Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/600485 / KG ZA 25-507
Vonnis in kort geding van 25 november 2025
in de zaak van
GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG,
te Doorn,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. J.M. Fluitsma,
tegen
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BOVENKWARTIER B.V.,
te Rotterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Bovenkwartier,
advocaat: mr. P.J.M. van Limpt.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding van 14 oktober 2025 met producties 1 tot en met 18
- de door Bovenkwartier op 29 oktober 2025 ingediende producties 1 tot en met 5.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 oktober 2025
- de door Bovenkwartier ingediende spreekaantekeningen.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 30 oktober 2025. Namens de gemeente zijn verschenen: de heer [A] , [functie 1] bij de gemeente, mevrouw [B] , [functie 2] bij de gemeente en mr. Fluitsma. Namens Bovenkwartier is verschenen: de heer [C] , [functie 3] (hierna: [C] ). Mr. Van Limpt, heeft de mondelinge behandeling, zoals al door hem aangekondigd in het bericht waarin hij zich namens Bovenkwartier heeft gesteld. Als belangstellenden waren aanwezig: de echtgenote van [C] , twee eigenaren van appartementen in appartementencomplex [appartementencomplex] , een student-stagiair van het kantoor van mr. Fluitsma en een journalist.
[C] heeft spreekaantekeningen voorgelezen, die aan het dossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Aan het einde van de zitting is vonnis bepaald op 13 november 2025. Die datum is helaas niet gehaald.
2. De kern van de zaak
2.1.
In deze procedure vordert de gemeente in de kern nakoming van de contractuele verplichtingen van Bovenkwartier om:
2) ten gunste van de gemeente een bankgarantie van € 300.000 te stellen.
De voorzieningenrechter wijst deze nakomingsvorderingen toe en verbindt daar ook dwangsommen aan, zij het voor lagere bedragen dan gevorderd. De vorderingen met betrekking tot twee tussentijdse deadlines voor de sloop (kort gezegd: dat Bovenkwartier nog dit jaar definitief de sloopopdracht verstrekt en dat zij de daadwerkelijke sloopwerkzaamheden uiterlijk 1 februari 2026 laat beginnen) worden echter afgewezen. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.
3.De achtergrond van het geschil
3.1.
Bovenkwartier is als projectontwikkelaar betrokken bij de realisatie van woningen aan de [straat] te [plaats] . In dat verband is zij op 19 oktober 2018 een anterieure overeenkomst aangegaan met de gemeente (hierna: de anterieure overeenkomst). Op grond van de anterieure overeenkomst is Bovenkwartier verplicht om [gebouw] te laten slopen [2] en om – in een bepaalde situatie – een bankgarantie van € 300.000 te stellen ten gunste van de gemeente. [3]
3.2.
Bovenkwartier heeft daarna de eerste fase van het project, in de anterieure overeenkomst aangeduid als Paviljoen A, gerealiseerd. Daarbij heeft zij in totaal voor 43 appartementen bouwgrond en bouwplannen verkocht. De kopers, voornamelijk particulieren, hebben vervolgens steeds zelf gecontracteerd met de aannemer die de woningen heeft laten bouwen. Vanaf 2 mei 2022 heeft de gemeente [gebouw] in gebruik genomen als opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne.
3.3.
Vanwege deze ontwikkeling hebben partijen in een op 16 mei 2023 gesloten allonge de afspraken over de sloop en de bankgarantie aangepast door:
- de deadline voor de sloop uit te stellen tot – kort gezegd – een jaar na de beëindiging van het gebruik van [gebouw] voor vluchtelingenopvang (artikel 2.1 allonge);
- de deadline voor het stellen van de bankgarantie van € 300.000 uit te stellen tot twee weken na die beëindiging van het gebruik (artikel 2.2 allonge;
- te bepalen dat Bovenkwartier die bankgarantie hoe dan ook moet stellen en niet, zoals eerder nog was afgesproken, alleen in een bepaalde situatie (artikel 2.2 allonge).
3.4.
Nadat het gebruik als opvanglocatie was geëindigd, heeft de gemeente [gebouw] op 30 april 2025 ontruimd opgeleverd. Daarmee is 15 mei 2025 de definitieve deadline voor de bankgarantie geworden en 1 mei 2026 de definitieve deadline voor de sloop van [gebouw] .
3.5.
Bovenkwartier heeft op 22 juli 2025 aangegeven dat zij geen geld heeft om de kosten van de sloop, naar verwachting € 342.500,00 exclusief btw, [4] te betalen en dat zij ook geen bankgarantie van € 300.000 kan stellen.
4.De beoordeling
Het gaat om een spoedeisende zaak
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of gemeente ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Met betrekking tot de sloop heeft de gemeente aangevoerd dat er sprake is van overlast omdat zich geregeld jongeren in [gebouw] ophouden die daar drank en drugs gebruiken, dat er ook sprake is van levensgevaarlijke situaties, onder meer vanwege valgevaar, open elektrische leidingen en gebroken glas. De gemeente heeft verder aangevoerd dat de deadline van 1 mei 2026 alleen kan worden gehaald als Bovenkwartier nu of heel binnenkort actie onderneemt en dat het doorgaans negen maanden of langer duurt voordat een beslissing in een bodemzaak kan worden verkregen. Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat een beslissing van de bodemrechter niet kan worden afgewacht. Ook de vordering om de bankgarantie te stellen is spoedeisend. Bovenkwartier stelt zelf al niet voldoende liquide middelen te hebben. Gelet op de aard van die vordering is de spoedeisendheid daarmee voldoende onderbouwd.
