afgeleid dat [gedaagde sub 4] geheel heeft afgezien van zijn recht op huurbescherming, dus ook buiten de in dat artikel genoemde situatie. Dit betekent dat, nu [gedaagde sub 4] niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, hij alleen gedwongen kan worden om de woning blijvend te verlaten (te ontruimen dus) als de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze wordt opgezegd of ontbonden. Dat partijen als mede-eigenaren van de woning deelgenoten zijn in de onverdeelde gemeenschap maakt dit niet anders. Als deelgenoten het zoals hier niet eens kunnen worden over wat er met het gemeenschappelijk goed moet gebeuren, kan de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij een beheersregeling treffen (artikel 1:168 lid 2 BW). Op basis van zo’n beheersregeling kunnen deelgenoten namens de gemeenschap een procedure starten tot beëindiging van de huurovereenkomst als daar gegronde redenen voor zijn.
2.7.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] vinden dat het beroep van [gedaagde sub 4] op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en misbruik van recht oplevert. Daarvoor hebben zij de volgende argumenten gegeven. Uit de huurovereenkomst blijkt volgens hen duidelijk dat het de intentie was dat de huur van tijdelijke aard zou zijn en er is ook een zeer lage huurprijs afgesproken. De woning verkeert daarnaast in een zeer slechte staat en is verzakt en zal samen met de aangrenzende panden moeten worden gerenoveerd of gesloopt en herbouwd. Alle andere panden en loodsen staan leeg en raken ook in verval. Het onroerend goed als geheel is geschikt voor herontwikkeling. Als [gedaagde sub 4] in de centraal op het terrein gelegen woning blijft wonen, dan belemmert dat de verkoop van het geheel en drukt dat de verkoopwaarde. Dat leidt tot kapitaalsvernietiging voor alle deelgenoten. [gedaagde sub 4] kan die positie gebruiken om er financieel voordeel mee te behalen. Volgens [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] is er geen werkelijke noodzaak tot bescherming van de bestaande huisvestingssituatie van [gedaagde sub 4] en is de huurbescherming dus niet voor deze situatie bedoeld. Het beroep hierop moet daarom niet worden gehonoreerd.
2.8.
De kantonrechter volgt hen hierin niet. Het kan zo zijn dat de intentie aanvankelijk was dat de huur van de woning van tijdelijke aard zou zijn, maar daarna hebben moeder en [gedaagde sub 4] de huurovereenkomst ongewijzigd gedurende vele jaren voortgezet. Begrijpelijk is dat [gedaagde sub 4] gehecht is geraakt aan de woning, die volgens hem aan zijn behoeften is aangepast, en dat hij daar wil blijven wonen. De vermeende slechte staat van de woning kan een grond opleveren voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst, maar van die mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst is (nog) geen gebruik gemaakt. Zolang de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd, mag [gedaagde sub 4] tegen betaling van de huur in de woning blijven wonen en zich op huurbescherming beroepen. Ook door een eventuele verkoop van de woning eindigt de huurovereenkomst niet. Dat de verkoop van het onroerend goed in de huidige situatie mogelijk minder opbrengt dan in ontruimde staat, doet aan het sterke recht op huurbescherming niet af.
Slotsom
2.9.
De kantonrechter zal het door [gedaagde sub 4] primair gevorderde toewijzen. Aan beoordeling van het subsidiair en meer subsidiair gevorderde komt de kantonrechter daarom niet toe.
Proceskosten
2.10.
Gelet op de familieverhouding tussen partijen ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in conventie
Wijze van verdeling van de onroerende zaken
2.11.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben met betrekking tot de verdeling van de onroerende zaken aan de [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente] , primair gevorderd dat deze worden verkocht en geleverd na het uitschrijven van een tender, op de wijze zoals is beschreven door makelaar [A] van [bedrijf] . [2] Daarbij hebben zij gevorderd dat ten behoeve van deze tender leeg en ontruimd moet worden opgeleverd door [gedaagde sub 4] binnen een maand na betekening van het te wijzen vonnis.
2.12.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] hebben laten weten dat zij kunnen instemmen met het voorstel van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot verkoop en levering van de onroerende zaken via een tender.
2.13.
[gedaagde sub 4] heeft laten weten dat, als de huurovereenkomst in stand blijft, (ook) hij instemt met het uitschrijven van een tender, waarbij dan wordt meegenomen dat de woning aan de [adres] aan hem verhuurd blijft.
2.14.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] hebben zich over de wijze van verdeling nog niet uitgelaten. Wel heeft [gedaagde sub 1] in haar e-mail aan de kantonrechter een oplossing voorgesteld voor het geschil. De kantonrechter gaat ervan uit dat zij dit voorstel met de andere partijen heeft besproken dan wel dat zij dit nog zal doen.
Uitlating bij akte
2.15.
Voor de kantonrechter is op dit moment niet duidelijk of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ook verkoop en levering van de onroerende zaken via de voorgestelde tender wensen in het geval de huurovereenkomst met [gedaagde sub 4] voortduurt. De kantonrechter zal hen daarom in de gelegenheid stellen om zich daarover bij akte uit te laten. Vervolgens zullen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 5] en [gedaagde sub 4] daarop bij antwoordakte mogen reageren. In afwachting daarvan zal de kantonrechter iedere verdere beslissing aanhouden.
2.16.
Nu de kantonrechter in dit vonnis duidelijkheid heeft gegeven over de vraag of [gedaagde sub 4] huurbescherming toekomt, geeft de kantonrechter partijen in overweging om (nog een keer) met elkaar in overleg te treden over een minnelijke regeling.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in reconventie
3.1.
verklaart voor recht dat er wat betreft de woning aan de [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente] , een huurovereenkomst woonruimte met [gedaagde sub 4] bestaat en dat aan [gedaagde sub 4] huurbescherming toekomt,
3.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie
3.3.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 3 december 2025voor uitlating door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] over hetgeen is vermeld in 2.15.,
woensdag 3 december 2025voor uitlating door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] over hetgeen is vermeld in 2.15.,
3.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F. Hermans en in het openbaar uitgesproken op
5 november 2025. [3]