ECLI:NL:RBMNE:2025:6387

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11671760 \ UC EXPL 25-3698 RvdH/1037

Vonnis van 17 september 2025

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: E.G. Sonneveld, handelende onder de naam Sonneveld Juridische Dienstverlening,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: N.F. Hijlkema Huurdokters.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties A tot en met E,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 6,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens deze mondelinge behandeling zijn ook de zaken met kenmerk 11671622 UC EXPL 25-3696 en 11671651 UC EXPL 25-3697 behandeld.

1.2.

De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.

2.De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde] huurde van 1 april 2023 tot 1 februari 2025 een kamer in een pand van [eiser] . [gedaagde] heeft bij de huurcommissie bezwaar gemaakt tegen de afrekening van de service- en verwarmingskosten over 2023. De huurcommissie deed op 6 februari 2025 uitspraak (zaaknummer [nummer] ) na het verzet van [eiser] tegen een eerdere uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. [eiser] is het niet eens met de uitspraak en wil dat de kantonrechter een beslissing geeft. In dit tussenvonnis oordeelt de kantonrechter dat de verdeelsleutel voor de variabele kosten 1/11e is en voor de vaste kosten 1/13e. Ook oordeelt de kantonrechter dat 50% van de minimale Tegemoetkoming Blokaansluiting 2023 (hierna: TTB) in mindering moet worden gebracht op de kosten voor warmte en energie. De kantonrechter geeft eerst een tussenbeslissing, omdat [eiser] de bedragen genoemd in zijn dagvaarding onvoldoende heeft onderbouwd.

3.De beoordeling

in conventie

Het aan de huurcommissie voorgelegde geschil wordt in volle omvang beoordeeld

3.1.

[eiser] is het niet eens met de verdeelsleutel die is gehanteerd (en die geen rekening houdt met de leegstaande kamers) en dat de TTB in mindering is gebracht op de energiekosten. [eiser] vordert dat de kantonrechter daarom de beslissing van de huurcommissie vernietigt, maar dat kan niet. Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie; er valt dus niets te vernietigen.^[1]Omdat de hele uitspraak van de huurcommissie vervalt, moet de kantonrechter het punt waarover de huurcommissie om een beslissing was verzocht (de servicekosten over 2023) in volle omvang beoordelen.^[2]De kantonrechter oordeelt dat de wijze waarop [eiser] zijn vordering in het petitum van de dagvaarding heeft geformuleerd, daaraan niet in de weg staat. Hierbij wordt het volgende in overweging genomen.

3.2.

Bij de uitleg van een petitum moet niet alleen acht worden geslagen op de bewoordingen daarvan, ook komt betekenis toe aan de inhoud van wat aan de eis ten grondslag is gelegd, de wijze waarop de wederpartij de eis heeft opgevat en redelijkerwijs heeft moeten opvatten en het overige partijdebat.^[3]Daar komt bij dat de procedure op grond van artikel 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure.^[4]

3.3.

[gedaagde] had de vordering van [eiser] redelijkerwijs zo moeten opvatten dat [eiser] een beslissing van de kantonrechter wenst over (in ieder geval) de verdeelsleutel en de verrekening van de TTB. [eiser] heeft in het lichaam van de dagvaarding namelijk heel duidelijk uitgelegd met welke twee punten uit de beslissing van de huurcommissie hij het niet eens is en waarom. [gedaagde] wist dus waartegen zij verweer moest voeren en zij heeft dat ook gedaan. [gedaagde] is daardoor niet in haar belangen geschaad.

Dat [eiser] geen TTB heeft aangevraagd, komt niet geheel voor zijn rekening

3.4.

Het eerste punt waartegen [eiser] bezwaar heeft is het feit dat de huurcommissie de gehele minimale TTB in mindering heeft gebracht op de gas- en elektriciteitskosten. [eiser] stelt dat hij niets wist van deze subsidieregeling en dat op hem als verhuurder niet de verplichting rust om die aan te vragen.

