Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11929461 \ UV EXPL 25-266
Vonnis in kort geding van 4 december 2025
in de zaak van
de stichting
Stichting Cazas Wonen,
gevestigd in Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen
[gedaagde partij],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10;
- producties 1 tot en met 3 van [gedaagde partij]
- productie 11 van Cazas Wonen.
1.2.
Op 20 november 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Partijen en hun gemachtigden hebben daar hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Beide partijen hebben ook pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen.
1.3.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De kern
2.1.
[gedaagde partij] huurt sinds 10 juli 2018 van Cazas Wonen een sociale huurwoning. De burgemeester van de gemeente Woerden (hierna: de burgemeester) heeft die woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de periode van 23 september 2025 tot en met 23 december 2025 gesloten. Vervolgens heeft Cazas Wonen de met [gedaagde partij] gesloten huurovereenkomst op 2 oktober 2025 buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde partij] wil de woning echter niet opleveren. Cazas Wonen eist in dit kort geding dat het [gedaagde partij] wordt verboden om terug te keren naar de woning, dat hij de woning ontruimt en dat hij vanaf 2 oktober 2025 een vergoeding gelijk aan de huurprijs betaalt. De kantonrechter wijst de ontruimingsvordering en de vordering tot betaling toe. Het gevorderde verbod wordt afgewezen.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij de beoordeling van de vorderingen is voorts van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen.
3.2.
Voldoende is gebleken dat Cazas Wonen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Cazas Wonen heeft als toegelaten instelling van volkshuisvesting er belang bij om er voor te zorgen dat de woning snel wordt verhuurd aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Hoewel de woning op dit moment feitelijk gesloten is, is die sluiting tijdelijk (tot en met 23 december 2025). Cazas Wonen heeft toegelicht dat de burgemeester doorgaans bereid is om, ten behoeve van een ontruiming, de sluiting tijdelijk op te heffen en bovendien, in verband met de grote woning schaarste, ook bereid is om in overleg met Cazas Wonen tot een eerdere definitieve opheffing van de sluiting over te gaan. Hier past bij dat Cazas Wonen haar vordering tot ontruiming snel in kort geding aan de rechter kan voorleggen. Dat [gedaagde partij] op dit moment gedetineerd is doet daar niet aan af.
Overigens staat vast dat de woning feitelijk al leeggehaald is; Cazas Wonen heeft dat geconstateerd ten tijde van de sluiting op 23 september 2025.
3.3.
Ook de vordering tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs heeft een spoedeisend belang. Cazas Wonen kan door de sluiting geen huurgenot verschaffen en zij heeft er belang bij dat [gedaagde partij] voor het gebruik van de woning (ook al is deze gesloten) blijft betalen
Cazas Wonen mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden
3.4.
Cazas Wonen baseert haar vordering tot ontruiming primair op de buitengerechtelijke ontbinding van 2 oktober 2025. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW heeft een verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien in het gehuurde sprake is van gedragingen als bedoeld in artikel 13b van de Opiumwet en de burgemeester op grond daarvan een sluitingsbevel heeft uitgevaardigd. Aan deze voorwaarden is voldaan.
3.5.
In het besluit tot sluiten van de woning [1] staat dat de politie in de woning het volgende heeft aangetroffen: vijf ponypacks met in totaal circa 5 gram cocaïne; dertien lege dozen, die bij de politie bekend zijn als verpakkingen voor lachgasflessen van circa 2 kilogram per stuk; drie lege lachgasflessen; één ballon bevestigd op een lachgasfles, vier simkaarten (merk Lebara); één kleine weegschaal; contant geld (circa € 150-€ 200).
De burgemeester heeft overwogen dat de combinatie van een handelshoeveelheid harddrugs en lachgas, in samenhang met attributen zoals ponypacks, lege dozen, een weegschaal en simkaarten, wijst op een divers en professioneel aanbod. Deze samenhang versterkt volgens de burgemeester het beeld dat de woning structureel werd gebruikt voor drugshandel en distributie. De sluiting is gericht op het pand en dient om de bekendheid van de woning binnen het drugscircuit te doorbreken, concludeert de burgemeester.
3.6.
Vast staat dus dat de woning op grond van artikel 13b Opiumwet vanaf
23 september 2025 op last van de burgemeester is gesloten voor de duur van 3 maanden. Dat het besluit tot sluiting van de woning nog niet onherroepelijk is [2] doet er niet aan af dat op dit moment sprake is van een geldig besluit. De civiele rechter mag het sluitingsbesluit niet zelfstandig beoordelen; dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan de inhoudelijke bezwaren tegen het besluit die [gedaagde partij] op de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht.
3.7.
Zolang het sluitingsbesluit van kracht is mag de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Cazas Wonen hoeft niet aan te tonen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij] .
Een belangenafweging leidt niet tot een andere conclusie
3.8.
