Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/80, UTR 25/2459 t/m UTR 25/2462, UTR 25/2464 t/m UTR 25/2489, UTR 25/2491 t/m UTR 25/2496
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A. Teunisse).
Inleiding
1. In de beschikking van 30 april 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (de objecten) in [plaats] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als het volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
WOZ-waarde
25/80
Niet-woning
[adres 1]
€ 3.025.000,-
25/2459
Niet-woning
[adres 2]
€ 602.000,-
25/2460
Niet-woning
[adres 3]
€ 1.205.000,-
25/2461
Niet-woning
[adres 4]
€ 323.000,-
25/2462
Niet-woning
[adres 5]
€ 310.000,-
25/2464
Niet-woning
[adres 6]
€ 829.000,-
25/2465
Niet-woning
[adres 7]
€ 2.759.000,-
25/2466
Niet-woning
[adres 8]
€ 388.000,-
25/2467
Niet-woning
[adres 9]
€ 879.000,-
25/2468
Niet-woning
[adres 10]
€ 452.000,-
25/2469
Niet-woning
[adres 11]
€ 498.000,-
25/2470
Niet-woning
[adres 12]
€ 1.372.000,-
25/2471
Niet-woning
[adres 13]
€ 585.000,-
25/2472
Niet-woning
[adres 14]
€ 805.000,-
25/2473
Niet-woning
[adres 15]
€ 1.051.000,-
25/2474
Niet-woning
[adres 16]
€ 883.000,-
25/2475
Niet-woning
[adres 17]
€ 520.000,-
25/2476
Niet-woning
[adres 18]
€ 654.000,-
25/2477
Niet-woning
[adres 19]
€ 323.000,-
25/2478
Niet-woning
[adres 20]
€ 1.603.000,-
25/2479
Niet-woning
[adres 21]
€ 3.994.000,-
25/2480
Niet-woning
[adres 22]
€ 816.000,-
25/2481
Niet-woning
[adres 23]
€ 1.166.000,-
25/2482
Niet-woning
[adres 24]
€ 47.000,-
25/2483
Niet-woning
[adres 25]
€ 198.000,-
25/2484
Niet-woning
[adres 26]
€ 320.000,-
25/2485
Niet-woning
[adres 27]
€ 1.037.000,-
25/2486
Niet-woning
[adres 28]
€ 776.000,-
25/2487
Niet-woning
[adres 29]
€ 930.000,-
25/2488
Niet-woning
[adres 30]
€ 2.880.000,-
25/2489
Niet-woning
[adres 31]
€ 1.736.000,-
25/2491
Niet-woning
[adres 32]
€ 846.000,-
25/2492
Niet-woning
[adres 33]
€ 724.000,-
25/2493
Niet-woning
[adres 34]
€ 616.000,-
25/2494
Niet-woning
[adres 35]
€ 1.511.000,-
25/2495
Niet-woning
[adres 36]
€ 537.000,-
25/2496
Niet-woning
[adres 37]
€ 683.000,-
1.1.
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres al eigenaresse van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt.
1.2.
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de objecten gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 15 september 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Procedeergedrag
2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. [1] De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
Algemene beroepsgronden
Overschrijding van de opbrengstlimiet
3. Eiseres voert in haar brief van 26 augustus 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, zo stelt eiseres. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [2] Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij de gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van haar bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
4. De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 26 augustus 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
5. De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met haar brief van 26 augustus 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
Informatie over verkoop- en huurcijfers
6. Eiseres heeft aangevoerd dat er informatie mist over de verkopen en verhuren die door de heffingsambtenaar ter onderbouwing gebruikt zijn. Eiseres heeft op zitting toegelicht dat zij de aktes met betrekking tot de verkopen niet heeft kunnen vinden in het Kadaster. Door het missen van deze gegevens kan eiseres niet toetsen of de aanslag terecht is. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat eiseres zelf een groot deel van de informatie tot haar beschikking heeft. De heffingsambtenaar ziet daarom reen reden waarom hij deze informatie aan eiseres dient te geven. De heffingsambtenaar licht toe dat hij een informatieverzoek heeft gestuurd naar eiseres, maar dat hij daar geen reactie op heeft gekregen. De heffingsambtenaar geeft aan een zo goed mogelijke inschatting te maken met de gegevens die hij tot zijn beschikking heeft. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat aktes openbaar zijn te raadplegen. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de gegevens van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
De onroerende zaken aan de [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] en [straat 5]
Feiten
7. De onroerende zaken 37 zijn winkel- en horecapanden gelegen op de woonboulevard [locatie] , waarvan eiseres de eigenaresse is.
