ECLI:NL:RBMNE:2025:7327

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 24/6940, UTR 24/6943 t/m UTR 24/6945, UTR 24/7061, UTR 24/7063 t/m UTR 24/7067

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Inleiding

1.1

In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:

Zaaknummer

Woning/niet-woning

Object

Vastgestelde waarde

UTR 24/6940

Woning

[adres 1] [plaats]

€ 170.000,-

UTR 24/6943

Woning

[adres 2] [plaats]

€ 130.000,-

UTR 24/6944

Woning

[adres 3] [plaats]

€ 98.000,-

UTR 24/6945

Woning

[adres 4] [plaats]

€ 465.000,-

UTR 24/7061

Woning

[adres 5] [plaats]

€ 439.000,-

UTR 24/7063

Woning

[adres 6] [plaats]

€ 458.000,-

UTR 24/7064

Woning

[adres 7] [plaats]

€ 565.000,-

UTR 24/7065

Woning

[adres 8] [plaats]

€ 458.000,-

UTR 24/7066

Woning

[adres 9] [plaats]

€ 471.000,-

UTR 24/7067

Woning

[adres 10] [plaats]

€ 534.000,-

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.3

In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij zijn de WOZ-waarden van de objecten gehandhaafd.

1.4

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices ingediend.

1.5

De zaak is behandeld op de zitting van 15 december 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Procedeergedrag

2.1

Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaken betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.^[1]

2.2

Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waardes nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 2 oktober 2025 en op dezelfde dag doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald. De waardes worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

[adres 1] in [plaats] (UTR 24/6940)

Feiten

5. De woning is een woning in aanbouw. Op toestandspeildatum 1 januari 2024 was de woning voor 25% gereed. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m² en heeft twee balkons.

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 170.000,-.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 11] , verkocht op 30 juli 2022 voor € 540.000,-;

- [adres 12] , verkocht op 11 januari 2022 voor € 620.000,-;

- [adres 13] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 309.000,-.

Beoordeling van het geschil

8
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2024 in aanbouw was en voor 25% gereed. Op de zitting heeft eiser aangegeven het eens te zijn met dit percentage. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de uitstraling. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

9. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

[adres 2] in [plaats] (UTR 24/6943)

Feiten

10. De woning is een woning in aanbouw. Op toestandspeildatum 1 januari 2024 was de woning voor 25% gereed. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m² en heeft twee balkons.

11. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 130.000,-.

12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 11] , verkocht op 30 juli 2022 voor € 540.000,-;

- [adres 12] , verkocht op 11 januari 2022 voor € 620.000,-;

- [adres 13] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 309.000,-.

Beoordeling van het geschil

13
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2024 in aanbouw was en voor 25% gereed. Op de zitting heeft eiser aangegeven het eens te zijn met dit percentage
.De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de uitstraling. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

14. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

[adres 3] in [plaats] (UTR 24/6944)

Feiten

15. De woning is een woning in aanbouw. Op toestandspeildatum 1 januari 2024 was de woning voor 25% gereed. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 48 m² en heeft een balkon.

Geschil

16. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 98.000,-.

17. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 11] , verkocht op 30 juli 2022 voor € 540.000,-;

- [adres 12] , verkocht op 11 januari 2022 voor € 620.000,-;

- [adres 13] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 309.000,-.

Beoordeling van het geschil

18
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2024 in aanbouw was en voor 25% gereed. Op de zitting heeft eiser aangegeven het eens te zijn met dit percentage. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de uitstraling. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

19. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.

[adres 5] , [adres 6] , [adres 4] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] [plaats] (UTR 24/6945, UTR 24/7061, UTR 24/7063 t/m UTR 24/7067)

Feiten

20. De woningen zijn appartementen gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2014. De woningen hebben allemaal een dakterras van 12 m². De gebruiksoppervlakte varieert tussen 66 m² en 88 m².

