Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/1854 t/m UTR 24/1857
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onder meer de volgende onroerende zaken in [plaats 2] voor waardepeildatum 1 januari 2022 als het volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Adres
Vastgestelde waarde
UTR 24/1854
’ [adres 1]
€ 912.000,-
UTR 24/1855
[adres 2]
€ 515.000,-
UTR 24/1856
[adres 3]
€ 953.000,-
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaresse van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van [adres 3] verlaagd naar € 918.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 oktober 2025 op zitting behandeld. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiseres was zonder bericht niet bij de zitting aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Het geschil
4. De objecten aan de ’s-Gravelandseweg zijn kantoorpanden uit 1893.
5. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit de volgende lagere waardes:
Adres
Door eiseres voorgestelde waarde
Door de heffingsambtenaar voorgestane waarde
’ [adres 1]
€ 805.000,-
€ 912.000,-
[adres 2]
€ 472.000,-
€ 515.000,-
[adres 3]
€ 844.000,-
€ 918.000,-
*de door eiseres voorgestelde waarden komen uit de reactie op het verweerschrift.
Beoordeling van het geschil
Motiveringsbeginsel en kapitalisatiefactor
6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de gemeente de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Zij legt daarover uit dat op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens niet te extraheren valt hoe de kapitalisatiefactoren zijn opgebouwd. Er zijn volgens eiseres te weinig gegevens bekend over de referentieobjecten, hierdoor zijn de criteria niet transparant en valt er geen goede marktvergelijking te maken.
6.1.
De heffingsambtenaar voert aan dat de uitspraak op bezwaar gemotiveerd ingaat op de bezwaarpunten, waardoor het motiveringsbeginsel niet geschonden is. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in het taxatieverslag uiteenzet hoe de kapitalisatiefactoren zijn opgebouwd. Daarbij is een rekenblad toegevoegd waarbij de bottom-up methode uiteengezet is. De huurgegevens van de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar meegenomen naar de zitting. De rechtbank heeft deze gegevens kunnen inzien en stelt vast dat dit de huurcijfers zijn waarmee is gerekend. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op deze manier voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de taxatie is opgebouwd. Niet is gebleken dat essentiële onderdelen weggelaten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
6.2.
De kapitalisatiefactor wordt uitgewerkt in het rekenblad en komt op 13,8. De heffingsambtenaar is bij de waardebepaling uitgegaan van een kapitalisatiefactor 12. De rechtbank stelt vast dat eiseres hiertegen geen specifieke gronden heeft gericht waaruit blijkt dat dit cijfer niet juist zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Restgrond en grondoppervlakte
7. Eiseres stelt dat het niet duidelijk is op basis waarvan de heffingsambtenaar de prijzen voor de restgrond heeft bepaald. Eiseres vindt dat er sprake is van een inconsistente prijstelling omdat de extra grondprijzen sterk variëren. Het is niet duidelijk welke factoren aan de prijsstelling ten grondslag liggen. Verder vraagt eiseres zich af in hoeverre er uniforme analyses op de kavel zijn toegepast, in hoeverre toekomstige gebruiksmogelijkheden zijn meegenomen en mist eiseres de marktwerking.
7.1.
De heffingsambtenaar geeft aan dat de prijs per m² voor de restgrond wordt bepaald op basis van de hoeveelheid restgrond, de ligging ten opzichte van het object en de toekomstige gebruiksmogelijkheden. De heffingsambtenaar geeft ook aan dat het hier niet om grond gaat die gebruikt kan worden als bouwgrond. Daarvoor gelden andere (hogere) tarieven. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grond die bij de objecten wordt betrokken de oppervlakte van het object keer 2,5 bedraagt. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Parkeerplaatsen
8. Eiseres voert aan dat de parkeerplaatsen afzonderlijk als WOZ-objecten moeten worden aangemerkt, omdat deze elk aan een specifieke huurder zijn toegewezen en daardoor duidelijk af te bakenen gebruikseenheden vormen in de zin van artikel 16 Wet Pro WOZ. Volgens eiseres is het gebruik van de parkeerplaatsen rechtstreeks verbonden aan de gebruikers van de kantoorruimten, maar dienen zij desondanks afzonderlijk te worden gewaardeerd op basis van de eigen (marktconforme) bruto jaarhuur. Een dergelijke benadering voorkomt onduidelijke berekeningen en maakt de waardering transparanter, aangezien de ondergrond van de parkeerplaatsen en de ontsluitingsweg reeds in de huurwaarde van de kantoorruimten zijn verdisconteerd. Eiseres geeft aan dat het nu onduidelijk is hoe de heffingsambtenaar is omgegaan met de parkeerplaatsen omdat ze bij sommige objecten wel zijn meegenomen in het taxatieverslag en bij anderen niet.
8.1.
De rechtbank overweegt dat in het kader van de Wet WOZ het standpunt van eiseres niet juist is. De parkeerplaatsen horen functioneel en economisch tot de kantoorruimte en vormen geen zelfstandige WOZ-objecten. Dat leidt ertoe dat zij samen met de kantoorruimte als één object worden gewaardeerd. [1]
8.2.
Met betrekking tot het standpunt over de onduidelijke waardering heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat parkeerplaatsen moeilijk uit de huurcontracten af te leiden zijn. In het geval van ’s- [adres 2] is dat wel gedaan. Daaruit concludeert de heffingsambtenaar dat er is gerekend met € 99,80 per m². Dat maal de kapitalisatiefactor (12) en het aantal m² komt neer op € 71.856,-. Bij [adres 3] wordt wel gerekend met een prijs per plek: € 6.000,- per stuk. De heffingsambtenaar legt uit dat de parkeerplaatsen ook niet duidelijk vermeld zijn bij de referentieobjecten. Maar dat hij er vanuit gaat dat deze bij de prijs inzitten. De parkeerplaatsen worden namelijk wel vermeld, maar er wordt geen prijs voor genoemd. De betaalde prijzen liggen bij de referenties ook hoger dan de getaxeerde waarde. Voor de onderbouwing heeft dat tot gevolg dat zolang de m²-prijzen van de referentieobjecten maar hoger liggen dan de taxatieprijzen de waarde onderbouwd is. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Eigen huurprijzen
9. Eiseres voert aan dat bij de waardebepaling van het pand de overeengekomen huurprijs als uitgangspunt moet worden genomen. Volgens eiseres is de eigen huurprijs het meest geschikt, omdat deze specifieke kenmerken van het pand weerspiegelt. Zij wijst erop dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs maatgevend is, ook indien deze lager ligt dan op basis van de referentieobjecten zou volgen. De verschillen kunnen immers samenhangen met factoren als locatie, grootte en gebruik. Ter onderbouwing verwijst eiseres naar de gerealiseerde huren van de betreffende panden over de periode 2020-2024, die zij heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum.
9.1.
De heffingsambtenaar stelt dat de eigen huurprijzen stammen van vóór de coronapandemie in 2019. De huurprijzen zijn daarmee te ver verwijderd van de waardepeildatum en geven daardoor geen marktconform beeld. De heffingsambtenaar onderbouwt het huurcijfer in plaats daarvan met drie, goed vergelijkbare en actuele huurprijzen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2025.
de griffier is verhinderd om
rechter
de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.