Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6527
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de onroerende zaak), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 160.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 3 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 8 oktober 2025. De gemachtigde van
eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De onroerende zaak is een deel van een gebouw/schuur dat door de huidige gebruikster wordt gebruikt als woning. Het gebouw/schuur is gebouwd in 1990. Het deel dat als woning wordt gehuurd heeft een oppervlakte van 54 m² en ligt op een perceel van 200 m². Eiser woont op het naast gelegen perceel.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 160.000,-. Eiser vindt de waarde te hoog.
Wat vinden partijen?
4. Partijen zijn het erover eens dat op de waardepeildatum de onroerende zaak wordt gebruikt door een derde als woning. Ook zijn partijen het erover eens dat op grond van het bestemmingsplan in de onroerende zaak wonen niet is toegestaan en dat sprake is van een persoonsgebonden gedoogbeleid voor de huidige hoogbejaarde bewoonster. Partijen zijn verdeeld over wat dit betekent voor de waardering op grond van de Wet WOZ.
5. De meest verstrekkende grond die eiser naar voren brengt is dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak op de waardepeildatum ten onrechte als woning heeft gewaardeerd. Hij wijst daarvoor naar het bestemmingsplan dat wonen in de onroerende zaak niet toestaat en dat de huidige woonsituatie uitsluitend wordt gedoogd voor deze bewoonster. In het economisch verkeer zal de onroerende zaak daarom niet als woning verkocht kunnen worden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met het feit dat het om een schuur gaat en niet om een woning.
6. De heffingsambtenaar erkent dat wonen in de onroerende zaak op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan en dat sprake is van een persoonsgebonden gedoogbeleid uitsluitend voor de huidige bewoonster. De heffingsambtenaar stelt zich echter op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de feitelijke situatie dat de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt bewoond. Met het feit dat de onroerende zaak niet als woning mag worden verkocht en andere waardedrukkende omstandigheden, is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door de waarde per vierkante meter vele malen lager te stellen dan de gebruikte referentiewoningen.
Wat vindt de rechtbank?
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie).
9. De rechtbank is het eens met eiser en is van oordeel dat de heffingsambtenaar een onjuiste toepassing heeft gegeven aan artikel 17, tweede lid van de wet WOZ. Daarbij wijst de rechtbank op rechtspraak van de Hoge Raad van 10 april 2009 [1] en van 20 december 2002 [2] . Volgens de Hoge Raad strekt de in artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ opgenomen overdrachtsfictie niet zo ver dat de invloed van wettelijke voorschriften bij de waardering moet worden uitgeschakeld. Daaronder vallen ook planologische bestemmingsvoorschriften. Ook een door de gemeente gevoerd persoonsgebonden gedoogbeleid vormt een soortgelijke beperking waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. De Hoge Raad overwoog dat, indien de gemeente slechts aan de zittende eigenaar/bewoner, en niet tevens aan diens rechtsopvolger onder bijzondere titel, toestaat de woning te gebruiken op een wijze die strijdig is met het bestemmingsplan, meebrengt dat de waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan zich reeds op de waardepeildatum te volle doet gelden, omdat iedere potentiële koper ermee heeft te rekenen dat de gemeente dat plan jegens hem zal willen handhaven.
10. In de onderhavige zaak is sprake van een vergelijkbare situatie als die in de hiervoor genoemde arresten van de Hoge Raad. Daarom is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte ervan is uitgegaan dat de onroerende zaak als woning kan worden aangemerkt in de zin van artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ. De fictieve verkrijger verkrijgt weliswaar de volle eigendom, maar niet het recht om de onroerende zaak als woning te gebruiken. Immers de persoonsgebonden gedoogstatus is niet overdraagbaar en eindigt zodra het gebruik wordt beëindigd.
11. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling van de onroerende zaak referenties gebruikt die allemaal (vrijstaande) woningen zijn met grond bij de woning. Uit het voorgaande volgt dat deze referenties niet geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft enkel gesteld dat hij de waarde te hoog vindt. Daarmee heeft eiser ook de waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal als uitgangpunt nemen de gebruiksmogelijkheden zoals die zijn toegestaan in het bestemmingsplan [3] voor een potentiële koper. Een potentiële koper kan het object als bijgebouw bij de woning (op nummer [nummer] ) gebruiken al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- of bedrijf aan huis. Dat volgt uit de bestemming en de gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan. Anders dan de heffingsambtenaar op de zitting heeft betoogd staat het bestemmingsplan dus verhuur als kantoorruimte aan een derde niet toe. De waarde van de schuur stelt de rechtbank dan op € 30.000,- en de waarde van de grond bij de schuur op
€ 50.000,-. De waarde van het object stelt de rechtbank in goede justitie vast op € 80.000,-.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, en de waarde voor de [adres] te [plaats] bepalen op € 80.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting en de watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd. Eiser krijgt ook het griffierecht terug. Omdat geen sprake is van professionele rechtsbijstand is er geen aanleiding om proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde voor de [adres] te [plaats] vast op € 80.000,- op de waardepeildatum 1 januari 2023;
- vermindert dienovereenkomstig de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen voor deze onroerende zaak en de watersysteemheffing gebouwd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaatst komt van de vernietigde uitspraak op het bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 8 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.