Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1928
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. B.A. Schras).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 501.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 21 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 460.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting is overeenkomstig dit bedrag verminderd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 8 oktober 2025. De gemachtigde van
eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is rijwoning gebouwd in 1931 met een gebruiksoppervlakte van 96 m². De woning heeft een berging en twee dakkappellen en is gelegen op een perceel van 138 m². Op het perceel bevindt zich een recht van overpad.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 460.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 430.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 oktober 2021 voor € 527.111,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 oktober 2021 voor € 460.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 mei 2021 voor € 390.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen in [plaats] zijn, tussen 1931 en 1934 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Onjuistheden in de uitspraak op bezwaar
8. Eiser voert aan dat er onjuiste gegevens zijn gebruikt in vaststelling van de WOZ-waarde. Zo is er in de uitspraak uitgegaan van de aanwezigheid van een garage en is er extra grond meegenomen. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet genoeg ingaat op welke aanpassingen er zijn gemaakt en wat de gevolgen hiervan zijn.
9. De heffingsambtenaar stelt dat meer uitleg in de uitspraak terecht zou zijn, maar dat na in de uitspraak op bezwaar de fouten zijn gecorrigeerd. Hij legt uit dat de garage en de
50 m² extra grond inderdaad foutief zijn meegenomen in de waardering en na het bezwaar weggehaald zijn. Het wegnemen van de garage en de extra grond en het toevoegen van het recht van overpad, heeft vervolgens geleid tot de waardevermindering naar € 460.000,-. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, omdat deze uitleg en de daarbij behorende berekening wordt bevestigd in de matrix die in beroep is overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
50 m² extra grond inderdaad foutief zijn meegenomen in de waardering en na het bezwaar weggehaald zijn. Het wegnemen van de garage en de extra grond en het toevoegen van het recht van overpad, heeft vervolgens geleid tot de waardevermindering naar € 460.000,-. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, omdat deze uitleg en de daarbij behorende berekening wordt bevestigd in de matrix die in beroep is overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardeverschillen tussen de buurpanden
10. Eiser geeft aan dat hij niet begrijpt waarom alle woningen in zijn straat een verschillende waarde is toegekend. De buurwoningen zijn volgens eiser onderling goed vergelijkbaar. Eiser vindt dan ook dat voor alle buurwoningen dezelfde referentiewoningen gehanteerd moeten worden. Gelet op de waarde van [adres 5] (€ 446.000,-), vindt eiser dat zijn woning minder waard moet zijn. Zowel zijn perceel als woning zelf beslaan minder oppervlak dan [adres 5] . De heffingsambtenaar stelt dat voor alle woningen aan de [straat] dezelfde prijs per m² wordt gehanteerd. De onderlinge verschillen ontstaan door verschillen in het perceeloppervlakte, de grootte van de woning, bijgebouwen en de kwaliteit van de woningen. Daaraan ten grondslag liggen referentiewoningen die op de openbare huizenmarkt zijn verkocht.
11. In zijn reactie op het verweerschrift voert eiser aan dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuiste stelling door aan te nemen dat [adres 6] en [adres 1] een gelijk oppervlakte hebben (138 m²). Volgens eiser komt dat niet overeen met de informatie uit het kadaster. [adres 1] zou kleiner zijn. Ook wijst eiser op de verschillende bijgebouwen en gebruiksoppervlaktes van [adres 7] , [adres 8] en [adres 5] . Hij wijst erop dat de grootste woning ( [adres 5] ) de op één na laagste WOZ-waarde heeft.
12. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat voor de [adres 5] geldt dat deze woning mankementen heeft waardoor deze woning in slechtere staat verkeert dan de woning van eiser. Dat zorgt voor een lagere WOZ-waarde. Voor het overige ziet de rechtbank geen reden te twijfelen aan de juistheid van de gegevens van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Informatie over de waardering
13. Eiser stelt aan de heffingsambtenaar te hebben gevraagd om alle, aan de onderbouwing ten grondslag liggende gegevens te mogen krijgen, waaronder de gegevens en onderbouwingen van de buurpanden. Hij geeft aan dat commerciële bezwaarbureaus stellen dat er 120 meetpunten zijn waarop de WOZ-waarde wordt gewaardeerd. Zo wijst eiser erop dat zijn woning ligt aan een drukke straat, maar wordt vergeleken met woningen aan een minder drukke straat. Op deze manier ziet eiser de waardeverschillen die hierdoor worden veroorzaakt niet terug. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat het niet de werkwijze van de heffingsambtenaar is om bij de aanslag een gedetailleerd taxatierapport te overleggen. Ook in het onderhavige geval is dat niet gebeurd. In beroep is het wel gebruikelijk een matrix op te stellen en die matrix heeft de heffingsambtenaar ook in de beroepsprocedure ingebracht. De rechtbank kan deze uitleg volgen en voegt daaraan toe dat zij de uitspraak op bezwaar beoordeelt op grond van de toepasselijke wettelijke bepalingen. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt betekent dat in deze zaak dat de gebruikte verkoopcijfers, zoals opgenomen in de matrix en de daarbij behorende gegevens moeten worden overgelegd. En dat betekent dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om de door eiser gevraagde gegevens van andere woningen in de buurt aan te leveren. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2025.
de griffier is verhinderd deze
rechter
uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Centrale Raad van Beroep waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan de Centrale Raad van Beroep, Postbus 16002, 3500 DA Utrecht.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Centrale Raad van Beroep vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.