Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7950
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 23 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 751.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 1 november 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift van 10 april 2025 en waarderapport van 4 april 2025. Eiseres heeft hierop gereageerd met aanvullende beroepsgronden van 9 mei 2025. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd met een aanvullend verweerschrift van 15 mei 2025.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning die in 2004 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 178 m², een dakkapel, een garage en tuinhuis. De woning ligt op een perceel van 535 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze niet hoger zijn dan € 575.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 751.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2023 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
4.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In het waarderapport vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met drie andere woningen gelegen in [plaats] . Van deze woningen zijn gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om: [adres 2] (referentiewoning 1), [adres 3] (referentiewoning 2) en [adres 4] (referentiewoning 3) (gezamenlijk: de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 751.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en het waarderapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 751.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de woning en referentiewoningen allemaal ruime vrijstaande woningen zijn in hetzelfde waardegebied (W013). De referentiewoningen zijn binnen 1 jaar rondom de waardepeildatum verkocht. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referentiewoningen allemaal een gemiddelde uitstraling, doelmatigheid en ligging hebben. De woning is gebouwd in 2004 en de referentiewoningen zijn gebouwd tussen 1980 en 1992. Het zijn allemaal ruime woningen met meerdere deelobjecten.
5.1.
De woning en referentiewoningen hebben een voldoende bouwkundige staat. Het onderhoud van de woning is voldoende, terwijl het onderhoud van referentiewoning 2 slecht is. De voorzieningen van de woning is voldoende, terwijl de voorzieningen van referentiewoning 1 slecht is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, omdat de woningwaarde per m² van de woning gelijk is aan de gemiddelde verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres
6. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, vanwege de woonoppervlakte en grondoppervlakte. Zij heeft dit in de bezwaarfase ook aangevoerd. Volgens het WOZ-waardeloket heeft referentiewoning 1 ( [adres 5] ) het gebruiksdoel industrie en de grond heeft een bosbestemming, terwijl de woning een woonfunctie heeft en de grond eromheen tuin is.
6.1
De rechtbank stelt voorop dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waarde vaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor. [2] De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen een groter perceel hebben dan de woning van eiseres, maar met dit verschil wordt rekening gehouden doordat de grond ook per m² wordt gewaardeerd. Uit de grondstaffel, welke is opgenomen in het waarderapport, blijkt dat rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat referentiewoning 1 een industriefunctie en een woonfunctie heeft. Hij heeft de woonfunctie onderbouwd door te verwijzen naar het bestemmingsplan. Het perceel bij referentiewoning 1 heeft een bos-bestemming. De heffingsambtenaar voert aan dat de grond ook als tuin in gebruik is. Als de bestemming bos al van invloed op de waarde is, zal dit zich vertalen in een lagere verkoopprijs omdat bosgrond goedkoper is. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen en is van oordeel dat de referentiewoningen bruikbaar zijn voor een vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiseres voert aan dat de woningen aan de [adres 6] en [adres 7] en [adres 8] beter bruikbaar zijn voor een vergelijking. [adres 7] heeft luxere voorzieningen dan de woning van eiseres, waardoor deze woning een hogere waarde zou moeten hebben dan de woning van eiseres zelf.
7.1
De heffingsambtenaar voert aan dat [adres 6] en [adres 8] niet rondom de waardepeildatum zijn verkocht en daarom niet gebruikt kunnen worden als referentiewoning. Verder voert de heffingsambtenaar aan dat hij niet kan controleren of de voorzieningen van [adres 7] in betere staat verkeren dan de voorzieningen in de woning van eiseres, omdat eiseres niet wilde meewerken aan een inpandige opname.
7.2
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf referentiewoningen te selecteren waarmee hij de waarde van de woning onderbouwt. Er geldt vrije bewijsleer. De rechtbank stelt vast dat de door eiseres aangedragen woningen volgens de heffingsambtenaar niet rondom de peildatum verkocht zijn. Eiseres heeft hier niets tegenin gebracht. De heffingsambtenaar heeft referentiewoningen geselecteerd die niet langer dan een jaar voor of na de waardepeildatum (1 januari 2023) verkocht zijn. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de woning de waarde in het economisch verkeer is, dus de best mogelijke verkoop onder de best mogelijke omstandigheden. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft gehandeld volgens het wettelijk kader. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres voert aan de WOZ-waarde van haar woning het afgelopen jaar met 23,93% gestegen is, terwijl de huizenprijzen met 10 % gedaald zijn.
8.1
De rechtbank stelt voorop dat het systeem van de Wet WOZ meebrengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In dit systeem wordt er niet gekeken naar de WOZ-waarde die in eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend. Een eventuele flinke stijging (of daling) van de vastgestelde waarde ten opzichte van een voorgaand belastingjaar is daarom geen reden om aan te nemen die vastgestelde waarde niet klopt. De beroepsgrond slaat niet.
9. Eiseres voert aan dat de grond voor haar woning een taartvorm heeft en hierdoor minder gebruiksmogelijkheden heeft. Bovendien ligt er een verkeersdrempel voor haar woning, die geluidsoverlast veroorzaakt. Hier is onvoldoende rekening mee gehouden.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat geen sprake is van een perceel in de vorm van een taartpunt en dat hier dus ook geen waarde drukkend effect vanuit gaat. De ligging van de verkeersdrempel heeft geen nadelig effect op de waarde.
9.2
De rechtbank stelt vast dat uit de geografische informatie van het waarderapport volgt dat het perceel aan de voorzijde breder is dan aan de achterzijde van de woning, maar er is geen sprake van een taartpunt. Eiseres heeft niet onderbouwd dat sprake is van een waarde drukkend effect vanwege de vorm van haar perceel. Het gevolg van een verkeersdrempel kan als positief beschouwd worden aangezien deze de snelheid van het verkeer ter hoogte van de woning reduceert. Eiseres heeft niet onderbouwd dat sprake is van een waarde drukkend effect. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van de door haar gemaakte taxatiekosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. van Manen, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 12 december 2025.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.