Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5063
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 475.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 475.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 458.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 10 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een vrijstaand huis uit 1930 met een tuinhuis/blokhut van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m² en ligt op een perceel van 315 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 458.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 25 februari 2022 voor € 668.000,-;
- [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 16 augustus 2023 voor € 776.000,-;
- [adres 4] in [plaats 1] , verkocht op 6 juli 2022 voor € 772.500,-;
- [adres 5] in [plaats 2] , verkocht op 31 december 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 6] in [plaats 1] , verkocht op 22 maart 2023 voor € 613.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging, uitstraling en bouwkundige kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daarnaast ligt de prijs per m2 van de woning (€ 2.805,-) aanzienlijk lager dan de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 3.709,-). Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op het voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Verschillen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
9. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. De woning van eiser is gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog en bevat daardoor veel scheuren. Vergelijken met woningen met bouwjaar 1950 is niet reëel. Daarnaast is de ligging niet vergelijkbaar, omdat op 300 meter afstand van de woning van eiser een bom uit de Tweede Wereldoorlog is gevonden.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de referentiewoningen naar de mening van de taxateur de best vergelijkbare referenties zijn. In de matrix zijn vier referenties opgenomen met een vooroorlogs bouwjaar, waaronder [adres 3] en [nummer] , die in de directe omgeving van de woning van eiser liggen. De taxateur heeft rekening gehouden met de ligging van de woningen aan de [straat] door de ligging als onder gemiddeld te kwalificeren. Op die manier wordt door de taxateur voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende aangevoerde argumenten over de ligging en het bouwjaar van de woning. De heffingsambtenaar stelt verder stelt dat de woning een aantal jaar geleden inpandig is opgenomen door een taxateur waardoor de staat van onderhoud bekend is. De staat van onderhoud is in de taxatiematrix op matig gekwalificeerd.
9.2
De rechtbank overweegt als volgt. De waarde van een woning moet voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning, of andere woningen is toegekend niet van belang. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de ligging, het bouwjaar en de staat van onderhoud van de woning van eiser. De woningwaarde per m² van de woning is daarnaast aanzienlijk lager dan de m²-prijs van de gehanteerde referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.