De inhoudelijk beoordeling
De maatstaf voor toewijzing in kort geding
4.2.
In dit kort geding moet de voorzieningenrechter beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt daarbij dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
De nakomingsvorderingen zijn ook toewijsbaar als Bovenkwartier niet kan nakomen
4.3.
Bovenkwartier heeft niet betwist dat zij zich heeft verplicht om de bankgarantie te stellen en om [gebouw] uiterlijk 1 mei 2026 te laten slopen. Zij heeft alleen aangevoerd dat zij de financiële middelen niet heeft om aan die verplichtingen te voldoen. Zoals de gemeente terecht heeft aangevoerd is die omstandigheid – ook als die voldoende aannemelijk is – geen reden voor afwijzing. De nakomingsvordering is dan ook in beginsel toewijsbaar.
4.4.
Voor de nakomingsvordering om [gebouw] vóór 1 mei 2026 volledig (derhalve met inbegrip van ondergrondse leidingen) te hebben gesloopt, heeft Bovenkwartier geen andere verweren gevoerd. Die vordering wordt dan ook toegewezen. Hetzelfde geldt voor de nakomingsvordering om de bankgarantie te stellen. Bovenkwartier heeft in dat verband nog opgemerkt dat zij de gemeente voldoende andere zekerheid heeft aangeboden in plaats van de bankgarantie. [5] Dit heeft de gemeente echter gemotiveerd betwist en heeft Bovenkwartier niet onderbouwd.
Dwangsommen
4.5.
Aan de veroordelingen tot nakoming worden dwangsommen verbonden als vermeld onder 5.2 en 5.4 van de beslissing. Bovenkwartier heeft in dit verband (opnieuw) aangevoerd zij niet in staat is om eerst de bankgarantie te stellen en vervolgens [gebouw] te laten slopen. Verder heeft [C] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat Bovenkwartier er op dit moment alles aan doet om via haar moedervennootschap IDBB Vastgoed B.V. (hierna: IDBB Vastgoed) externe financiering aan te trekken. Bovenkwartier heeft goede hoop dat op deze manier de sloop alsnog kan worden gefinancierd, onder meer omdat IDBB Vastgoed zou beschikken over een vordering van € 300.000 op de vastgoedeigenaar van [appartementencomplex] . Die externe financiering zal er echter niet gaan komen als Bovenkwartier op korte termijn ook nog de bankgarantie moet stellen. Omdat Bovenkwartier onmogelijk kan presteren, kunnen de gevorderde hoge dwangsommen volgens Bovenkwartier niet meer worden gezien als prikkels tot nakoming van de hoofdveroordelingen die zij zouden moeten zijn, maar eerder als een verkapte schadevergoeding of een straf – wat nu juist niet de bedoeling is van dergelijke dwangsommen, aldus nog steeds Bovenkwartier. Dat verweer kan alleen slagen als Bovenkwartier behoorlijk – dus met onderliggende stukken – onderbouwt dat zij niet kan presteren. Dat geldt te meer omdat de gemeente haar betwisting op dat punt wel met stukken heeft onderbouwd, waaronder het overzicht van de verkoopprijzen die Bovenkwartier heeft ontvangen voor (de bouwgrond en bouwtekeningen van) de 43 gerealiseerde appartementen in Paviljoen A. De in dat overzicht genoemde verkoopprijzen zijn opgeteld € 16.4 miljoen. Om de werkelijke projectwinst te bepalen moet daar nog vanaf
- de koopprijs van de grond van € 1.85 miljoen;
- een ongenoemd bedrag aan ontwikkelingskosten (architectkosten, leges, plankosten en dergelijke, maar niet de bouwkosten, die immers, zoals onder 3.2 al vermeld, door de kopers rechtstreeks aan de aannemer zijn betaald).
De voorzieningenrechter is met de gemeente van oordeel dat die kosten, zelfs als zij heel ruim worden ingeschat, niet verklaren waarom Bovenkwartier op dit moment geen geld meer heeft voor zowel de bankgarantie als de sloop. Het had dan ook op de weg van Bovenkwartier gelegen om uit te leggen waarom zij daar nu toch de middelen niet meer voor heeft.
4.6.
Bovenkwartier heeft op dit punt echter alleen aangevoerd:
- dat de daadwerkelijke verkoopwinst die Bovenkwartier voor de 43 appartementen heeft gerealiseerd veel lager was dan de circa € 382.000 per appartement gemiddeld die de gemeente heeft becijferd volgt, namelijk gemiddeld circa € 55.000 per appartement;
- dat die lagere opbrengsten verband houden met:
o een niet genoemd bedrag aan tegenvallers en meerwerk;
o een niet genoemd bedrag dat Bovenkwartier heeft moeten betalen aan bewoners van de naastgelegen zorgvilla [appartementencomplex] als compensatie omdat [gebouw] niet werd gesloopt, maar in plaats daarvan nog enige tijd is gebruikt voor de huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne;
- dat IDBB Vastgoed € 1.3 miljoen heeft moeten aanwenden om twee van haar drie aandeelhouders na een conflict uit te kopen;
- dat de twee vertrokken aandeelhouders medio 2024 heimelijk bedragen hebben onttrokken.
