ECLI:NL:RBMNE:2026:1119 - Rechtbank Midden-Nederland - Tussenvonnis over financiële afwikkeling huurovereenkomst...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11836224 \ MC EXPL 25-4482

Vonnis van 11 maart 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie en in het incident,

hierna te noemen: [eiser] ,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde] ,handelend onder de naam
[handelsnaam],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie en in het incident,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.R. Koppe.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 augustus 2025;
- de conclusie van antwoord in conventie met incidentele eis en eis in reconventie;

- de “
reactie op verweer en tegenvordering” met bijlagen van [eiser] ;

- de nadere producties van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2026. [eiser] is verschenen met zijn echtgenote. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De kern van de zaak

[gedaagde] huurde vanaf medio augustus 2022 van [eiser] een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is geëindigd per 31 augustus 2025 door opzegging van [gedaagde] en het gehuurde is inmiddels ook ontruimd. Partijen hebben nog een geschil over de verdere (financiële) afwikkeling. In dit tussenvonnis worden partijen in de gelegenheid gesteld om nadere aktes te nemen over de gevorderde (terug)betaling van de stookkosten. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De vorderingen over en weer

3.1.

[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt op 31 augustus 2025 en dat de bedrijfsruimte wordt ontruimd, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 6.865,70, vermeerderd met € 1.178,00 per maand, waarin [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 september 2025 in gebruik heeft, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

In reconventie vordert [gedaagde] betaling van: (I) € 15.600,00 inzake huurprijsvermindering, (II) € 264,71 aan teveel betaalde stookkosten, (III) € 247,76 aan elektriciteitskosten, (IV) € 336,06 aan internetkosten, (V) wettelijke rente over voornoemde bedragen, (VI) de proceskosten, te vermeerderen met rente en (VII) nakosten.

4.De beoordeling

Incident

4.1.

[gedaagde] heeft in het incident afschrift van verschillende stukken gevorderd. [eiser] heeft die stukken inmiddels ingediend, behalve de jaarnota van 2025 omdat die nog niet beschikbaar was.

4.2.

Bij de behandeling hierna van de over en weer gevorderde (terug)betaling van de stookkosten hieronder (zie 4.15 e.v.), zal de kantonrechter bepalen dat [eiser] de jaarnota van 2025 alsnog moet indienen. De beslissing in het incident wordt daarom aangehouden.

Huur is reeds geëindigd

4.3.

[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 augustus 2025 en dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Aangezien [gedaagde] de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd op 21 december 2024 tegen 31 augustus 2025 en het gehuurde ook al heeft ontruimd, zullen deze vorderingen bij gebrek aan belang worden afgewezen.

Opbouw geldvorderingen

4.4.

[eiser] vordert verder betaling van in totaal € 6.865,70. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

- hoofdsom € 5.197,50, bestaande uit: - huur jun-aug.’25 € 4.500,00

- 3 x € 143 stookkosten 429,00

- incassokosten 768,20 - 3 x € 75 huurverhoging 225,00

- boete 3 x € 300,00 900,00 +internetkosten 43,50

€ 6.865,70

Geen huurachterstand

4.5.

Partijen zijn verdeeld over de vraag welke versie van de overgelegde huurovereenkomsten is overeengekomen. Dit kan echter in het midden blijven, omdat dit voor de beoordeling van de huurachterstand niet uit maakt. Partijen zijn het namelijk erover eens dat [gedaagde] in totaal € 54.000,00 heeft betaald. Dit is gelijk aan het bedrag dat [gedaagde] voor de totale huurperiode van 36 maanden (x € 1.500,00) moet betalen.

4.6.

[eiser] meent echter dat van de eerste betaling van [gedaagde] van € 6.000,00 op 16 augustus 2022 € 4.500,00 is toe te rekenen aan de borg en € 1.500,00 aan de eerste huurmaand (september 2022). Nog afgezien van het feit dat in geen van de huurovereenkomsten een borg is overeengekomen, mag [eiser] een door [gedaagde] voor de huur aangemerkte betaling niet beschouwen als borg. [gedaagde] heeft immers bij de omschrijving van zijn betaling expliciet vermeldt: “
Huur [adres] sept-22 tm dec-22.” De toerekening moet geschieden conform die aanwijzing van de schuldenaar (artikel 6:43 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek).

4.7.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] een “
nader te bepalen deel van de borg claimt” omdat volgens hem sprake is van een gebrekkige oplevering door [gedaagde] .

