Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/2799 en UTR 24/7745
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaats 1] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1 In de beschikkingen van 28 februari 2023 en 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) in [plaats 1] voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 806.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2022 (UTR 24/2799) en voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 713.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023 (UTR 24/7745). Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2 Eiser is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. In de uitspraken op bezwaar van 22 februari 2024 en 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar beide bezwaren van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften met taxatiematrices ingediend.
1.4. Het beroep is behandeld op de zitting van 10 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Beoordelingskader
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Feiten
4. De woning is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kap woonboerderij met een schuur van 475 m², een aanbouw van 43 m² en een dakkapel 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 146 m² en ligt op een perceel van 3008 m². De woning heeft extra grond van 10.985 m².
Overwegingen ten aanzien van belastingjaar 2023 (UTR 24/2799)
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 806.000,-
.Eiser bepleit een lagere waarde.
.Eiser bepleit een lagere waarde.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 26 september 2020 voor € 530.000,-;
- [adres 3] in [plaats 2] , verkocht op 15 april 2022 voor € 586.000,-;
- [adres 4] in [plaats 3] , verkocht op 5 juli 2022 voor € 806.000,-;
- [adres 5] in [plaats 3] , verkocht op 7 februari 2022 voor € 812.500,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woonboerderijen en een goed vergelijkbare twee-onder-één-kap semi-bungalow zijn die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder andere voor wat betreft het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud en de bouwkundige kwaliteit door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Overwegingen ten aanzien van belastingjaar 2024 (UTR 24/7745)
8. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 713.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen, te weten:
- [adres 6] in [plaats 4] , verkocht op 11 januari 2023 voor € 745.000,-;
- [adres 7] in [plaats 4] , verkocht op 19 oktober 2022 voor € 930.000,-;
- [adres 8] in [plaats 2] , verkocht op 1 mei 2023 voor € 650.000,-;
- [adres 9] in [plaats 1] , verkocht op 13 maart 2023 voor € 650.000,-;
- [adres 10] in [plaats 1] , verkocht op 24 november 2023 voor € 795.000,-;
- [adres 11] in [plaats 2] , verkocht op 7 juni 2022 voor € 810.000,-.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook voor dit jaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woonboerderijen zijn die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder andere wat betreft het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud en de ligging, door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Beroepsgronden
11. Eiser voert in beroep voor beide belastingjaren dezelfde gronden aan. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna toelichten.
Het stijgingspercentage
12. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning in belastingjaar 2023 met 60% is gestegen ten opzichte van belastingjaar 2022 en in belastingjaar 2024 met 42% ten opzichte van belastingjaar 2023. Dit zijn volgens eiser geen redelijke stijgingen. Eiser is het niet eens met het feit dat voormalige WOZ-waarden en procentuele stijgingen tussen WOZ-waarden van vorige jaren er niet toe doen.
12.1
De heffingsambtenaar voert aan dat voormalige WOZ-waarden en procentuele stijgingen tussen WOZ-waarden van vorige jaren niet van belang zijn voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van dit jaar. Van belang zijn verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde per m² van de woning lager dan die van referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit coulance heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting aan eiser een schikkingsvoorstel gedaan. Hier is eiser niet akkoord meegegaan.
12.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. De waarde van een woning moet volgens de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning, of andere woningen is toegekend niet van belang. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van de woning
13. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning nu wordt beoordeeld als gemiddeld, terwijl de staat van onderhoud in het taxatieverslag als slecht/onder gemiddeld is beoordeeld. Een woning krijgt niet van zichzelf een betere staat van onderhoud. De woning heeft een zeer grote ligboxenstal met veeroosters en lekkende mestkelders en meer dan 50 oude zonnepanelen uit 2012. Eiser heeft foto’s overgelegd ter onderbouwing van zijn standpunt.
13.1
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat de taxateur de staat van onderhoud als gemiddeld kwalificeert, mede op basis van de IWOZ-gegevens van de woning. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat er sprake is geweest van een printfout waardoor in het taxatieverslag bij de staat van onderhoud slecht/onder gemiddeld is komen te staan, terwijl dit alleen bij de voorzieningen had moeten staan. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de foto’s die eiser heeft overgelegd blijkt volgens de rechtbank niet dat de staat van onderhoud te gunstig is gewaardeerd. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning in beide belastingjaren aanzienlijk lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het voorzieningenniveau
14. Eiser stelt dat het voorzieningenniveau van de referentiewoningen voldoende/goed tot bovengemiddeld is, in tegenstelling tot zijn woning.
14.1
De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat de voorzieningen van referentiewoningen [adres 2] , [adres 4] en [adres 12] beter zijn dan die van de woning van eiser. Dit wordt ook weergegeven in de taxatiematrix en is verdisconteerd in de woningwaarde per m². De waarde per m² van de woning ligt lager dan die van referentiewoningen. Met het verschil in voorzieningen is rekening gehouden. De voorzieningen van [adres 3] te [plaats 2] zijn vergelijkbaar met die van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Door het voorzieningenniveau als ondergemiddeld te kwalificeren heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Erfdienstbaarheid
15. Eiser stelt dat er op het erf bij de woning een erfdienstbaarheid van recht van weg heerst. Dit brengt een aanzienlijke waardevermindering met zich. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser de van toepassing zijnde passage uit de eigendomsakte overgelegd.
15.1
De heffingsambtenaar voert aan dat het recht van erfdienstbaarheid in deze zaak inhoudt dat eventuele wijzigingen van de onroerende zaak in onderling overleg dienen plaats te vinden met de bewoners van de buurwoning [adres 13] te [plaats 1] . Dit is niet ongebruikelijk bij woningen die op deze wijze aan elkaar verbonden zijn en dit recht van erfdienstbaarheid heeft in dit geval geen invloed op de waarde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het is aan eiser om gemotiveerd te stellen dat een bepaalde waardedrukkende omstandigheid zich voordoet. Hier heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aan voldaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.