Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1184
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 februari 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
Gemachtigde: D. van der Locht (Jouw WOZ klopt)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 28 november 2023.
1.1.
Verweerder heeft aan eiser voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: “de woning”) vastgesteld op € 655.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 1948 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 105 m², een garage van 21 m² op een perceel van 202 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 655.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de [wijk] te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 september 2021 voor € 571.015,-;
- [adres 3] , verkocht op 29 november 2021 voor € 550.000,- en
- [adres 4] , verkocht op 26 januari 2022 voor € 551.000,-.
Beoordeling van het geschil
De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix
7. Volgens eiser is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser wijst erop dat onvoldoende rekening is gehouden met de keuken, die meer dan 16 jaar oud is. Verder meent eiser dat het duurzaamheidsniveau onder gemiddeld is, de woning is matig tot slecht geïsoleerd, waardoor de stookkosten hoog zijn. Verder stelt eiser dat de ligging aan het spoor een waardedrukkend effect heeft. Tot slot stelt eiser -kort gezegd- dat een nieuw referentieobject in bezwaar is toegevoegd, waardoor eiser wel beroep heeft moeten instellen. Eiser verwijst naar een uitspraak van deze rechtbank onder nummer ECLI:NL:RBMNE:2022:5129. In de bezwaarfase heeft eiser een taxatierapport voorgelegd en in overeenstemming met dat rapport een lagere waarde aan verweerder voorgesteld.
8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde drie referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij eenzelfde ligging aan het spoor hebben en allemaal rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Alle woningen hebben min of meer dezelfde kenmerken, zoals bouwperiode, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. De prijs per m² van de drie referentiewoningen ligt fors hoger dan de prijs per m² van de woning. Met een oudere keuken en een minder duurzaamheidsniveau is dus voldoende rekening gehouden met het grote verschil in vierkante meterprijs voor de woning ten opzichte van de drie referentiewoningen. Dat geldt ook voor de beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging aan het spoor. Alle referentiewoningen liggen immers aan dezelfde spoorlijn en ervaren exact dezelfde overlast als de woning. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
9. Eiser komt nog op tegen het gegeven dat verweerder nieuwe referentieobjecten heeft opgevoerd in de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar. Vaste jurisprudentie is dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de waarde te onderbouwen met nieuwe, betere, referentie-objecten, tenzij dit zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. Dat laatste is gesteld noch gebleken. Het enkele gegeven dat in bezwaar nieuwe referentieobjecten werden toegevoegd geeft de rechtbank dan ook geen aanleiding om de uitspraak op bezwaar te vernietigen.
10. Uit het voorgaande volgt dat het beroep ongegrond is. In het gegeven dat verweerder bij de uitspraak op bezwaar en in beroep nieuwe referentie-objecten (inclusief de objectonderdelen) heeft kenbaar gemaakt, ziet de rechtbank ook geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen. Dat zou wellicht anders zijn wanneer eiser min of meer gedwongen zou zijn geweest om in beroep te gaan omdat verweerder met de keuze voor de vergelijkingsobjecten onvoldoende zou zijn ingegaan op relevante gronden van bezwaar. Dat is echter hier niet het geval. Zo heeft eiser in bezwaar zeer algemene -en niet op dit object toegespitste- gronden aangevoerd en eerst in beroep wat specifiekere gronden. Om die reden gaat de verwijzing naar de door eiser onder overweging 7 genoemde uitspraak niet op.
Conclusie en gevolgen
11. Zoals hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.