Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer / rekestnummer: 11416899 \ ME VERZ 24-138
Beschikking van 15 oktober 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] , aan de [adres 1] ,
hierna te noemen: [eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] , aan de [adres 2] ,
hierna te noemen: [eiser sub 2] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
gemachtigde: mr. K. Kroon,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW " [locatie] " AAN [straat] TE [plaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: VvE Gebouw " [verweerder] " ,
gemachtigde: mr. D.N. Reijnders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt – voor zover hier van belang – uit:
- het verzoekschrift van 21 november 2024 met 13 producties van verzoekers;
- het verweerschrift van 7 maart 2025 met 19 producties van de VvE;
- een e-mail van 8 maart 2025 van de heer [A] met als bijlage een brief namens zes
appartementseigenaren/ stemgerechtigden;
- akte vermeerdering/ aanvulling verzoek van 2 juli 2025 met productie 14 tot en met 20 van
verzoekers;
- brief van 7 juli 2025 met als bijlage productie 21 van verzoekers;
- de mondelinge behandeling op 9 juli 2025, waar zijn verschenen:
- verzoekers, bijgestaan door mr. K. Kroon;
- dhr. [bestuurder] , bestuurders van de VvE, bijgestaan door mr.
D.N. Reijnders;
- andere belanghebbenden (stemgerechtigden): dhr. [A] en mevrouw
[B] , dhr. [C] , mevrouw [D] , dhr. [E] ;
- de pleitnotitie van verzoekers;
- de spreekaantekeningen van verweerders;
- brief van 15 juli 2025 van de heer [A] , appartementseigenaar/stemgerechtigde;
- brief van 15 augustus 2025 van mr. D.N. Reinders.
1.2.
[eisers c.s] heeft op 2 juli 2025 een akte vermeerdering van eis genomen en op 7 juli 2025 nog nadere producties ingezonden. De VvE heeft daartegen bezwaar gemaakt. Gebleken is dat deze stukken niet meer tijdig aan de stemgerechtigden konden worden gezonden. Ter zitting is bepaald dat deze stukken alsnog worden toegezonden aan de stemgerechtigden en dat zij kunnen aangeven of een verdere mondelinge behandeling noodzakelijk wordt geacht. De VvE is in de gelegenheid gesteld, zo nodig, een nadere akte te nemen.
1.3.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] is eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] , [woning] (woning) en het appartementsrecht [nummer 1] (garage) in het gebouw " [gebouw] " aan de [adres 3] te [plaats] .
2.2.
[eiser sub 2] is eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] , [woning] (woning) en het appartementsrecht [nummer 1] (garage) in het gebouw " [gebouw] " aan de [adres 3] te [plaats] (hierna: het Gebouw).
2.3.
Bij de akte van splitsing zijn er een 16-tal appartementsrechten ontstaan. De appartementsrechten 1 tot en met 8 zien op woning met aanhorigheden en de appartementsrechten 9 tot en met 16 op garage.
2.4.
Het appartementsrecht [nummer 2] van [eiser sub 1] (woning) kent als enig appartementsrecht in de omschrijving van het appartementsrecht een uitbreiding met "liftruimte".
2.5.
Op de splitsing is het Modelreglement 2006 (MR 2006) van toepassing verklaard met aanvullingen en wijzigingen.
2.6.
Bij de akte van splitsing is een Vereniging voor Eigenaars opgericht.
2.7.
De VvE wordt bestuurd door Delair Vastgoed Beheer B.V.
2.8.
Op 24 oktober 2024 vond een vergadering van de vereniging van eigenaars van de VvE plaats. Tijdens deze vergadering zijn onder andere de volgende agendapunten besproken:
7 Extra begroting
Voor lift,
Extra kosten vanwege onderzoeken
Extra kosten overig.
8 Begroting 2025.
2.9.
Tijdens deze vergadering zijn onder ander de volgende besluiten genomen:
Bij onderdeel 7 van de besluitenlijst staat vermeld:
"De leden keuren de begroting goed' (hierna: besluit 7).
Bij onderdeel 8 van de besluitenlijst wordt vermeld:
"De begroting wordt door de vergadering gewijzigd goedgekeurd'' (hierna: besluit 8).
2.10.
