Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4736
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 2], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 402.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 402.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
9 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
9 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Eiser heeft op 26 februari 2025 een reactie op het verweerschrift ingediend.
1.4
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. [1] De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1976 gebouwde rijwoning met twee bergingen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m². De woning staat op een perceel van 180 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 402.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, de referentiewoningen. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. Daarna zal de rechtbank de overige gronden van eiser beoordelen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 28 november 2022 voor € 395.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 november 2022 voor € 390.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 mei 2022 voor € 475.000,- en
- [adres 5] , verkocht op 23 februari 2023 voor € 425.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen uit hetzelfde bouwjaar zijn die in dezelfde straat zijn gelegen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft het voorzieningenniveau, door voor de woning een waarde per m² onder de gemiddelde woningwaarde per m² te hanteren. Alleen de woningwaarde per m² van de [adres 2] is lager, maar dat is te verklaren doordat die referentiewoning een ondergemiddeld voorzieningenniveau heeft (2, terwijl dat bij de woning 3 is). Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Taxatiematrix
9. Eiser heeft geen gronden aangevoerd tegen de onderbouwing van de waarde of tegen de inhoud van de taxatiematrix. Hij heeft wel aangegeven dat deze taxatiematrix niet was toegevoegd aan de oorspronkelijke WOZ-taxatie. Eiser vindt dat hierdoor op zijn minst de schijn van vooringenomenheid van het bestuursorgaan is gewekt.
10. Het is juist dat de taxatiematrix pas in beroep ten grondslag is gelegd aan het standpunt van de heffingsambtenaar. De rechtbank overweegt hierover dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar in beroep een niet eerder gebruikte taxatiematrix mag overleggen ter onderbouwing van de waarde, ook als daarin gebruik wordt gemaakt van andere of meer referentiewoningen dan in het taxatieverslag. Omdat het hier juist gaat om een nadere onderbouwing door de heffingsambtenaar van zijn standpunt, ziet de rechtbank niet in dat sprake zou zijn van (een schijn van) vooringenomenheid bij de heffingsambtenaar.
Referentiewoningen in taxatieverslag
11. Eiser voert aan dat het taxatieverslag niet voldoet aan de eisen van de Waarderingsinstructie, omdat er geen verkoopcijfers van referentiewoningen in staan. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser het taxatieverslag overgelegd. Dat taxatieverslag verschilt van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag doordat in de versie van eiser niet de gegevens van de drie geselecteerde vergelijkbare verkopen staan die in de versie van de heffingsambtenaar wel genoemd zijn. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij niet heeft kunnen achterhalen hoe dat heeft kunnen gebeuren, maar dat de waarde in het taxatieverslag wel degelijk met transactiegegevens was onderbouwd die, om welke reden dan ook, niet aan eiser werden getoond.
12. Hoe het kan dat eiser en de heffingsambtenaar beschikken over een verschillende versie van het taxatieverslag is niet verklaard. Maar zelfs als aan eiser slechts een exemplaar van het taxatieverslag ter beschikking is gesteld waarin geen referentiewoningen waren opgenomen, ziet de rechtbank geen reden om daaraan gevolgen te verbinden. In de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer staat weliswaar voorgeschreven dat de onderbouwing in het taxatieverslag geschiedt aan de hand van verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, maar er is geen wettelijke regel die de heffingsambtenaar daartoe verplicht. De Waarderingsinstructie is slechts een hulpmiddel om tot een waardebepaling te komen zoals dat is vastgelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, maar is geen algemeen verbindende rechtsregel. De waarde is, zoals hiervoor overwogen, voldoende onderbouwd door de taxatiematrix. Het eventueel ontbreken van referentiewoningen in het taxatieverslag maakt dat dus niet anders.
13. Voor zover eiser bedoelt te stellen dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is doordat niet is ingegaan op het ontbreken van referentiewoningen, is de rechtbank het daar niet mee eens. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar namelijk ingegaan op eisers standpunt dat er geen of niet genoeg onderbouwende verkoopcijfers in het taxatieverslag staan. Dit is naar het oordeel van de rechtbank in het licht van de bezwaargronden een voldoende motivering, omdat eiser pas in beroep heeft toegelicht en onderbouwd dat in zijn versie van het taxatieverslag de referentiewoningen ontbraken. Ter informatie aan eiser merkt de rechtbank op dat de vermelding in het taxatieverslag dat er geen marktgegevens aanwezig zijn, blijkens het kopje daarboven slaat op marktgegevens van de getaxeerde woning zelf, dus op een aan- of verkoop van eisers woning. Dit betekent dus niet dat er geen gegevens van referentiewoningen zijn.
Overig
14. Eiser heeft nog diverse andere punten aangevoerd, onder meer over de werkwijze van de heffingsambtenaar met betrekking tot eisers versie van het taxatieverslag – waarover de heffingsambtenaar kennelijk niet zelf beschikt – die volgens eiser niet voldoet aan de Archiefwet, de Wet Open Overheid en de Algemene Verordening Gegevensbescherming. De rechtbank zal over die punten in deze procedure geen oordeel vellen. In deze procedure ligt namelijk slechts de vraag voor of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 december 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.