3.5.

De TTB is een regeling die voorziet in een tegemoetkoming voor hoge energiekosten van bewoners achter een blokaansluiting die in 2023 kon worden aangevraagd door degene die het energiecontract houdt voor de blokaansluiting. Die contracthouder moet de ontvangen subsidie in mindering brengen op de energiekosten die hij in rekening brengt bij bewoners achter een blokaansluiting. De tegemoetkoming moet in zijn geheel terecht komen bij de bewoners.^[5]

3.6.

De regeling schept geen directe rechten voor de bewoners achter een blokaansluiting, omdat zij geen aanvraag konden indienen en geen subsidieontvanger zijn, als zij niet zelf de contracthouder zijn. Als de bewoners niets van de contracthouder (hierna ook: de verhuurder) vernemen over een mogelijke subsidieaanvraag, is het voor hen mogelijk om digitaal in te zien of er voor hun blokaansluiting een subsidieaanvraag is gedaan en of die is toe- of afgewezen. Door deze informatievoorziening zijn bewoners niet afhankelijk van de mededeling van de verhuurder. De informatie die de bewoners uit de applicatie kunnen afleiden, zorgt voor een sterkere positie ten opzichte van de contracthouder van hun blokaansluiting, aldus de toelichting bij de regeling.^[6]

3.7.

Als een verhuurder de subsidie niet heeft aangevraagd, dan leidt dat ertoe dat de kosten voor de huurders door zijn toedoen onnodig hoog zijn. In de toelichting is over deze situatie het volgende opgenomen:

‘De bevoegdheid van de Huurcommissie om de in rekening gebrachte servicekosten naar redelijkheid vast te stellen ziet daarbij ook op de situatie waarin de kosten door toedoen van de verhuurder onnodig hoog zijn. Dit zou het geval kunnen zijn indien de verhuurder, zonder zwaarwegende redenen, geen subsidie heeft aangevraagd. De Huurcommissie heeft dan de bevoegdheid om bij het bepalen van de redelijke servicekosten rekening te houden met het bedrag aan tegemoetkoming dat de verhuurder zou hebben ontvangen als deze wel de subsidie zou hebben aangevraagd.’^[7]

3.8.

Het is voorstelbaar dat een verhuurder (of ieder ander) niet op de hoogte was van deze tijdelijke subsidieregeling die gold van april tot en met 31 oktober 2023. Na 31 oktober 2023 was het niet meer mogelijk om een aanvraag in te dienen. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat slechts een relatief klein deel van het aantal verwachte eenheden aanspraak heeft gemaakt op de subsidie, waarvan daarna ook maar een deel is toegekend. De kantonrechter leest in de regeling niet terug dat de verhuurder verplicht is om de subsidie aan te vragen, maar wel dat de verhuurder rekening moet houden met de mogelijke consequentie zoals hiervoor in 3.7 genoemd.

3.9.

Het is een feit dat alleen [eiser] de subsidie kon aanvragen. Hij heeft dit niet gedaan omdat hij niet op de hoogte was van deze mogelijkheid. Onwetendheid is geen zwaarwegende reden. Daarom zal in de berekening van de kosten voor energie rekening worden gehouden met de minimale TTB - zoals door de huurcommissie begroot - maar voor 50%. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat het ook aan [gedaagde] te wijten is dat de kosten onnodig hoog zijn. Zij heeft [eiser] niet gewezen op het bestaan van de subsidiemogelijkheid en zij heeft hem niet aangemaand tot het indienen een aanvraag, ondanks het bestaan van de hiervoor genoemde informatievoorziening voor bewoners. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden redelijk dat 50% van de mogelijk (de aanvraag leidt niet vanzelfsprekend tot toekenning) misgelopen subsidie voor rekening van [gedaagde] blijft.

3.10.