Op 30 juni 2025 vond een vergadering van de vereniging van eigenaars van de VvE plaats. Tijdens deze vergadering zijn onder meer de volgende agendapunten besproken:
4. jaarstukken 2024
4.1
verslag kascommissie
4.2
goedkeuring jaarstukken 2024
4.3
decharge bestuur.
2.11.
De concept notulen van de vergadering van 30 juni 2025 vermeldt onder besluitenlijst onder meer het volgende;
4.1
Verslag kascommissie
4.1.1
De leden willen geen accountantscontrole voor 2024
4.1.2
De leden willen geen accountantscontrole voor 2025
4.1.3
De kascommissie 2025 bestaat uit de heer [E] en de heer [H]
4.2
Goedkeuren jaarstukken 2024
4.2.1
De jaarstukken over 2024 worden door de vergadering goedgekeurd.
4.3
Decharge verlenen aan het bestuur inzake de jaarstukken
4.3.1
De vergadering verleent decharge aan het bestuur voor het financieel beheer over 2024.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Verzoekers verzoeken de kantonrechter, na wijziging van hun verzoek, om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
A. Voor recht te verklaren dat de besluiten 7 en 8 op de besluitenlijst bij de notulen
van de vergadering van 24 oktober 2024 nietig zijn, althans de nietigheid daarvan uit te spreken, dan wel die besluiten te vernietigen;
B. De besluiten 7 en 8 op de besluitenlijst bij de notulen van de vergadering van
24 oktober 2024 te schorsen en daarbij te bepalen, althans te verstaan, dat het de VvE niet is toegestaan betaling van [eiser sub 1] te eisen van de factuur met het nummer [factuurnummer 1] ten bedrage van € 3.225,68 en niet is toegestaan betaling van [eiser sub 2] te eisen van de factuur [factuurnummer 2] ten bedrage van € 3.689,69 totdat op het verzoek sub A onherroepelijk is beslist.
C. De VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Verzoekers hebben bij akte hun verzoekschrift aangevuld. Verzoekers verzoeken ook:
D. Voor recht te verklaren dat een redelijke uitleg van de splitsingsakte d.d. 28 april 2016 (overgelegd als productie 5 bij verzoekschrift) met zich meebrengt dat [eiser sub 1] niet hoeft bij te dragen aan de kosten met betrekking tot de gemeenschappelijke lift in het Gebouw, zolang hij eigenaar is van de appartementsrechten met indexnummers 4 en 15;
E. de besluiten die betrekking hebben op (vaststelling van) het verslag van de kascommissie, althans de besluiten die daarmee verband houden, in de agenda ten behoeve van de vergadering van 30 juni 2025 opgenomen als agendapunten 4.1, 4.2 en 4.3, nietig te verklaren, althans te vernietigen.
F. [eiser sub 1] een vervangende machtiging te verlenen om een externe, te goeder naam en faam bekend staand accountant op kosten van de VvE in te schakelen om de jaarstukken 2024 te controleren en daarover verslag uit te brengen aan de vergadering.
G. te bepalen dat de VvE aan [eiser sub 1] dient te overleggen het meest recente hertaxatierapport (zoals omschreven in sub 23 van deze akte, alsmede productie 16, punt 6), alsmede alle onderliggende bescheiden van alle schademeldingen bij Centraal Beheer in de periode 2019-2023, zoals omschreven in sub 23 van deze akte, in zoverre dat daaruit zal blijken wanneer de desbetreffende melding is gedaan, door wie dat is gebeurd en de precieze omschrijving van deze melding.
3.3.
De VvE voert verweer. De VvE verzoekt, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. verzoekers in hun verzoeken niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel de verzoeken af
te wijzen; en
II. verzoekers te veroordelen in de proceskosten, salaris advocaat daaronder begrepen,
als ook € 163,00 aan nasalaris.
3.4.
Blijkens de e-mail van 8 maart 2025 ondersteunen zes appartementseigenaren (stemgerechtigden) het verweer van de VvE.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover voor de beoordeling van belang – nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheid
4.1.
Het verzoek van verzoekers strekt niet alleen tot vernietiging, maar ook tot nietigverklaring van besluiten van (de ledenvergadering van) de VvE. In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen omtrent de nietigheid en de vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (ex art. 2:14 respectievelijk Pro 2:15 BW). De vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars daarentegen geschiedt – in afwijking van artikel 2:15 BW Pro – door de kantonrechter op grond van artikel 5:130 BW Pro.
