Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11682525 \ UC EXPL 25-3877
Vonnis van 17 september 2025
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Bo-Ex,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gevolmachtigde: [gevolmachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-de dagvaarding met producties 1 tot en met 11,
-het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 4 juni 2025, aan te merken als conclusie van antwoord van [gedaagde] met bijlagen,
- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte van [gedaagde] van 3 september 2025,
- de akte van Bo-Ex van 10 september 2025 (ingediend op 3 september 2025).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
Bo-Ex verhuurt sinds 11 november 2024 een woning aan [gedaagde] aan het adres [adres] te [plaats] . In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] hoofdverblijf in de woning moet hebben. In de algemene voorwaarden die Bo-Ex hanteert en die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, is bepaald dat voor het aanbrengen van veranderingen in de woning schriftelijke toestemming van Bo-Ex is vereist. [gedaagde] heeft de woning verbouwd, zonder hiervoor schriftelijke toestemming te hebben verkregen. Sinds maart 2025 is [gedaagde] gedetineerd in Duitsland. Bo-Ex wil dat de huurovereenkomst ontbonden wordt en [gedaagde] veroordeeld wordt om de woning te ontruimen. [gedaagde] wil de woning graag behouden.
3.De beoordeling
3.1.
De zaak wordt aangehouden tot 12 november 2025 voor akte uitlating aan de zijde van [gedaagde] met betrekking zijn detentiesituatie. Hieronder wordt deze beslissing uitgelegd.
3.2.
Het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning is groot. Om weer in de maatschappij te kunnen re-integreren na een periode van detentie, is het hebben van een woning onontbeerlijk. Daar komt bij dat [gedaagde] flink geïnvesteerd heeft in de woning en hij, bij toewijzing van het gevorderde, financieel nadeel zou lijden. Daar staat tegenover dat Bo-Ex ook een gerechtvaardigd belang heeft bij een rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Een woning die leeg staat omdat de huurder niet in staat is die zelf te bewonen, past daar niet bij. De vraag is echter of Bo-Ex niet te prematuur heeft gehandeld.
3.3.
Vast staat dat [gedaagde] sinds 28 februari 2025 niet meer in de woning woont, omdat hij die dag aangehouden werd op verdenking van strafbare feiten. Nadien is hij overgebracht naar Duitsland en sindsdien is hij daar gedetineerd. Bo-Ex heeft, nadat zij dit vernam, contact opgenomen met familie van [gedaagde] om te informeren wanneer hij vrij zou komen. Geantwoord werd dat dit op korte termijn het geval zou zijn. Bo-Ex heeft vervolgens bij brief van 11 maart 2025 [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij geen hoofdverblijf meer zou hebben in het gehuurde. Toen hij daartoe niet bereid bleek, heeft Bo-Ex op 7 april 2025 haar verzoek herhaald en aangekondigd de onderhavige procedure te starten, indien [gedaagde] niet zelf zou opzeggen. Vervolgens heeft Bo-Ex op 29 april 2025 de dagvaarding laten betekenen. [gedaagde] was op dat moment pas twee maanden gedetineerd.
3.4.
Tijdens de mondelinge behandeling op 26 augustus 2025 was [gedaagde] niet aanwezig. Hij werd vertegenwoordigd mevrouw [gevolmachtigde] en zijn broer. Desgevraagd werd verklaard dat [gedaagde] nog steeds in voorlopige hechtenis zat, maar dat men (nog altijd) verwachtte dat hij op korte termijn vrij zou komen. Omdat deze mededeling niet was voorzien van enig bewijsstuk, is [gevolmachtigde] in de gelegenheid gesteld om met schriftelijk bewijs te komen.
3.5.
Bij e-mail van 3 september 2025 heeft [gevolmachtigde] slechts laten weten dat op 25 oktober 2025 in Duitsland een zitting plaats vindt, zonder verdere toelichting en zonder schriftelijk bewijs. Bo-Ex heeft hierop laten weten dat zij dit onvoldoende vindt en dat er niet vanuit kan worden gegaan dat [gedaagde] op korte termijn vrij komt.
3.6.
