Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11291263 \ UC EXPL 24-5991 RJ/58605
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
STICHTING FIEN WONEN,
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
eisende partij,
hierna te noemen: Fien Wonen,
gemachtigde: mr. D.M. van Ralen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. van Tessel.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding van 26 augustus 2024 met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord van 30 oktober 2024 met producties 1 en 2;
- de conclusie van antwoord van 30 oktober 2024 met producties 1 en 2;
- de aanvullende bijlagen A tot en met F van Fien Wonen van 29 januari 2025.
1.2.
Op 5 februari 2025 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was namens Fien Wonen de heer [A] (sociaal beheer) aanwezig, samen met mr. D.M. van Ralen. Namens [gedaagde] was haar zoon, de heer [B] (hierna: [B] ) aanwezig, samen met mr. M. van Tessel.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] heeft woonruimte gehuurd van Fien Wonen. Fien Wonen vindt dat [gedaagde] de woning na het einde van de huurovereenkomst niet naar behoren heeft opgeleverd en vordert in totaal € 2.907,25 aan kosten voor herstelwerkzaamheden. Ook vordert Fien Wonen nog een bedrag van € 673,09 aan achterstallige huur. [gedaagde] is het niet eens met de kosten voor de herstelwerkzaamheden, maar voert geen verweer tegen de vordering met betrekking tot de achterstallige huur. De kantonrechter wijst € 2.174,36 toe aan kosten voor herstelwerkzaamheden en € 673,09 aan achterstallige huur.
3.De beoordeling
De kosten voor de herstelwerkzaamheden worden gedeeltelijk toegewezen
3.1.
Fien Wonen vordert in totaal € 2.907,25 aan kosten vanwege herstelwerkzaamheden, gebaseerd op zeventien schadeposten. De kantonrechter zal hierna eerst het juridisch kader toelichten en daarna de zeventien schadeposten bespreken, waarbij de nummering die [gedaagde] aan de posten heeft gegeven wordt aangehouden.
Juridisch kader
3.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Artikel 7:224 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van normaal gebruik of slijtage. Voor zover de huurder dat niet heeft gedaan moet hij de schade die de verhuurder daardoor lijdt, vergoeden.
3.3.
Partijen hebben op 9 oktober 2023 een voorinspectie verricht ten behoeve van de oplevering. Het doel van de voorinspectie is om vast te leggen welke werkzaamheden de huurder nog moet verrichten om het gehuurde behoorlijk op te leveren. In dit geval hebben partijen hierover bij de voorinspectie afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in het rapport van 9 oktober 2023. Als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere dan bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren (verborgen gebreken), dan wel dat de gebreken na de voorinspectie zijn ontstaan.
1. Aantal sleutels ontbreekt
3.4.
Fien Wonen vordert vergoeding van vijf sleutels van € 4,67 per stuk. De kantonrechter wijst de kosten van twee sleutels, dus € 9,34 (2 x € 4,67), toe. Fien Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk aangegeven dat zij niet meer precies weet hoeveel sleutels er uiteindelijk zijn ingeleverd. [B] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven hij twee of drie sleutels heeft ingeleverd. Nu Fien Wonen het niet meer precies weet, gaat de kantonrechter ervan uit dat drie van de vijf sleutels zijn ingeleverd, wat betekent dat de kosten voor twee sleutels worden toegewezen.
2. Resten traphekje zolder
3.5.
Fien Wonen vordert € 64,00 vanwege het verwijderen van de resten van een traphekje op zolder. [gedaagde] betwist dat zij deze kosten moet betalen. De kantonrechter volgt [gedaagde] . Op de lijst ter overname stond weliswaar een traphekje, maar het gaat hier nu kennelijk niet om het hele trapje, maar een restant. De kantonrechter kan uit de (vele) foto’s en stukken die Fien Wonen heeft overgelegd niet opmaken dat er sprake was van resten van een traphekje en/of dat deze resten zijn verwijderd waardoor Fien Wonen kosten heeft moeten maken. De vordering van € 64,00 wordt daarom afgewezen.
3. Wanden en plafonds vrijmaken van spijkers en pluggen
3.6.
Fien Wonen vordert € 93,40 vanwege het vrijmaken van de wanden en plafonds van spijkers en pluggen. Deze vordering wordt toegewezen. In het rapport van de voorinspectie staat dat de spijkers en pluggen moeten worden verwijderd. [gedaagde] heeft aangegeven dat alle spijkers en pluggen zijn verwijderd, maar op de foto’s die Fien Wonen bij productie 8 heeft overgelegd zijn nog een heel aantal spijkers en pluggen in de muren te zien. Deze foto’s dateren van na de eindinspectie, waardoor de kantonrechter vaststelt dat er toch een heleboel spijkers en pluggen niet zijn verwijderd. [gedaagde] heeft de hoogte van de kosten verder niet betwist. Het bedrag van € 93,40 wordt daarom toegewezen.