Geschil

21. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat de vastgestelde waardes geen stand kunnen houden en heeft voorgesteld de waardes als volgt te verlagen:

- [adres 5] , vastgesteld € 439.000,-, voorgestelde waarde € 415.000,-;

- [adres 6] , vastgesteld € 458.000,-, voorgestelde waarde € 432.000,-;

- [adres 4] , vastgesteld € 465.000,-, voorgestelde waarde € 437.000,-;

- [adres 7] , vastgesteld € 565.000,-, voorgestelde waarde € 530.000,-;

- [adres 8] , vastgesteld € 458.000,-, voorgestelde waarde € 432.000,-;

- [adres 9] , vastgesteld € 471.000,-, voorgestelde waarde € 443.000,-;

- [adres 10] , vastgesteld € 534.000,-, voorgestelde waarde € 500.000,-.

Omdat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de vastgestelde waardes geen stand kunnen houden is het beroep gegrond.

22. Om de voorgestelde waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 14] , verkocht op 24 maart 2023 voor € 580.000,-;

- [adres 15] , verkocht op 29 augustus 2022 voor € 361.000,-;

- [adres 16] , verkocht op 19 september 2022 voor € 400.000,-;

- [adres 17] , verkocht op 23 februari 2023 voor €369.000,-;

- [adres 18] , verkocht op 25 april 2023 voor € 512.500,-.

Beoordeling van het geschil

23. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waardes niet aannemelijk heeft gemaakt. Tot die conclusie komt de heffingsambtenaar zelf ook in het verweerschrift, waarin hij voorstelt om de waarde van de woningen te verlagen. Deze voorgestelde waardes heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven voldoende onderbouwd. De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat de referentiewoningen ook appartementen en een goed met een appartement vergelijkbare bovenwoning zijn die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen (waarvan drie in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat met het waardevoorstel in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen ten aanzien van onder andere het voorzieningenniveau en de gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de voorgestelde waardes niet gemotiveerd heeft betwist.

Conclusie en gevolgen

24. Omdat de in de aanslag vastgestelde en in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 4] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] in [plaats] niet aannemelijk zijn gemaakt is het beroep gegrond. Eiser heeft de door hem bepleite waardes niet gespecificeerd en onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar de voorgestelde waardes (deels in beroep) wel heeft onderbouwd, en de rechtbank deze onderbouwing kan volgen, zal de rechtbank de waardes van deze woningen vaststellen conform de voorgestelde waardes.

Proceskosten en griffierecht

25. Omdat het beroep gegrond is voor zover dit ziet op de woningen aan de Oudegracht moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Eiser heeft, zowel in de beroeps- als in de bezwaarfase verzocht om vergoeding van de door hem gemaakte proceskosten. Daarom ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar ook te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en beroep.

26. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025^[2]en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.

27. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert.

28. Zowel de aanslag als de uitspraak op bezwaar dateren van na 1 januari 2024. De rechtbank stelt de proceskosten voor de bezwaar- en beroepsfase dan ook vast met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ op € 615,25 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van
€ 647,- wegingsfactor 1 en vermenigvuldigingsfactor 0,125, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van
€ 907,-, wegingsfactor 1 en vermenigvuldigingsfactor 0,25). De rechtbank gaat in beroep niet uit van een factor 1,5 voor samenhangende zaken. Eiser heeft één beroepschrift ingediend tegen in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar. Daarom is voor de toepassing van de regeling inzake proceskostenvergoeding sprake van één zaak.^[3]

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

29. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

30. Het bezwaarschrift is ontvangen op 5 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet overschreden is. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond voor zover dit ziet op de WOZ-waardes van de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats] ;
verklaart het beroep gegrond voor zover dit ziet op WOZ-waardes van de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 4] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] in [plaats] ;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 5] , vast op € 415.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 6] , vast op € 432.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 4] , vast op € 437.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 7] , vast op € 530.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 8] , vast op € 432.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 9] , vast op € 443.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 10] , vast op € 500.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023;
bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 615,25 aan proceskosten aan eiser;
wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
22 december 2025.

de griffier is verhinderd om

deze uitspraak te ondertekenen

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep tegen WOZ-waarden woningen deels gegrond, waardes aangepast conform taxatiematrix

Uitspraak

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

Inleiding

Overwegingen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Voetnoten