ECLI:NL:RBMNE:2025:7322

• Datum uitspraak: 17 december 2025
• Publicatiedatum: 17 januari 2026
• Zaaknummer: UTR 25/411
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es – de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van appartement in Utrecht

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van haar appartement in Utrecht, welke door de heffingsambtenaar was vastgesteld op €276.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023. De woning is in 2005 gebouwd en heeft een gebruiksoppervlakte van 57 m². De heffingsambtenaar baseerde de waarde onder meer op de verkoopprijs van de woning op 2 mei 2024 van €325.235,-, welke na indexering lager werd vastgesteld dan de geïndexeerde koopsom.

De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres voerde onder meer aan dat de waarde hoger is dan die van vergelijkbare appartementen in het complex en dat het voorzieningenniveau onjuist is vastgesteld. De rechtbank stelt dat het gelijkheidsbeginsel niet is geschonden omdat voor de woning van eiseres een eigen verkoopcijfer beschikbaar was, wat niet het geval was voor de andere appartementen.

Daarnaast faalt het beroep op het vertrouwensbeginsel, omdat het compromisvoorstel tot verlaging van de WOZ-waarde verviel door het instellen van beroep. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en handhaaft de WOZ-waarde, waarbij eiseres geen recht heeft op vergoeding van proceskosten of griffierecht.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard en de waarde van €276.000,- wordt gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/411

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,

(gemachtigde: A. Mulder)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 276.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 30 juli 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Gemachtigde van eiseres is niet verschenen.

1.5

Op 4 augustus 2025 heeft eiseres alsnog gereageerd op het verweerschrift. Hierin heeft de rechtbank aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. De zaak is vervolgens behandeld op de zitting van 26 november 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2005 gebouwd appartement met een aangebouwde berging/schuur van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 57 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 276.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum
(1 januari 2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door aan te sluiten bij het eigen verkoopcijfer (de woning is op 2 mei 2024 verkocht voor € 325.235,-) en de waarde van de woning vast te stellen op € 276.000,- aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat, indien de koopsom geïndexeerd zou zijn geweest volgens de trend in 2023/2024 de geïndexeerde koopsom uit zou zijn gekomen op € 307.000,-. Door de waarde ruim onder de geïndexeerde koopsom vast te stellen maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Het vertrouwensbeginsel

9. Nadat eiseres de uitspraak op bezwaar had ontvangen heeft zij gelijk contact opgenomen met de senior taxateur van de BGHU. Op 9 december 2024 stelt eiseres dat zij de volgende reactie heeft gekregen. Zij heeft een citaat van de taxateur van de heffingsambtenaar weergegeven in het beroepschrift:

“Gelet op onderstaande mail heb ik overleg gehad met mijn collega. We gaan akkoord om de WOZ-waarde van [adres 1] op basis van het gelijkheidsbeginsel te verlagen naar
€ 263.000, - voor belastingjaar 2024. De foto's van de verkoopadvertentie laten zien dat de woning voorzien is van goede voorzieningen. Op basis daarvan is de waarde in eerste instantie zeker niet te hoog vastgesteld.”

Eiseres heeft echter nog geen nieuwe beschikking ontvangen. Eiseres doet ook een beroep op het vertrouwensbeginsel. Daarnaast is alleen de woning gekwalificeerd met factor 4 voor het voorzieningenniveau. Volgens eiseres zou dit net als bij alle andere appartementen factor 3 moeten zijn.

10. In de brief van 29 augustus 2025 gaat de heffingsambtenaar in op onder andere de email van 9 december 2024 van de senior taxateur. De heffingsambtenaar geeft aan dat alle voorstellen in de bezwaarprocedures met gemachtigde over de belastingjaren 2022 en 2023 zijn uit coulance gedaan onder voorwaarde dat gemachtigde geen beroep in zou stellen, dan wel de lopende beroepsprocedures zou intrekken. Dit heeft gemachtigde niet gedaan. Voor belastingjaar 2024 en verder is daarom afgezien om met gemachtigde compromissen over de WOZ-waarden te sluiten. Desondanks heeft de senior taxateur aangegeven akkoord te gaan met een (ambtshalve) verlaging van de WOZ-waarde naar €263.000,- voor belastingjaar 2024. Hier moeten echter de volgende kanttekeningen bij worden geplaatst.