4. Kasten schuur verwijderen
3.7.
Fien Wonen vordert € 256,00 vanwege kosten voor het verwijderen van “vier kasten in de schuur”. Fien Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het ging om een keukenblokje, planken, een houten balk en spullen op het dak van de schuur, maar dat zij voor het invoeren van de post dit onder het kopje “kasten” heeft geschaard. [gedaagde] betwist dat zij kosten hiervoor moet betalen, omdat niet in het rapport van de voorinspectie stond dat zij deze zaken moest verwijderen en zij geen gelegenheid hiertoe heeft gekregen. De kantonrechter wijst de vordering met betrekking tot het keukenblokje en de houten balk toe, maar wijst de vordering met betrekking tot de planken en de spullen op het dak af. Dat wordt hierna toegelicht.
3.8.
[gedaagde] moet de kosten voor het verwijderen van het keukenblokje en de houten balk betalen, omdat in het rapport van de voorinspectie staat vermeld dat de berging leeg en schoon moet worden opgeleverd. [gedaagde] heeft dus wel de gelegenheid gekregen om het keukenblokje en de houten balk te verwijderen, maar heeft dit niet gedaan. De kantonrechter volgt de stelling van [gedaagde] dat een aannemer het keukenblokje daar heeft laten staan en zij het daarom niet hoeft op te ruimen, niet. Het keukenblokje zou in 2017 door een aannemer zijn laten staan, wat ongeveer acht jaar geleden is. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] daarover bij de aannemer of bij Fien Wonen heeft geklaagd. Als zij had gewenst dat het verwijderd werd, had ze dat eerder kunnen en moeten aangeven. Door dat niet te doen, is de kantonrechter van oordeel dat het keukenblok er stond omdat [gedaagde] dat wenste. Zij dient het dan ook bij vertrek te verwijderen. [gedaagde] moet daarom de kosten voor het verwijderen van het keukenblokje en de houten balk betalen. De kantonrechter schat deze schade op grond van artikel 6:97 BW Pro op de helft van het gevorderde, dus € 128,00.
3.9.
De vordering met betrekking tot de planken wordt afgewezen, omdat volgens [gedaagde] de planken er al hingen toen zij het gehuurde betrok, wat betekent dat zij die ook niet hoefde te verwijderen. Dit heeft Fien Wonen niet betwist. Fien Wonen stelt weliswaar dat de planken in de omschrijving van het gehuurde niet zijn genoemd en daarom verwijderd hadden moeten worden, maar de omschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst zit niet bij de stukken en ook foto’s van de berging bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreken. Dat in het (niet ondertekende) overnameformulier staat genoemd dat de nieuwe huurder “schuur aanrecht + planken” kan overnemen en dat de
nieuwehuurder deze bij einde huur moet verwijderen, maakt het oordeel niet anders. Dat gaat namelijk over de verplichting van de nieuwe huurder, en niet over die van [gedaagde] .
nieuwehuurder deze bij einde huur moet verwijderen, maakt het oordeel niet anders. Dat gaat namelijk over de verplichting van de nieuwe huurder, en niet over die van [gedaagde] .
3.10.
Met betrekking tot de spullen op het dak had Fien Wonen in de voorinspectie moeten opnemen dat [gedaagde] de spullen moest verwijderen. Fien Wonen heeft in de voorinspectie weliswaar opgenomen dat de berging leeg en schoon moet worden opgeleverd, maar niet dat dit ook voor het dak van de berging geldt. Dit is bovendien geen gebrek dat bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen is en gesteld noch gebleken is dat dit gebrek na de voorinspectie is ontstaan. Fien Wonen kan [gedaagde] dus niet achteraf voor deze kosten aansprakelijk stellen.
5. Gehele woning schoonmaken incl balkon en tuin en berging
3.11.
Fien Wonen vordert € 653,88 (2 x € 326,94) voor het “schoonmaken van de gehele woning inclusief balkon, tuin en berging”. Fien Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij deze post twee keer in rekening heeft gebracht, omdat het ging om het schoonmaken van de woning en de tuin. [gedaagde] is het niet eens met deze kostenpost, omdat zij zegt de woning zelf te hebben schoongemaakt. De kantonrechter maakt uit de foto’s van na de eindinspectie op dat de woning en tuin niet geheel schoon zijn achtergelaten en volgt [gedaagde] dan ook niet. [gedaagde] heeft de hoogte van de kosten op zichzelf niet betwist. De vordering van € 653,88 wordt daarom toegewezen.
6. Deur naar tuin vrij van stickers maken
3.12.