4.2.
Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit ontbreekt een soortelijke, afwijkende regeling. Dit heeft strikt genomen tot gevolg dat voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank moet worden gevolgd. Echter, ingeval de kantonrechter zich niet bevoegd zou achten om over de nietigheid te oordelen, zou dit tot gevolg hebben dat de onderhavige zaak, voor dat gedeelte, naar de (handelskamer van de) rechtbank ter verdere behandeling moet worden doorverwezen. Vanuit proceseconomische overwegingen is het onwenselijk dat niet in één procedure beide grondslagen zouden kunnen worden beoordeeld.
4.3.
Gelet op het vorenstaande acht de kantonrechter zich in de onderhavige zaak bevoegd om kennis te nemen van zowel het verzoek ten aanzien van de nietigheid als van de vernietigbaarheid van de besluiten.
Toetsingscriterium nietigverklaring dan wel vernietigbaarheid
4.4.
Artikel 2:14 BW Pro bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is. Voor verenigingen van eigenaars geldt ook dat een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte, nietig is. Artikel 5:129 lid 1 BW Pro stelt de splitsingsakte (voor de toepassing van artikel 2:14 BW Pro) namelijk gelijk aan de statuten. Aangezien het splitsingsreglement onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte, zijn besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement, eveneens nietig.
4.5.
Artikel 2:15 BW Pro bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (onder meer) vernietigbaar is wegens strijd met een (huishoudelijk) reglement of wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:8 BW Pro).
Besluit 7 “extra begroting kosten” vergadering van 24 oktober 2024
4.6.
Uit de door de VvE overgelegde stukken volgt dat tijdens de vergadering van 14 december 2023 de begroting voor het jaar 2024 is vastgesteld. Uit de notulen volgt dat voor onderhoud in de tuin, de lift en andere projecten (later) een losse begroting wordt gemaakt voor reeds bekende werkzaamheden, maar waarvan de kosten nog niet, althans onvoldoende, bekend waren. Ook in de vergadering van 3 april 2024 is besproken dat een aanpassing op de begroting in het vooruitzicht wordt gesteld zodra een MJOP is gemaakt. Die extra begroting is uiteindelijk in de vergadering van 24 oktober 2024 aan de vergadering voorgelegd. Volgens de bij de agenda van de vergadering verstrekte bijlage zien de kosten die in de extra begroting zijn opgenomen op:
- Dagelijks onderhoud tuin € 6.000,00
- Extra bijstorting voor onderzoeken en tegenvallers € 15.000,00
- Liftkosten € 2.000,00
- Dotatie reservefonds
- Totaal € 26.000,00
Ter vergadering zijn bedoelde kosten nader toegelicht. Op basis van deze te verwachten kosten is door de vergadering een eenmalige bijdrage volgens de gebruikelijke breukdelen aan de appartementseigenaren voorgesteld. De vergadering heeft daarmee ingestemd. Het bezwaar van [eisers c.s] lijkt zich met name te richten tegen die vastgestelde extra bijdrage voor [eiser sub 1] een bedrag van € 3.225,68 en voor [eiser sub 2] een bedrag van
€ 3.689,70. Uitgangspunt van de wet is dat iedere eigenaar van een appartement automatisch lid is van een Vereniging van Eigenaars en dat alle leden samen de gemeenschappelijke lasten van de VvE dragen en dus verplicht zijn hun aandeel te betalen. Soms kan er een eenmalige financiële bijdrage aan de VvE-leden worden gevraagd. Vaak is dat om een acuut probleem op te lossen waar niet voldoende geld voor in kas is, zoals spoedreparaties aan het dak, de riolering of de balkons. Achterstallig onderhoud of een gebrekkig MJOP zijn hier vaak de oorzaken van. Maar ook voor speciale projecten kan de VvE een eenmalige bijdrage vragen. In alle gevallen besluit de VvE-vergadering tot zo’n eenmalige bijdrage. De splitsingsakte kent geen regeling omtrent het opleggen van een extra bijdrage. Het Modelreglement 2006 kent onder artikel 11 en Pro 12 een regeling tot vaststelling van voorschotbijdragen op basis van een begroting en vaststelling van de definitieve bijdrage op basis van de jaarstukken. Artikel 52 van Pro het Modelreglement voorziet in de mogelijkheid tot het doen van extra uitgaven als bedoeld in lid 5 met dien verstande dat het besluit slechts met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen moet worden uitgebracht. Het bestreden besluit is met twee/derde meerderheid van de stemmen genomen. Waarom het besluit in strijd met de splitsingsakte dan wel het modelreglement 2006 is genomen, is door [eiser sub 1] op geen enkele wijze toegelicht en onderbouwd, zodat van een nietig besluit geen sprake is. De kantonrechter is voorts van oordeel dat het besluit in redelijkheid door de vergadering kon worden genomen. Het verzoek tot vernietiging van dit besluit wordt dan ook afgewezen. Dit betekent dat [eisers c.s] gehouden is de extra bijdrage aan de VvE te voldoen. Het verzoek tot schorsing van de betalingsverplichting voor de extra bijdrage, voor zover nog van belang, wordt afgewezen.
