Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 25/2889, UTR 25/3067 t/m UTR 25/3069
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 31 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde
UTR 25/2889
Woning
[adres 1] [plaats]
€ 126.000,-
UTR 25/3067
Woning
[adres 2] [plaats]
€ 104.000,-
UTR 25/3068
Woning
[adres 3] [plaats]
€ 68.000,-
UTR 25/3069
Woning
[adres 4] [plaats]
€ 449.000,-
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 23 april 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij zijn de WOZ-waarden van de objecten gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 15 december 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Procedeergedrag
2.1
Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaken betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
2.2
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waardes nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 4 november 2025 en op 5 november 2025 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald. De waardes worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
[adres 1] in [plaats] (UTR 25/2889)
Feiten
5. De woning is een woning in aanbouw. Uit de taxatiematrix volgt dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 voor 25% gereed was. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m² en heeft twee balkons.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 126.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 126.000,-.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 5] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 635.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 551.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 1 december 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 31 januari 2022 voor € 495.000,-.
Beoordeling van het geschil
8
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Over de rijwoning, die ook is opgenomen in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is toegevoegd vanwege de ligging en als indicatie voor het prijsniveau in de buurt, daarnaast gaat het om een relatief groot appartement waardoor een vergelijking met alleen andere (kleinere) appartementen wat lastiger is. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 in aanbouw was en voor 25% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Over de rijwoning, die ook is opgenomen in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is toegevoegd vanwege de ligging en als indicatie voor het prijsniveau in de buurt, daarnaast gaat het om een relatief groot appartement waardoor een vergelijking met alleen andere (kleinere) appartementen wat lastiger is. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 in aanbouw was en voor 25% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
[adres 2] in [plaats] (UTR 25/3067)
Feiten
10. De woning is een woning in aanbouw. Uit de taxatiematrix volgt dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 voor 25% gereed was. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m² en heeft twee balkons.
11. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 104.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 104.000,-.
12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 5] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 635.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 551.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 1 december 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 31 januari 2022 voor € 495.000,-.
Beoordeling van het geschil
13
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Over de rijwoning, die ook is opgenomen in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is toegevoegd vanwege de ligging en als indicatie voor het prijsniveau in de buurt, daarnaast gaat het om een relatief groot appartement waardoor een vergelijking met alleen andere (kleinere) appartementen wat lastiger is
.Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 in aanbouw was en voor 25% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Over de rijwoning, die ook is opgenomen in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is toegevoegd vanwege de ligging en als indicatie voor het prijsniveau in de buurt, daarnaast gaat het om een relatief groot appartement waardoor een vergelijking met alleen andere (kleinere) appartementen wat lastiger is
.Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 in aanbouw was en voor 25% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
14. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
[adres 3] in [plaats] (UTR 25/3068)
Feiten
15. De woning is een woning in aanbouw. Uit de taxatiematrix volgt dat de woning op toestandspeildatum 1 januari 2023 voor 25% gereed was. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 48 m² en heeft een balkon.
Geschil
16. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 68.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 68.000,-.
17. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 5] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 635.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 551.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 1 december 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 31 januari 2022 voor € 495.000,-.
Beoordeling van het geschil
18
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Over de rijwoning, die ook is opgenomen in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is toegevoegd vanwege de ligging en als indicatie voor het prijsniveau in de buurt. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum
1 januari 2023 in aanbouw was en voor 25% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Over de rijwoning, die ook is opgenomen in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is toegevoegd vanwege de ligging en als indicatie voor het prijsniveau in de buurt. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het feit dat de woning op toestandspeildatum
1 januari 2023 in aanbouw was en voor 25% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
19. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
[adres 4] [plaats] (UTR 25/3069)
Feiten
20. De woning is een appartement gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2014. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 70 m².
Geschil
21. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 449.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 449.000,-.
22. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar
eentaxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
eentaxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 10] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 495.000,-;
- [adres 11] , verkocht op 29 april 2021 voor € 437.500,-;
- [adres 12] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 540.000,-;
- [adres 13] , verkocht op 23 september 2021 voor € 568.000,-.
Beoordeling van het geschil
23. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen of goed met een appartement vergelijkbare bovenwoningen zijn die in een dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan drie in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum verkocht zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woning een m²-prijs onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
24. Nu de gemachtigde van eiser niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
25. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
26. Het bezwaarschrift is ontvangen op 6 mei 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet overschreden is. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.
Conclusie en gevolgen
27. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Voor een vergoeding van het griffierecht of de proceskosten is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
22 december 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
22 december 2025.
de griffier is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.