Over de vraag of het enkele feit dat een huurder als gevolg van detentie elders verblijft met zich brengt dat hij zijn hoofdverblijf heeft verplaatst, kan verschillend worden gedacht. De kantonrechter Amsterdam [1] concludeerde eerder dat, gezien het onvrijwillige karakter van zijn verblijf elders, voorshands niet kan worden geoordeeld dat de gedetineerde huurder een andere plaats dan het gehuurde tot zijn hoofdverblijf heeft gemaakt. Anders oordeelt het Hof Den Haag [2] . In deze zaak was echter tevens aangenomen dat contractueel was bedongen dat de huurder gedurende de huurtijd de woning steeds zelf feitelijk moest gebruiken. Dat zal de huurder niet kunnen zolang hij gedetineerd is.
3.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter impliceert het enkele feit dat [gedaagde] thans ruim 6 maanden in detentie zit, niet zonder meer dat hij zijn hoofdverblijf heeft opgegeven. Weliswaar is [gedaagde] momenteel niet in staat te voldoen aan de verplichting om de woning gedurende de huurtijd feitelijk te bewonen (artikel 6.8 van de algemene voorwaarden), maar uit artikel 6.9 van de algemene voorwaarden volgt dat een huurder toestemming kan vragen om gedurende bepaalde tijd niet zelf in het gehuurde te wonen, bijvoorbeeld wegens verblijf in het buitenland. Aangekomen wordt dan ook dat op de zelf bewoningsplicht uitzonderingen bestaan. In geval van detentie is vooraf toestemming vragen om tijdelijk niet in het gehuurde te hoeven wonen echter niet aan de orde. Gelet op de door [gedaagde] aangebrachte wijzigingen in het gehuurde en het gemotiveerd gevoerde verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming, wordt ervan uitgegaan dat [gedaagde] graag terug wenst te keren in het gehuurde. Om deze reden dient niet te snel aangenomen te worden dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft opgegeven.
3.8.
Omdat de duur van de detentie vooralsnog onbekend is, komt het de kantonrechter geraden voor om de zaak aan te houden en af te wachten wat er ten aanzien van de detentie van [gedaagde] beslist wordt op de (door [gevolmachtigde] gestelde) terechtzitting van 25 oktober 2025. De zaak wordt dan ook verwezen naar de rolzitting van 12 november 2025, zodat [gedaagde] (althans zijn gevolmachtigde) zich kan uitlaten over het verloop van de detentie. Indien op deze rolzitting geen duidelijkheid wordt gegeven over (het einde van) de detentie, wordt ervan uitgegaan dat deze lang gaat duren. In dat geval wordt de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen, omdat [gedaagde] niet meer in staat is te voldoen aan zijn verplichting om feitelijk in het gehuurde te wonen. De kantonrechter houdt geen rekening met de mogelijke wens van de (ex)partner van [gedaagde] om wellicht ooit terug te keren in de woning. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd en is geen contractuele wederpartij meer van Bo-Ex. Evenmin kan de kantonrechter rekening houden met de stelling dat [gedaagde] en zijn ex-partner wellicht weer willen gaan samen wonen in het gehuurde. Dit is immers zuiver hypothetisch en bovendien ongewist in verband met de nog onbekende duur van de detentie van [gedaagde] . Ook houdt de kantonrechter geen rekening met heit feit dat [gedaagde] in maart 2025 vader is geworden en hij graag omgang zou willen hebben met zijn dochter in het gehuurde. De dochter verblijft nu bij moeder en voor omgang met haar kunnen afspraken gemaakt worden.
3.9.
De tweede grondslag voor de verzochte ontbinding - het niet vragen van schriftelijke toestemming voor het verbouwing van het gehuurde - acht te kantonrechter te gering om een ontbinding te rechtvaardigen. Het feit dat Bo-Ex de woning heeft geïnspecteerd en tevreden was over de wijze waarop [gedaagde] het gehuurde heeft verbouwd speelt hierbij een rol. [gedaagde] diende weliswaar nog een keuringsrapport op te laten maken, maar niet uit te sluiten is dat hij hier niet aan toe is gekomen in verband met zijn detentie.
3.10.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 12 november 2025 voor akte uitlating (einde) detentie aan de zijde van [gedaagde] ;
4.2.
aansluitend krijgt Bo-Ex gelegenheid om een contra-akte te nemen;
4.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.
698