Fien Wonen vordert € 75,00 omdat zij de deur naar de tuin vrij moest maken van stickers. Dit was al genoemd bij de voorinspectie. [gedaagde] betwist deze schadepost, onder andere omdat deze stickers (raamfolie) er bij het aangaan van de huurovereenkomst al zaten. Dit is vervolgens door Fien Wonen niet betwist, waardoor dit vast komt te staan. Omdat de stickers er bij aanvang van de huurovereenkomst al zaten, hoefde [gedaagde] ze niet te verwijderen. De vordering wordt daarom afgewezen.
7. Isolatie- terugplaatsen knieschotten harde isolatieplaten
3.13.
Fien Wonen vordert € 73,04 vanwege het terugplaatsen van knieschotten. [gedaagde] wil deze kosten niet betalen, omdat zij het volstrekt onduidelijk vindt waar deze post betrekking op heeft en omdat dit niet in het rapport van de voorinspectie staat. De kantonrechter volgt [gedaagde] en wijst de vordering af. Fien Wonen had in de voorinspectie moeten opnemen dat [gedaagde] de knieschotten had moeten terugplaatsen. Dit is geen gebrek dat bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen is en gesteld noch gebleken is dat dit gebrek na de voorinspectie is ontstaan. Fien Wonen kan [gedaagde] dus niet achteraf voor deze kosten aansprakelijk stellen.
8 & 9. Stucwerk woonkamer
3.14.
Fien Wonen vordert € 79,76 en € 416,76 voor stucwerk in de woonkamer. De kantonrechter wijst de vordering toe. De schade aan de muren in de woonkamer is door [gedaagde] niet betwist en is een gebrek dat na de voorinspectie is ontstaan (doordat het behang en muurtegels zijn verwijderd), waardoor het niet vereist was om dit in het rapport van de voorinspectie op te nemen. Fien Wonen heeft aangegeven dat er muurtegels op de muur waren gelijmd, die doordat ze er af moesten worden gehaald veel schade hebben achtergelaten. [gedaagde] stelt weliswaar dat is afgesproken dat Fien Wonen zelf opnieuw zou gaan stuken, maar dit wordt door Fien Wonen betwist en [gedaagde] heeft haar stelling verder niet onderbouwd. Ook de stelling van [gedaagde] dat de muren oud en zwak waren is door Fien Wonen gemotiveerd betwist. Het voorgaande betekent dat de schade voor rekening van [gedaagde] komt. [gedaagde] heeft de hoogte van de kosten verder niet betwist. De vorderingen van € 79,76 en € 416,76 worden daarom toegewezen.
10. Centraaldoosdeksels
3.15.
Fien Wonen vordert € 4,67 vanwege de kosten van één centraaldoosdeksel. Deze vordering wordt toegewezen. In het rapport van de voorinspectie staat dat de centraaldoosdeksels de verantwoordelijkheid van de huurder zijn en [gedaagde] heeft deze post verder niet gemotiveerd betwist. Het bedrag van € 4,67 wordt daarom toegewezen.
11. Badkamer hang- en sluitwerk
3.16.
Fien Wonen vordert € 35,88 voor het herstel van hang- en sluitwerk in de badkamer. Deze vordering wordt afgewezen. Fien Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het raam van de badkamer met tape vast zat. Het had op de weg van Fien Wonen gelegen om dit gebrek op te nemen in het rapport van de voorinspectie om [gedaagde] de gelegenheid te geven om het gebrek zelf te herstellen, maar dit heeft Fien Wonen niet gedaan. Er is geen sprake van een gebrek dat niet of nauwelijks was vast te stellen en het gebrek is ook niet na de voorinspectie ontstaan. Daarom kan Fien Wonen [gedaagde] hier niet achteraf nog voor aansprakelijk stellen.
12. Badkamer gevel en buitenkozijnen hout – buitenkozijn
3.17.
Fien Wonen vordert € 23,20 voor het herstel van de “badkamer gevel en buitenkozijnen hout”. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat het niet al in de voorinspectie is vermeld, [gedaagde] heeft betwist dat zij deze kosten moet betalen en Fien Wonen tijdens de mondelinge behandeling niet een duidelijk antwoord kon geven op de vraag waar deze kosten precies op zien. Gelet op de factuur van [bedrijf] (bij productie 8 bij de dagvaarding) lijkt deze schade bovendien aan de buitenkant van het gehuurde te zitten, waardoor dit voor rekening van de verhuurder, dus Fien Wonen zou moeten komen.
13. Badkamer binnendeuren – omtrekspeling/deursluiting
3.18.