Besluit 8 “Begroting 2025” vergadering 24 oktober 2024
4.7.
Het verzoek van [eisers c.s] ten aanzien van het besluit tot vaststelling van de begroting 2025 treft een zelfde lot. De begroting is conform artikel 11 van Pro het Modelreglement 2006 vastgesteld evenals de daaruit voortvloeiende (maandelijkse) voorschotbijdragen. Verzoekers stellen zich ten onrechte op het standpunt dat de (gewijzigde) begroting van 2025 onduidelijk is, omdat kennis van welke wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van de oorspronkelijke begroting ontbreekt. Het is de gewijzigde begroting die is voorgelegd aan de vergadering en die begroting is goedgekeurd. Bovendien is de begroting onderwerp van gesprek geweest op de vergadering. De heer [F] (partner van [eiser sub 2] ) is als gevolmachtigde namens [eisers c.s] aanwezig geweest bij de vergadering en heeft zich volgens de VvE actief bemoeid met de inhoudelijke bespreking van en besluitvorming over de begroting voor boekjaar 2025.
4.8.
[eisers c.s] stelt zich nog op het standpunt dat de berekening van de voorschotbijdrage niet juist is omdat ten onrechte bij [eiser sub 1] ook de kosten van de gemeenschappelijke lift wordt meegenomen. Zoals hieronder onder het kopje ‘kosten gemeenschappelijke lift’ nader zal worden toegelicht is dat standpunt onjuist.
4.9.
Van een nietig besluit is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake noch komt het besluit voor vernietiging in aanmerking.
Kosten gemeenschappelijke lift
4.10.
[eiser sub 1] is eigenaar van het appartementsecht index 4 (woning) en index 15 (garage). [eiser sub 1] beschikt over een eigen lift, die uitsluitend voor hem toegankelijk en te gebruiken is. De onderhoudskosten worden dan ook volledig door [eiser sub 1] voldaan. Het appartementencomplex beschikt ook over een gemeenschappelijke lift. De kosten worden gedragen door de leden van de VvE waaronder [eiser sub 1] . [eiser sub 1] is van mening dat een redelijke uitleg van de splitsingsakte met zich brengt dat hij niet hoeft mee te betalen aan de gemeenschappelijke lift. Dit standpunt is echter onjuist.
4.11.
Uit artikel 9 lid 4 volgt Pro dat ‘de onderhoudskosten van de lift en de liftruimte behorende bij appartementsrecht index 4 geheel en alleen voor rekening van de gerechtigde van dat appartementsrecht komen’, in dit geval [eiser sub 1] . ‘De onderhoudskosten van de andere lift komen voor rekening van alle appartementseigenaren, met uitzondering van gerechtigde van appartementsrecht met index 4’. Het enkele feit dat [eiser sub 1] geen gebruik maakt van de gemeenschappelijke lift ontslaat [eiser sub 1] niet van zijn betalingsverplichting op basis van zijn breukdeel index A15. Dat bij het opstellen van de akte van splitsing de opsteller(s) een andere bedoeling voorstond(en), zoals [eiser sub 1] thans bepleit, wordt niet onderbouwd en is evenmin gebleken. De tekst van de splitsingsakte laat niets aan duidelijkheid te wensen over. Onweersproken is ook nog door de VvE gesteld dat index A15 wel bereikbaar is via de gemeenschappelijke lift die aansluit op de centrale hal en de toegang tot de openbare weg. De omstandigheid dat [eiser sub 1] daar kennelijk geen gebruik van maakt, doet niet af aan het feit dat A15 functioneel onderdeel uitmaakt van de verticale ontsluiting van het gebouw via de gemeenschappelijke voorzieningen.