Het geschil
8. Partijen zijn het niet eens over de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres bepleit dat de waardes minimaal 20 procent lager moeten zijn. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.
Beoordelingskader niet-woningen
9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger zijn vastgesteld dan de waardes in het economische verkeer. De WOZ-waarde van een niet-woning is de waarde in het economische verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waardes van alle 37 objecten berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
10. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kunnen worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en de rechtbank volgt partijen daarin.
11. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waardes een taxatierapport overgelegd. Daarin is de kapitalisatiefactor voor alle objecten vastgesteld op 10,0, aan de hand van een bottom-up berekening. Bij een bottom-up berekening wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. De gehanteerde huurwaardes onderbouwt de heffingsambtenaar met de gerealiseerde huurcijfers van één van eiseres’ eigen onroerende zaken waarvan de waardes hier in geschil voorliggen. Dat is [adres 31] (jaarhuur van € 227.194,- gerealiseerd op 1 januari 2023). Daarnaast zijn de jaarhuren van [adres 38] (jaarhuur van € 149.688,-, gerealiseerd op 1 september 2023) en Baltimoreplein 27 (jaarhuur
€ 29.250,-, gerealiseerd op 1 november 2023) als referenties gehanteerd voor de huurwaarde. Verder heeft de heffingsambtenaar ter illustratie van de waardes van de onroerende zaken gewezen op de verkoopcijfers (per vierkante meter) van een drietal in [gemeente] gelegen onroerende zaken ( [adres 39] , [adres 40] en [adres 41] ).
€ 29.250,-, gerealiseerd op 1 november 2023) als referenties gehanteerd voor de huurwaarde. Verder heeft de heffingsambtenaar ter illustratie van de waardes van de onroerende zaken gewezen op de verkoopcijfers (per vierkante meter) van een drietal in [gemeente] gelegen onroerende zaken ( [adres 39] , [adres 40] en [adres 41] ).
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het beroep is ongegrond. De rechtbank legt haar oordeel hierna uit.
De huurwaardes
13. De heffingsambtenaar heeft voor vrijwel al eiseres’ onroerende zaken dezelfde huurwaarde gehanteerd van € 99,- per m² voor de begane grond en van € 49,- per m² voor de entresols van de onroerende zaken, indien deze aanwezig is. Hij heeft toegelicht dat hij voor een uniforme waardering heeft gekozen omdat de onroerende zaken in hetzelfde winkelcentrum zijn gelegen. De rechtbank ziet dat bij [adres 1] , [adres 17] , [adres 24] , [adres 21] en [adres 30] afwijkende huurwaardes per m² zijn gehanteerd. Bij [adres 1] is in plaats van een huurwaarde van € 99,- per m² een huurwaarde van € 96,- per m² gehanteerd voor de begane grond. Daarover heeft de taxateur toegelicht dat het een verschrijving betreft. Verder heeft hij toegelicht dat bij [adres 24] en [adres 17] is uitgegaan van een hogere huurwaarde per m² van € 120,- en
€ 145,-, omdat het anders dan de andere onroerende zaken horecagelegenheden zijn. Voor [adres 30] en [adres 21] zijn afwijkende lagere huurwaardes gehanteerd (€ 49,- per m² respectievelijk € 89,-, € 79,-, € 49,- per m²) wegens het zogenaamde afnemende grensnut, omdat dit de grootste onroerende zaken zijn.
€ 145,-, omdat het anders dan de andere onroerende zaken horecagelegenheden zijn. Voor [adres 30] en [adres 21] zijn afwijkende lagere huurwaardes gehanteerd (€ 49,- per m² respectievelijk € 89,-, € 79,-, € 49,- per m²) wegens het zogenaamde afnemende grensnut, omdat dit de grootste onroerende zaken zijn.
14. De rechtbank vindt op basis van de gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten in het taxatierapport, aannemelijk dat de huurwaardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
15. Voor [adres 31] geldt dat er een eigen huurcijfer gerealiseerd is dat dient als referentie voor de huurwaarde. Het eigen huurcijfer (€ 111,- per m²) vormt volgens de rechtbank de beste indicatie voor de huurwaarde. Dit is hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde (€ 99,- per m²). Door eiseres is ook niet betwist dat de jaarhuurcijfers van de eigen onroerende zaken geschikt zijn ter onderbouwing van de waardes. Omdat de gehanteerde huurwaardes lager zijn dan het eigen jaarhuurcijfer vindt de rechtbank het aannemelijk dat niet is uitgegaan van een te hoge huurwaarde.