Dat Cazas Wonen, gegeven de burgemeesterssluiting, tot ontbinding is overgegaan levert geen misbruik van bevoegdheid op. Cazas Wonen heeft dat in redelijkheid kunnen doen. Zij heeft de bevoegdheid gebruikt waarvoor deze is verleend. De belangen van Cazas Wonen bij uitoefening van deze bevoegdheid wegen zwaarder dan het belang van [gedaagde partij] bij voortzetting van de huurovereenkomst en het gebruik van het gehuurde. Cazas Wonen heeft als verhuurder de taak om aan haar andere huurders het rustig huurgenot te verschaffen en waar mogelijk een bijdrage te leveren aan een prettig en veilig woonklimaat. Cazas Wonen heeft er op gewezen dat [gedaagde partij] al eerder, in december 2021, te maken heeft gehad met een bestuursrechtelijke maatregel - een last onder dwangsom - omdat de politie bij een inval in zijn woning drugs en stroomstootwapens had aangetroffen. [gedaagde partij] was dus een gewaarschuwd huurder. Op 6 augustus 2025 is [gedaagde partij] tijdens een aanhouding in de woning gevlucht via het balkon van de buren. De politie trof in de woning de onder 3.4 genoemde zaken aan, waarna de burgemeester heeft besloten de woning te sluiten. Er heeft dus tenminste tweemaal een binnentreding in de woning plaatsgevonden waarbij (ook) is vastgesteld dat sprake was van druggerelateerde activiteiten. Cazas Wonen heeft van een aantal omwonenden meldingen ontvangen over [gedaagde partij] en de overlast die door hem en zijn bezoekers werd veroorzaakt. In die meldingen zijn de arrestaties van [gedaagde partij] expliciet benoemd en ook drugshandel vanuit de woning van [gedaagde partij] . De aanwezigheid van drugs en het verhandelen daarvan - in welke vorm en hoeveelheid dan ook - brengt risico’s en nadelen voor de rust en veiligheid van de wijk met zich. Die risico’s hebben zich in dit geval verwezenlijkt. Omwonenden hebben immers overlast ervaren en vinden hun woonomgeving onveilig. Cazas Wonen hoeft niet te dulden dat de woning wordt gebruikt voor het uitoefenen van druggerelateerde activiteiten en heeft als woningcorporatie de plicht om hier tegen op te treden, ter bescherming van de openbare orde in de wijk en het woon- en leefklimaat van haar andere huurders.
Conclusie
3.9.
Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Cazas Wonen van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid gebruik mocht maken. Dit betekent dat [gedaagde partij] de woning zonder recht of titel onder zich houdt. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW moet hij de woning ter beschikking van Cazas Wonen stellen. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming toewijzen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op (uiterlijk) zeven dagen nadat de burgemeester daartoe de mogelijkheid heeft geboden dan wel op zeven dagen na opheffing van de burgemeestersluiting.
3.10.
Omdat de vordering tot ontruiming op de primaire grondslag (de buitengerechtelijke ontbinding) wordt toegewezen komt de kantonrechter niet toe aan een bespreking van de subsidiaire grondslag (ontbinding in een (eventuele) bodemprocedure), waarop Cazas Wonen haar vordering heeft gebaseerd.
3.11.
Cazas Wonen vordert ook een verbod voor [gedaagde partij] om terug te keren naar de woning om deze als woonruimte in gebruik te nemen op straffe van een dwangsom. Deze vordering wordt afgewezen omdat niet is gesteld of gebleken welk belang Cazas Wonen bij die vordering heeft, nu haar ontruimingsvordering wordt toegewezen.
3.12.
Vanaf 2 oktober 2025 tot aan de dag van de ontruiming moet [gedaagde partij] een vergoeding gelijk aan de huurprijs betalen (artikel 7:225 BW). Deze vordering wordt toegewezen zoals onder de beslissing is vermeld.
Proceskosten
3.13.
[gedaagde partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.228,47
3.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het belang van Cazas Wonen om de woning op een zo kort mogelijke termijn te kunnen ontruimen en die opnieuw te kunnen verhuren, weegt namelijk zwaarder dan het belang van [gedaagde partij] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te kunnen wachten.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om de zelfstandige woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te (doen) ontruimen en te verlaten met al hetgeen zich vanwege [gedaagde partij] daarin of daarop bevindt en al diegenen die zich daarin of daarop vanwege [gedaagde partij] bevinden, en, onder afgifte van alle sleutels, de woning ter vrije beschikking aan Cazas Wonen te stellen, uiterlijk zeven dagen nadat de burgemeester de mogelijkheid biedt om de woning tijdelijk te betreden ten behoeve van een ontruiming, dan wel uiterlijk zeven dagen na de definitieve opheffing van de sluiting van de woning door de burgemeester;
4.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Cazas Wonen te voldoen een bedrag gelijk aan het bedrag dat [gedaagde partij] tot het moment van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst maandelijks verschuldigd was aan Cazas Wonen, met ingang van 2 oktober 2025 tot aan de datum van de ontruiming;
4.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2025.
1257