Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1436
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 348.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 21 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 8 oktober 2025. De gemachtigde van
eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een in 1994 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 67 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 348.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [adres 2] , te weten:
- [adres 3] , verkocht op 23 december 2021 voor € 450.000,-, (90 m²);
- [adres 4] , verkocht op 18 maart 2021 voor € 325.000,-, (67 m²);
- [adres 5] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 399.999,-, (90 m²) .
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen in [plaats] zijn in 1994 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Oorspronkelijke staat van de woning
8. Eiseres voert aan dat de waarde van haar woning te hoog is vastgesteld. Ze kan zich niet verenigen met de toegekende WOZ-waarde, omdat de woning dertig jaar oud is en nog in de oorspronkelijke staat verkeert. Volgens eiseres zorgt dit voor een lagere waarde. De heffingsambtenaar stelt dat in de onderbouwing van de waarde gebruik is gemaakt van referentiewoningen uit hetzelfde appartementencomplex. Die woningen komen uit hetzelfde bouwjaar en verkeren in vergelijkbare staat. Dat de woning nog is voorzien van de oorspronkelijke voorzieningen is daarom verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
9. Eiseres voert aan dat de twee van de referentiewoningen niet geschikt zijn om ter vergelijking van haar woning te dienen, omdat ze een grotere oppervlakte hebben dan haar eigen woning. De rechtbank is van oordeel dat het begrijpelijk is dat voor deze verkoopcijfers is gekozen, ondanks dat twee van de drie woningen groter zijn. Van doorslaggevender belang is dat alle woningen deel uitmaken van hetzelfde appartementencomplex. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar wel rekening heeft gehouden met het verschil in vierkante meters door een correctie toe te passen van -15,90 %. Daarmee komt de gemiddelde prijs per vierkante meter van de gebruikte referenties uit op € 4.921,- en zou de woning van eiseres op grond van de taxatie in beroep uitkomen op een waarde van ruim € 360.000,-. Voor de woning van eiseres heeft de heffingsambtenaar evenwel een vierkante meterprijs gehanteerd van
€ 4.729,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Planschade ontwikkeling centrumring
10. Eiseres voert aan dat zij planschade leidt door de plannen van de gemeente voor de verlegging van de centrumring. Volgens eiseres zal de weg hierdoor een stuk drukker worden. Eiseres wijst erop dat de gemeente er enkel vanuit gaat dat de woningen nog wel worden verkocht, maar niet in ogenschouw neemt dat er minder potentiële kopers zijn. De heffingsambtenaar stelt dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit hetzelfde gebouw, die hetzelfde probleem ondervinden. Deze planontwikkeling is daarom verdisconteerd in de verkoopcijfers. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ongelijke behandeling taxateurs
11. Eiseres voert aan dat meerdere bewoners uit het complex bezwaar hebben gemaakt. Het is haar gebleken dat bewoners bij een bepaalde taxateur een gegrond beroep kregen en bij een andere taxateur niet. De heffingsambtenaar stelt dat de bezwaarschriften op gelijke wijze worden behandeld door de taxateurs en dat hier geen verschil in zit. Wanneer er sprake was van een verlaging na bezwaar, dan had dat te maken met unieke omstandigheden voor die objecten. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Drukte/overlast in de omgeving
12. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat haar leefomgeving in de afgelopen jaren aanzienlijk drukker is geworden en dat dit voor haar tot overlast leidt. De rechtbank begrijpt dat voor eiseres haar woon- en leefomgeving steeds bedrijviger is geworden en voor haar tot hinder kan leiden. Dat betekent echter niet dat sprake is van een objectieve waardedrukkende factor die ook voor andere bewoners van het appartementencomplex geldt. Juist omdat de taxateur bij de waardebepaling referentiewoningen heeft gekozen die eveneens in hetzelfde complex zijn gelegen, blijkt daaruit dat kopers op de markt deze prijs over hebben voor een woning in dit appartementencomplex. Daarmee is de huidige ontwikkeling van de omgeving in die koopprijzen meegenomen.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2025.
de griffier is verhinderd
rechter
om de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Centrale Raad van Beroep waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan de Centrale Raad van Beroep, Postbus 16002, 3500 DA Utrecht.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Centrale Raad van Beroep vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.