Deze stellingen zijn zo weinig specifiek en zijn ook nog eens niet onderbouwd met schriftelijke bewijsstukken. Dat betekent dat Bovenkwartier onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij niet kan nakomen.
4.7.
Wel is de voorzieningenrecht van oordeel dat de gevorderde dwangsommen te hoog zijn en zal daarom een lager bedrag per dag/dagdeel toewijzen dan gevorderd. De maximumbedragen worden wel toegewezen als gevorderd.
Voor de gevorderde tussenstappen is geen grondslag
4.8.
De gemeente vordert ook om Bovenkwartier op straffe van dwangsommen te veroordelen om de definitieve sloopopdracht nog dit jaar te verstrekken, om te zorgen dat uiterlijk 1 februari 2026 daadwerkelijk met de sloopwerkzaamheden wordt begonnen en om die werkzaamheden vervolgens continu en voortvarend te laten uitvoeren. De gemeente heeft benadrukt dat zij er belang bij heeft om tijdig te weten of de datum van 1 mei 2026 zal worden gehaald. De voorzieningenrechter begrijpt dat de gemeente daar belang bij heeft, maar enkel belang hebben bij een vordering is onvoldoende; voor toewijzing zal er ook een grondslag moeten zijn. Op dit punt heeft de gemeente aangevoerd dat de daadwerkelijke sloopwerkzaamheden – inclusief ondergrondse leidingen – naar verwachting ten minste drie maanden in beslag zullen nemen, zodat de afgesproken deadline van 1 mei 2026 alleen kan worden gehaald als de sloopwerkzaamheden uiterlijk 1 februari 2026 aanvangen, en voortvarend worden uitgevoerd. Die datum van 1 februari 2026 is op haar beurt alleen haalbaar als de definitieve sloopopdracht niet later dan 31 december 2025 wordt verstrekt. Daarnaast heeft de gemeente aangevoerd dat zij [gebouw] weliswaar recentelijk heeft laten dichttimmeren, maar dat de eerdergenoemde veiligheidsrisico’s daarmee niet zijn verdwenen. Ook die argumenten zien alleen op de belangen van de gemeente bij de gevorderde tussenstappen, en niet op een grondslag daarvoor. Daarvan is de voorzieningenrechter ook ambtshalve niet gebleken. De vorderingen met betrekking tot de tussenstappen worden dan ook afgewezen.
De belangenafweging valt uit in het voordeel van de gemeente
4.9.
Ten slotte dient de voorzieningenrechter de belangen van de gemeente af te wegen tegen die van Bovenkwartier. De gemeente heeft evident belang bij een rechterlijke uitspraak waarmee zij Bovenkwartier kan dwingen om haar contractuele verplichtingen na te komen aangezien dit vooralsnog niet is gebeurd. De belangen van Bovenkwartier zijn – zo begrijpt de voorzieningenrechter – erin gelegen dat zij meer tijd nodig heeft om externe financiering aan te trekken aangezien zij zelf op dit moment over onvoldoende liquide middelen beschikt om zowel de bankgarantie te stellen als de kosten van de sloop te kunnen betalen. Zij stelt dat het verkrijgen van die externe financiering niet zal lukken indien de vorderingen van de gemeente worden toegewezen. De voorzieningenrechter is met de gemeente van oordeel dat dit echter niet is gebleken en dat Bovenkwartier al ruimschoots de tijd heeft gekregen om ervoor te zorgen dat zij aan haar verplichtingen jegens de gemeente kan voldoen. Concrete aanwijzingen dat die externe financiering niet gaat lukken indien Bovenkwartier wordt veroordeeld om de contractueel overeengekomen bankgarantie te stellen, ontbreken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de belangen van Bovenkwartier minder zwaar wegen dan die van de gemeente.
Bovenkwartier moet een proceskostenvergoeding betalen
4.10.
Bovenkwartier is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gemeente worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.121,35
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Bovenkwartier om uiterlijk 21 dagen na het in deze te wijzen vonnis, een bankgarantie te stellen als bedoeld in artikel 3.7 van de anterieure overeenkomst (zoals gewijzigd in artikel 2.2 van de allonge);
5.2.
veroordeelt Bovenkwartier om aan gemeente een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 300.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt Bovenkwartier om [gebouw] voor 1 mei 2026 volledig, met inbegrip van ondergrondse leidingen, te laten slopen,
5.4.
veroordeelt Bovenkwartier om aan gemeente een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoet aan de hoofdveroordeling onder 5.3, tot een maximum van € 450.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt Bovenkwartier in de proceskosten van € 2.121,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Bovenkwartier niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt Bovenkwartier tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.
JO / 4972