De vraag of bij de oplevering sprake is van gebreken (behoudens normale slijtage en veroudering) waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, kan echter in het midden blijven.

Nog daargelaten dat (op basis van slechts onduidelijke, ongedateerde foto’s) onvoldoende kan worden vastgesteld dat sprake is van gebreken waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, heeft [eiser] geen schadevergoeding gevorderd. Hij heeft alleen betaling van de gestelde huurachterstand gevorderd. Hiervoor is al geoordeeld dat [eiser] de betaling van € 6.000,00 niet mocht aanmerken als borg en dat überhaupt geen borg is overeengekomen.

4.8.

Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van een huurachterstand. De gevorderde huurachterstand van € 4.500,00 moet daarom worden afgewezen. Dit betekent dat ook de gevorderde boetes (3 x € 300,00) voor te late huurbetalingen moeten worden afgewezen.

Huurverhoging en elektriciteitskosten garage

4.9.

[eiser] vordert daarnaast een bedrag van € 225,00 (3 x € 75,00) aan huurverhogingen op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst. Partijen hebben, nadat [gedaagde] op 4 december 2024 constateerde dat [eiser] in zijn garage gebruikt maakte van de elektriciteit van [gedaagde] , afgesproken dat [eiser] niet alsnog (met terugwerkende kracht) huurverhogingen zou doorvoeren ter compensatie van het stroomgebruik. In de laatste drie maanden heeft [gedaagde] de stroom echter alsnog afgesloten.

4.10.

[gedaagde] betwist dat partijen dit hebben afgesproken, maar hier gaat de kantonrechter niet in mee. Uit de overgelegde berichten blijkt dat partijen hierover hebben gesproken en uit de gedragingen van partijen blijkt dat hier vervolgens ook uitvoering aan is gegeven: de huurverhogingen zijn immers niet doorgevoerd en [gedaagde] heeft het stroomverbruik nog toegestaan tot 1 juni 2025. Op de zitting stelt [gedaagde] dat de huurverhogingen niet waren doorgegaan vanwege gestelde gebreken, maar dit heeft hij niet onderbouwd met stukken. Uit de door hem geciteerde berichten van juni 2024 (zie punt 95, CvA) volgt dit evenmin.

4.11.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is aangetoond dat de afspraak is gemaakt. Na de afsluiting van de stroom door [gedaagde] per juni 2025 heeft [eiser] dus alsnog de huurverhoging mogen doorvoeren voor de laatste drie maanden. Het gevorderde bedrag van € 225,00 (3 x € 75,00) is daarom toewijsbaar.

4.12.

In reconventie heeft [gedaagde] , vanwege het stroomgebruik door [eiser] , betaling gevorderd van 20% van de elektriciteitskosten (20% van € 1.238,78 = € 247,76). Gelet op de gemaakte afspraak die [eiser] tot 1 juni 2025 nakwam moet deze vordering worden afgewezen.

Internetkosten

4.13.

[eiser] vordert € 43,50 aan kosten voor een nieuwe internetverbinding voor de bediening van de verwarmingsinstallatie die nodig was omdat [gedaagde] zijn eigen internetabonnement had opgezegd. Deze vordering moet als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is wat de juridische grondslag is van deze vordering. Ook valt niet in te zien waarom [gedaagde] zijn eigen internetabonnement niet mag opzeggen, die hij overigens ook zelf moest regelen op grond van artikel 4.6 van de huurovereenkomst.

4.14.

In reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] tot betaling van 76% van de door hem gemaakte internetkosten (20% van [eiser] zelf + 2 x 28 % van andere huurders = 76 % van € 442,19 = € 336,06). [eiser] en de andere huurders hebben namelijk gebruik gemaakt van de wifi van [gedaagde] voor (de bediening van) de verwarmingsinstallatie. Ook deze vordering moet worden afgewezen omdat onvoldoende is gesteld over de grondslag hiervan.

Stookkosten

4.15.

[eiser] vordert ook € 429,00 (= 3 x € 143,00) aan voorschotten voor de stookkosten. Die heeft [gedaagde] de laatste drie maanden van de huurovereenkomst namelijk niet betaald.

4.16.