• Alle waardeverlagingsvoorstellen zijn uit het oogpunt van coulance gedaan;
• Het voorzieningenniveau van de woning is beoordeeld als bovengemiddeld;
• Het voorzieningenniveau is voor de belastingjaren 2022 en 2023 naar aanleiding van argumenten van gemachtigde gewijzigd naar gemiddeld;
• Achteraf beschouwd is – mede gelet op de verkoop van de woning in relatie met de vastgoeddocumentatie – nooit aanleiding geweest om het voorzieningenniveau van de woning aan te passen naar gemiddeld, dat geeft de taxateur ook aan in de email van 9 december;
• Het gelijkheidsbeginsel is niet geschonden omdat uitsluitend de woningen met een kwalificatie bovengemiddeld voor het voorzieningenniveau een hogere waarde hebben gekregen en de woningen met een gemiddeld voorzieningenniveau een lagere waarde hebben gekregen. Het verschil in waarde ontstaat zodoende door het verschil in kwalificatie van het voorzieningenniveau.

Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de complete email-conversatie toegevoegd. volgens de heffingsambtenaar had eiseres slechts een gedeelte van de email-correspondentie overgelegd. Gemachtigde geeft namelijk in zijn email van 19 december 2024 aan dat hij voor het niet toekennen van een proceskostenvergoeding in de beslissing op bezwaar toch in beroep gaat. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de waarde niet (ambtshalve) verlaagd vanwege het beroep. De heffingsambtenaar geeft aan dat achteraf beschouwd het waardeverlagingsvoorstel van de taxateur niet juist is geweest. Een aanleiding om het voorzieningenniveau van de woning aan te passen is er niet en voldoet ook niet aan artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken. Op de zitting heeft de taxateur nog toegelicht dat het voorzieningenniveau van de woning duidelijk hoger ligt dan het voorzieningenniveau van [adres 2] . Bij [adres 2] is bijvoorbeeld nog een douchegordijn aanwezig in plaats van een douchecabine en de keuken is ook minder. De woning is modern, mooi opgeknapt. Het beroep is gericht tegen de uitspraak op bezwaar van 28 november 2024. Het bezwaarschrift is volgens de heffingsambtenaar op juiste gronden ongegrond verklaard. De waarde is niet ambtshalve verminderd, vanwege het lopende beroep.

11. De rechtbank is van oordeel dat een beroep op het vertrouwensbeginsel door te wijzen op de email van 9 december 2024 van de taxateur en de daarin vermeldde toezegging om de waarde te verlagen niet kan slagen. Na de uitspraak op bezwaar zijn er onderhandelingsgesprekken gevoerd. De email van 9 december 2024 is een compromisvoorstel. Een onderdeel van dat voorstel was dat er geen proceskosten vergoed zouden worden. Daar was eiseres het niet mee eens en daarom is er beroep ingesteld. Daarmee is het compromisvoorstel komen te vervallen.

Het gelijkheidsbeginsel

12. Eiseres voert aan dat de waarde van de woning hoger is gewaardeerd dan de overige identieke appartementen in het complex en noemt daarbij de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Voor al deze appartementen is de waarde vastgesteld op
€ 262.000,- en € 263.000,-.

13. Ten aanzien van het beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel dient eiseres voorbeelden aan te dragen waarin gelijke gevallen op een andere manier zijn behandeld. Dat is hier niet het geval. Voor de woning van eiseres was immers een eigen verkoopcijfer beschikbaar en voor de omliggende woningen niet. Dit maakt dat er geen sprake is van gelijke gevallen.

Ten aanzien van het voorzieningenniveau, waar men kennelijk over van mening verschilt merkt de rechtbank enkel op dat, aangezien voor de onderbouwing van de waarde alleen is aangesloten bij het eigen verkoopcijfer. de vergelijking over het voorzieningenniveau van andere woningen is dan niet relevant voor dit belastingjaar. De beroepsgronden slagen niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
17 december 2025.

de griffier is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.