De stelling dat [eiser] een vordering heeft op de overheid als gevolg van de wijze waarop de overheid vorm heeft gegeven aan de regeling, zoals [gedaagde] stelt, wordt - zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt - niet onderschreven. Daar komt bij dat de kans dat [eiser] succesvol zou zijn in een procedure tegen de overheid, volstrekt hypothetisch is.

Bij de berekening van de variabele servicekosten geldt een verdeelsleutel van 1/11e

3.11.

Het tweede punt waartegen [eiser] bezwaar heeft is de verdeelsleutel die de huurcommissie heeft gehanteerd. De huurcommissie past een verdeelsleutel toe van 1/13e en dat moet volgens [eiser] 1/11 zijn. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat tijdens de huurperiode van Possemis twee kamers leegstonden omdat die verbouwd moesten worden. De kamers zijn volgens [eiser] in die periode niet gebruikt en de verwarming is afgesloten. [gedaagde] is van mening dat de door de huurcommissie gehanteerde verdeelsleutel correct is, omdat leegstand niet voor rekening van de zittende huurders mag komen.

3.12.

De kantonrechter onderschrijft de stelling van [gedaagde] dat leegstand niet voor rekening van de zittende huurders mag komen. Daar staat tegenover dat servicekosten wel naar redelijkheid moeten worden vastgesteld. In dat licht moet onderscheid worden gemaakt tussen vaste en variabele servicekosten. Als voor de vaste kosten de verdeelsleutel 1/11e wordt gehanteerd, bij dertien kamers, worden de door leegstand gederfde vaste servicekosten doorberekend aan de elf zittende huurders en dat is niet toegestaan. Voor de vaste kosten is 1/13e als verdeelsleutel dan ook juist

3.13.

Voor de variabele kosten dient echter naar het oordeel van de kantonrechter 1/11e als verdeelsleutel te worden gehanteerd. Variabele kosten zijn kosten die zijn gebaseerd op het werkelijke verbruik door de (in dit geval) elf zittende huurders. Deze kosten zijn niet gerelateerd aan de leegstaande kamers. Bij verhuur van alle dertien kamers, zouden de variabele kosten stijgen en verdeeld worden onder dertien huurders. Het totaalbedrag aan variabele kosten stijgt of daalt immers naar gelang het aantal huurders. Dit betekent dat het omslaan van de variabele kosten over de elf huurders niet leidt tot een kostenverhoging voor de huurders. Zij betalen immers uitsluitend voor hun eigen gebruik.

De overige punten waarover de huurcommissie heeft beslist

3.14.

Geen van de partijen heeft bezwaren geuit tegen de overige punten waarover de huurcommissie heeft beslist. Die vormen daarom het uitgangspunt van de beslissing.

3.15.

[eiser] heeft in zijn dagvaarding een berekening opgesteld die (gezien de inhoud van de rapportage van de huurcommissie) onnavolgbaar is. De gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling weliswaar verklaard deze berekening te willen volgen, maar de onderbouwing ervan ontbreekt en de verschillen tussen de bedragen die [eiser] en die de huurcommissie hanteren zijn groot. De kantonrechter stelt [eiser] daarom in de gelegenheid om een nieuwe berekening te maken van de servicekosten 2023 op basis van hetgeen in dit tussenvonnis is overwogen en die te voorzien van een onderbouwing. De zaak wordt daarom naar de rol verwezen voor akte onderbouwing servicekosten en overlegging onderliggende facturen. Aansluitend krijgt [gedaagde] gelegenheid om een contra-akte te nemen.

3.16.

De beslissingen in conventie en reconventie worden aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 15 oktober 2025 om 9.30 uur, waar [eiser] zich schriftelijk dient uit te laten over wat in 3.15 is overwogen;

4.2.

[gedaagde] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

in conventie en in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025

Tussenvonnis inzake afrekening servicekosten en verdeelsleutel in huurgeschil