4.12.
De verzochte verklaring voor recht dat [eiser sub 1] niet hoeft mee te betalen aan de gemeenschappelijke lift wordt dan ook afgewezen.
Goedkeuring jaarstukken 2024, kascommissie en decharge bestuur vergadering van 30 juni 2025
4.13.
Het verzoek tot vernietiging van het besluit tot goedkeuring van de jaarstukken 2024 en van het besluit tot decharge van het bestuur voor 2024 treft wel doel. Reden daarvoor is dat de kascommissie niet conform de wettelijke regeling haar onderzoek heeft uitgevoerd. Een VvE kascommissie bestaat uit minimaal twee leden, maar geen bestuurslid mogen zijn, en worden benoemd door de algemene ledenvergadering om jaarstukken te controleren en advies te geven over de financiën (artikel 2:48 BW Pro). Weliswaar zijn voor 2024 de heer [C] en de heer [G] benoemd in de kascommissie, maar de heer [G] is voortijdig komen te overlijden. Dat betekent dat de controle slechts is uitgevoerd door één lid van de kascommissie. Omdat de goedkeuring van de jaarstukken en de decharge van het bestuur voor het jaar 2024 is gebaseerd op de controle van de kascommissie die niet langer voldoet aan de wettelijke eisen kunnen de besluiten niet in stand blijven. Die besluiten zijn in strijd met de wet en derhalve nietig. Daar doet niet aan af dat het overlijden van de heer [G] kort voor de vergadering is gebeurd en ook niet dat de heer [H] , lid van de VvE, maar niet lid van de kascommissie, de jaarstukken mede heeft gecontroleerd.
4.14.
Het is thans aan de VvE om de jaarstukken en de voorgestane decharge opnieuw aan de vergadering voor te leggen na controle van een rechtsgeldig benoemde kascommissie.
Het verzoek om [eisers c.s] te machtigen tot het inschakelen van een externe accountant op kosten van de VvE wordt afgewezen. Het verzoek wordt niet onderbouwd. Het is aan de vergadering om een keuze te maken op welke wijze de jaarstukken dienen te worden gecontroleerd. Dat kan door het inschakelen van een accountant of een kascommissie. De vergadering is daarin vrij.
Overleggen hertaxatierapporten
bescheiden schademeldingen
bescheiden schademeldingen
4.15.
[eiser sub 1] heeft als lid van de VvE recht op inzage in de administratie van de VvE. Daarom heeft [eiser sub 1] de VvE verzocht om het meest recente hertaxatierapport en bescheiden met betrekking tot gedane schademeldingen te overleggen.
4.16.
Volgens de VvE is de stelling van [eiser sub 1] dat het taxatierapport niet wordt aangeleverd onjuist. Het taxatierapport is namelijk al geruime tijd beschikbaar op Twinq portaal en ook is het rapport direct aan [eiser sub 1] toegezonden. Het hertaxatierapport is ter beschikking gesteld zodat [eisers c.s] geen belang hebben bij dit verzoek.
4.17.
[eisers c.s] verzoeken ook om alle onderliggende bescheiden van alle schademeldingen te overleggen over de periode 2019 tot en met 2023. Afgezien van het feit dat [eisers c.s] niet onderbouwt welk belang zij heeft bij verstrekking van bedoelde gegevens heeft de VvE aangegeven dat zij niet over de betreffende stukken beschikt. De kantonrechter zal om die reden het verzoek afwijzen.
Proceskosten
4.18.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart dat de besluiten die betrekking hebben op (vaststelling van) het verslag van de kascommissie, althans de besluiten die daarmee verband houden, in de agenda ten behoeve van de vergadering van 30 juni 2025 opgenomen als agendapunten 4.1, 4.2 en 4.3 nietig zijn;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
153