Fien Wonen vordert € 28,83 voor het verwijderen van schade door een kitrand die bij verwijdering van de douchecabine is achtergelaten, zo heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht. De kantonrechter wijst deze vordering toe. [gedaagde] geeft weliswaar aan dat dit niet bij de voorinspectie is benoemd, maar dit is een gebrek dat pas na het weghalen van de douchecabine is ontstaan. Fien Wonen kon en hoefde dan ook niet bij de voorinspectie al te benoemen dat [gedaagde] schade door verwijdering van de douchecabine moest herstellen. [gedaagde] moet daarom de kosten van € 28,83 aan Fien Wonen betalen.
14, 15 & 16 Stucwerk slaapkamer
3.19.
Fien Wonen vordert € 457,92 voor het herstel van gaten in de wanden en het plafond van de slaapkamer, € 301,80 voor losse delen los steken op het plafond en opnieuw sausen en € 279,76 voor het opnieuw stuken van het plafond. De kantonrechter wijst de vorderingen van € 457,92 en € 301,80 toe en de vordering van € 279,76 af. [gedaagde] heeft de schade aan de muren en het plafond in de slaapkamer betwist, maar uit de foto’s die Fien Wonen heeft overgelegd blijkt naar het oordeel van de kantonrechter wel degelijk van schade aan de muren en het plafond en de noodzaak om deze opnieuw te stuken. De schade is bovendien een gebrek dat na de voorinspectie is ontstaan (doordat het behang en muurtegels en een lamp zijn verwijderd), waardoor het niet vereist was om dit in het rapport van de voorinspectie op te nemen. Zoals ook besproken onder punt 3.11 zijn de stellingen van [gedaagde] dat Fien Wonen zelf zou gaan stuken en de muren oud en zwak waren door Fien Wonen gemotiveerd betwist en door [gedaagde] vervolgens niet onderbouwd, waardoor dit niet is komen vast te staan. De kantonrechter kan de kosten van € 279,76 echter niet thuisbrengen op de onderliggende facturen die Fien Wonen heeft overgelegd, waardoor deze post niet voor toewijzing in aanmerking komt. De kosten van € 457,92 en € 301,80 zijn wel voldoende (met een factuur van [bedrijf] ) onderbouwd, waardoor deze worden toegewezen.
17. Deur ophangen
3.20.
Fien Wonen vordert € 40,00 aan kosten vanwege “deur ophangen”. Deze post wordt afgewezen. Fien Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat [gedaagde] zelf de deur heeft opgehangen, maar dat de deur was doorgezakt en niet meer aansloot. Dit wordt echter door [gedaagde] betwist en de kantonrechter ziet verder geen onderbouwing van deze schadepost door middel van bijvoorbeeld foto’s.
Conclusie
3.21.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de kosten voor twee sleutels moet betalen (€ 9,34), de kosten voor het vrijmaken van de wanden en plafonds van spijkers en pluggen (€ 93,40), de kosten voor het verwijderen van het keukenblokje en de houten balk (€ 128,00), de kosten voor schoonmaak van de woning en tuin (€ 653,88), de kosten voor stucwerk in de woonkamer (€ 79,76 en € 416,76), de kosten van één centraaldoosdeksel (€ 4,67), de kosten voor een kitrand verwijderen in de badkamer (€ 28,83) en de kosten voor stucwerk in de slaapkamer (€ 457,92 en € 301,80). Dat komt neer op een totaalbedrag van € 2.174,36.
De huurachterstand wordt toegewezen
3.22.
[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de huurachterstand van € 673,09. Dit bedrag wordt dan ook toegewezen.
De wettelijke rente wordt toegewezen
3.23.
Fien Wonen heeft wettelijke rente gevorderd. Het gevorderde bedrag van € 163,14 wordt afgewezen, omdat niet duidelijk is hoe dit bedrag tot stand is gekomen. De wettelijke rente vanaf de respectieve data dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huurtermijnen zal, als onweersproken, worden toegewezen. De wettelijke rente over de herstelkosten kan slechts worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, omdat niet is gesteld vanaf welke ingangsdatum de rente over deze kosten verschuldigd is.
De buitengerechtelijke incassokosten worden gedeeltelijk toegewezen
3.24.
Fien Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is op of na 1 juli 2012 ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden Pro 5 en 6 BW). Fien Wonen heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Fien Wonen heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat Fien Wonen geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De vordering van € 584,47 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 495,79 bij € 2.847,45 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 495,79 toe.
Proceskosten
3.25.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Fien Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.228,39
Uitvoerbaar bij voorraad
3.26.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Fien Wonen te betalen een bedrag van € 3.343,24,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Fien Wonen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro te betalen over de huurachterstand van € 673,09 vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Fien Wonen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro te betalen over de kosten van de herstelwerkzaamheden van € 2.174,36, met ingang van 26 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.228,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats en bij haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. V.E.J.A. Boots op 5 maart 2025.