Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3193
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 458.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
25 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
25 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 7 november 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1994 gebouwde rij- kwadrant-woning met een gebruiksoppervlakte van 102 m2. De woning ligt op een kavel van 199 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 458.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 oktober 2020 voor € 427.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 maart 2021 voor € 572.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 mei 2022 voor € 501.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 21 juli 2021 voor € 455.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- kwadrant-woningen of hier goed mee te vergelijken geschakelde woningen zijn die in dezelfde wijk in Nieuwegein liggen en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Schending hoorplicht?
9. Eiser voert aan dat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Volgens artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) had eiser recht op een hoorzitting, tenzij er volledig aan eiser tegemoet was gekomen of er geen twijfel mogelijk was over de uitkomst van het bezwaar.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat op grond van artikel 25, eerste lid van de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen een belanghebbende in de bezwaarprocedure, in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb, wordt gehoord op zijn verzoek. Eiser heeft dit verzoek om een hoorzitting niet gedaan. Van een schending van de hoorplicht is dan ook geen sprake. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel
10. Eiser doet een beroep op het gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel. Door zijn buren ( [adres 6] ) is ook bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is gegrond verklaard waarbij de WOZ-waarde is verlaagd van € 585.000,- naar € 470.000,-. Dit gaat om dezelfde woning, alleen is de woning van de buren zowel beneden als boven uitgebouwd met 35 m². Eiser vindt het opmerkelijk dat er maar € 12.000,- verschil zit tussen zijn woning en de woning van de buren. Daarnaast heeft eiser in bezwaar al aangegeven dat er geen tuinhuis aanwezig is, maar een afdak. Ook klopt de foto in het taxatieverslag niet, dit betreft de woning van de buren.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel nodig is dat identieke woningen worden vergeleken en dat in een meerderheid van gevallen, met een minimum van twee, niet juist is getaxeerd. In dit geval wordt er door eiser vergeleken met één woning die onder andere beschikt over uitbouwen. De woning van eiser mist deze uitbouwen zodat dit geen identieke woningen zijn. Bovendien betreft de verwijzing slechts één woning terwijl er minimaal twee vereist zijn. De heffingsambtenaar stelt zich dan ook op het standpunt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt.
De heffingsambtenaar geeft ook aan dat onderzoek uitwijst dat [adres 6] inderdaad een hogere WOZ-waarde zou kunnen hebben. Dit wordt beschouwd als een incidentele onregelmatigheid die bij de volgende herwaardering tegen het licht gehouden dient te worden, mede ter verbetering van de onderlinge waardeverhoudingen. Deze minder zorgvuldig getaxeerde buur-woning leidt echter niet tot de conclusie dat de woning van eiser onzorgvuldig is getaxeerd, nu de vastgestelde waarde voldoende onderbouwd wordt.
Ten aanzien van het tuinhuis geeft de heffingsambtenaar aan dat de getaxeerde waarde van het niet aanwezige tuinhuis in verhouding tot de waarde van het geheel geen onjuiste eindwaarde oplevert. Het tuinhuis zal voortaan vervangen worden door een overkapping. Over de foto merkt de heffingsambtenaar op dat de foto slechts een indicatie geeft van waar de woning is gelegen en wat voor soort woning het betreft. Ook hiervan kan niet gesteld worden dat dit een onjuiste waardering oplevert. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe ten aanzien van het tuinhuis/de overkapping dat dit objectonderdeel in de taxatiematrix niet is meegenomen. Dit leidt echter niet tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De m²-prijs van de woning ligt lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen
11. Eiser voert aan dat de waarde is bepaald aan de hand van uitgebouwde woningen en waarvan er één voor een heel hoog bedrag is verkocht omdat er toen sprake was van “the sky is the limit”. Daarom vind eiser dit geen eerlijke vergelijking.
11.1
De heffingsambtenaar verwijst naar overweging 3.2 van het verweerschrift. Daar staat de kern weergegeven van jurisprudentie die hier relevant is. Vrij vertaald mag de heffingsambtenaar de meest geschikte en/of hoogst verkochte woningen als onderbouwing hanteren zodat deze beroepsgrond volgens de heffingsambtenaar geen doel treft. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat bij de referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt de vergelijkbare woning die voor de hoogste prijs is verkocht juist niet is meegenomen en degene die voor de laagste prijs is verkocht wel. Ook zijn de gebruikte woningen van hetzelfde type, liggen ze in dezelfde wijk, en hebben ze hetzelfde bouwjaar. Uit deze vergelijking met de (andere) referentiewoningen in beroep volgt ook dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, dit volgt ook uit overweging 4 van deze uitspraak. Ook is het niet noodzakelijk dat de woning en referentiewoningen identiek zijn, zolang er in de waardering maar rekening gehouden wordt met de verschillen. Een verschil in gebruiksoppervlakte, zoals bijvoorbeeld door een aan- of uitbouw, maakt niet dat de woning en de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20 november 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.