16. Ook wat betreft eiseres’ andere onroerende zaken kan de rechtbank de onderbouwing van de huurwaardes volgen. Met uitzondering van [adres 17] , [adres 24] , [adres 21] en [adres 30] is de begane grond, waaraan de heffingsambtenaar de hoogste waarde toekent, van alle onroerende zaken gewaardeerd op
€ 99,- per m² en daarmee in lijn met de gemiddelde gerealiseerde huurprijzen. Daar komt bij dat voor de onroerende zaken van eiseres die een entresol hebben, een lagere waarde per m² voor de entresols van € 49,- is gehanteerd. De rechtbank vindt het aannemelijk dat met de lagere gehanteerde huurwaardes voor [adres 21] en [adres 30] in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in grootte tussen deze onroerende zaken en de referentieobjecten. Wat betreft [adres 24] en [adres 17] kan de rechtbank gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaken horecagelegenheden zijn volgen dat daarvoor een hogere huurwaarde is gehanteerd. Er is voor de rechtbank daarom geen aanleiding voor de conclusie dat de huurwaardes te hoog zijn vastgesteld.
€ 99,- per m² en daarmee in lijn met de gemiddelde gerealiseerde huurprijzen. Daar komt bij dat voor de onroerende zaken van eiseres die een entresol hebben, een lagere waarde per m² voor de entresols van € 49,- is gehanteerd. De rechtbank vindt het aannemelijk dat met de lagere gehanteerde huurwaardes voor [adres 21] en [adres 30] in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in grootte tussen deze onroerende zaken en de referentieobjecten. Wat betreft [adres 24] en [adres 17] kan de rechtbank gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaken horecagelegenheden zijn volgen dat daarvoor een hogere huurwaarde is gehanteerd. Er is voor de rechtbank daarom geen aanleiding voor de conclusie dat de huurwaardes te hoog zijn vastgesteld.
De kapitalisatiefactor
17. De kapitalisatiefactoren van 10,0 voor de onroerende zaken zijn vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening.
18. Door eiseres is niet betwist dat de kapitalisatiefactoren aan de hand van een bottom-up berekening kunnen worden bepaald. Wel voert zij aan dat de kapitalisatiefactor niet goed is onderbouwd door de heffingsambtenaar. Het is voor eiseres niet duidelijk waar het percentage van het leegstandsrisico, de beheerskosten en de onderhoudskosten vandaan komen.
19. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij voor alle objecten dezelfde kapitalisatiefactor van 10,0 hanteert. De heffingsambtenaar kiest voor die benadering, omdat het winkelcentrum een investeringsobject is. Het is daarom voor de uniformiteit gemakkelijker om voor alle objecten dezelfde kapitalisatiefactor te hanteren, omdat het winkelcentrum ook als geheel verkocht wordt. Met betrekking tot het leegstandsrisico, de beheerkosten en de onderhoudskosten licht de heffingsambtenaar toe dat daarvoor de bandbreedtes van de VNG-taxatiewijzer zijn aangehouden. Daarbij is hij ten gunste van eiseres uitgegaan van hogere percentages dan noodzakelijk. Hij is uitgegaan van onderhoudskosten à 11,6%, terwijl dat gemiddeld rond 8% ligt. Voor de beheerskosten (à 2,0 %) is uitgegaan van een multifunctioneel gebouw. De leegstand op de woonboulevard [locatie] is de afgelopen jaren afgenomen tot bijna nihil. Hij licht toe dat de inschatting van het leegstandsrisico van 5% daardoor nog aan de hoge kant is.
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bottom-up berekening en de toelichting daarop het leegstandsrisico, de onderhoudskosten en beheerskosten voldoende heeft onderbouwd en aannemelijk heeft gemaakt dat deze niet te laag zijn vastgesteld en daarmee de kapitalisatiefactor niet te hoog. Daarom en omdat eiseres geen andere gronden heeft gericht tegen de berekening van de kapitalisatiefactor, is er geen aanleiding voor het oordeel dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld.
Onjuiste objectafbakening
21. Eiseres heeft er op de zitting op gewezen dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de onjuiste objectafbakening, omdat de panden soms een kleinere oppervlakte hebben en er soms een kantoortje genoemd wordt, terwijl alle winkels ook een toilet en een pantry hebben. Eiseres heeft deze stelling niet specifiek gemaakt en niet onderbouwd. De rechtbank ziet dus geen reden om uit te gaan van een onjuiste objectafbakening, de beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
22. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
23. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen 1 mei 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.