Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 25/1460 en UTR 25/1461
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P. Jansen).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 31 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het objecten aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] (de objecten) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.013.000,- ( [adres 1] ) en
€ 274.000,- ( [adres 2] ) naar waardepeildatum 1 januari 2023.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices overlegd
.
.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 1 december 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Overwegingen
Procedeergedrag
2.1
Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
2.2
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 24 juli 2025 en op dezelfde datum doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Op 19 november 2025 heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix ingediend. Op 18, 19 en 25 november 2025 heeft de rechtbank opnieuw brieven van de gemachtigde van eiseres ontvangen die vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader niet-woningen
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Bij gebrek aan geschikte verkoopreferenties of als extra onderbouwing kan de heffingsambtenaar gebruik maken van de bottom-up methode voor het vaststellen van de kapitalisatiefactor.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [adres 1] (UTR 25/1460)
6. Het object is een kantoorpand met twee kantoren van elk 306 m², een kantine van
100 m², een opslag/magazijn van 701 m², een entresol van 95 m² en twee werkplaatsen van elk 290 m². Het object heeft een totale oppervlakte van 2088 m². Het object is gebouwd in 1988.
7. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.013.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde.
8
.De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 100.074,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van dit object onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [gemeente] . De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,8 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up methode
.
.De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 100.074,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van dit object onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [gemeente] . De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,8 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up methode
.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met onder andere het taxatierapport, het verweerschrift en de toelichting die hij op zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de gerealiseerde huurwaarden van de referentieobjecten. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bottom-up berekening en de toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt dat het leegstandsrisico niet te laag is vastgesteld en daarmee de kapitalisatiefactor niet te hoog. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Aangezien de beroepsgronden voor beide objecten gelijk zijn, zal de rechtbank die hierna in r. 16 bespreken.
Het geschil over het object [adres 2] (UTR 25/1461)
11. Het object is een kantoorpand met kantoor van 126 m², een werkplaats van 176 m² en een opslag/magazijn van 428 m². Het object heeft een totale oppervlakte van 730 m². Het object is gebouwd in 1991.
12. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 274.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde.
13. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 28.652.- per jaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van dit object onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [gemeente] . De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,8 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up methode
.
.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met onder andere het taxatierapport, het verweerschrift en de toelichting die hij op zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de gerealiseerde huurwaarden van de referentieobjecten. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bottom-up berekening en de toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt dat het leegstandsrisico niet te laag is vastgesteld en daarmee de kapitalisatiefactor niet te hoog. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
15. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Huurwaarde
16. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de huurinformatie door geen huurovereenkomsten en huurinlichtingenformulieren te overleggen. Omdat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt met welke stukken de door hem gehanteerde huurwaarde wordt onderbouwd, is niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde per m² niet te hoog is vastgesteld.
16.1
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij de huurcijfers heeft ontvangen van de gemeente [gemeente] . De referentiewoningen zijn vanuit de permanente marktanalyse als bruikbaar bestempeld. De heffingsambtenaar heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de verstrekte huurcijfers. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. Eiseres heeft ook niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank er getwijfeld moet worden aan de gehanteerde huurcijfers. De beroepsgrond slaagt niet. Met betrekking tot het leegstandsrisico heeft eiseres gesteld dat 5,1% te laag is. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar al in de uitspraak op het bezwaar heeft onderbouwd hoe dit percentage tot stand komt. Op de zitting is dit nogmaals herhaald. Eiseres heeft niet uitgelegd waarom dit standpunt onjuist zou zijn. Ook de rechtbank heeft geen reden om te twijfelen dat het gehanteerde percentage te laag zou zijn. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
17. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
18. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (11 april 2024) en de dag van deze uitspraak zit afgerond 1 jaar en 8 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. De heffingsambtenaar hoeft daarom het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier.
mr. A.A. Mulder, griffier.
De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.