In reconventie vordert [gedaagde] terugbetaling van € 264,71 aan volgens hem teveel betaalde stookkosten. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] (na ontvangst van de jaarnota’s) een herberekening overgelegd waaruit volgt dat [eiser] € 258,70 moet terugbetalen. [gedaagde] heeft echter moeten extrapoleren, omdat hij de jaarnota 2025 niet heeft.

4.17.

Aangezien [eiser] niet op de herberekening heeft kunnen reageren en [gedaagde] de jaarnota 2025 nog niet heeft, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen om nadere aktes te nemen over de gevorderde stookkosten. Daarbij zal worden bepaald dat [eiser] de ontbrekende jaarnota van 2025 moet indienen. Aan de hand daarvan kan hij desgewenst reageren op de herberekening van [gedaagde] . Daarna mag [gedaagde] bij antwoordakte reageren.

Huurprijsvermindering

4.18.

In reconventie vordert [gedaagde] een huurprijsvermindering van € 15.600,00 vanwege gestelde verwarmingsproblemen van het gehuurde. Dit betreft vermindering van 40% in de wintermaanden en van 20% zomermaanden vanaf 1 november 2022 tot en met augustus 2025.

4.19.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat er problemen zijn geweest met de verwarming in het gehuurde. Zij verschillen echter wel van mening over de duur en de gevolgen daarvan voor het huurgenot.

4.20.

[gedaagde] stelt dat hij jaarlijks aan het begin van iedere winter melding heeft gedaan van de verwarmingsproblemen zonder dat die worden opgelost. [gedaagde] heeft dit echter onvoldoende onderbouwd met bewijsstukken. Uit de door hem overgelegde correspondentie volgt dat [eiser] steeds snel reageert, spoedig actie onderneemt, de problemen zo adequaat mogelijk heeft proberen op te lossen en zelfs nieuwe verwarmingssystemen heeft geplaatst. Zo heeft [eiser] na de melding van [gedaagde] op 1 november 2022 gelijk actie ondernomen en op 15 november 2022 bericht: “
Als jij nou vandaag even controleert of het warm wordt, hoor ik het resultaat wel.” Gesteld noch gebleken is dat hierop een (negatieve) reactie is gevolgd. Wel meldt [gedaagde] op 29 december 2022 dat de leidingen hooguit lauw zijn. [eiser] reageert dezelfde dag dat hij die dag langskomt. Dat hierna in deze winterperiode nog verwarmingsproblemen zijn geweest is niet (voldoende) gebleken.

4.21.

De eerstvolgende melding is pas in oktober 2023. [eiser] laat op 1 november 2023 weten dat een nieuwe regelunit wordt geïnstalleerd. Op 25 november 2023 bericht [eiser] dat het nieuwe systeem lijkt te werken, waarop [gedaagde] antwoordt dat het wisselvallig blijft. [eiser] reageert daarop dat het nieuwe verwarmingssysteem zelflerend is en dat [gedaagde] het verkeerd heeft ingesteld. Dat daarna verwarmingsproblemen zijn is onvoldoende gebleken. Op 12 februari 2024 meldt [gedaagde] of er iets mis is bij de CV, omdat het in het kantoor maar 19 graden is en dat dit wellicht te maken heeft met de eerdere stroomuitval (eind januari 2024). Dat dit vervolgens niet is opgelost blijkt nergens uit. Op 1 maart 2024 meldt [gedaagde] dat er iets is met de verwarming. [eiser] pakt dit weer meteen op en meldt vervolgens dat de verwarming weer werkt. Op 4 maart 2024 om 8:20 uur meldt [gedaagde] dat er toch wat mis lijkt te zijn met de verwarming. [eiser] komt diezelfde dag weer langs. Na afloop bericht [eiser] diezelfde ochtend:
“Werkt weer goed hoor Gert. Dank je wel.”

4.22.

Pas aan het begin van de volgende winter (op 13 oktober 2024) ontvangt [eiser] weer een melding over de verwarming. Daarop heeft [eiser] besloten om weer een nieuw systeem (
Honeywell) te plaatsen. Op 5 november 2024 (10:40 uur) heeft [gedaagde] een melding gedaan dat de leidingen koud zijn. Even later (om 11:15 uur) bericht [gedaagde] dat er wel weer wat warmte doorkomt. Uit de correspondentie daarna volgt dat [eiser] vervolgens diezelfde dag en een paar dagen later nogmaals is langskomen “
om de laatste thermostaten aan de praat te krijgen.” Op 11 november 2024 meldt [gedaagde] dat de verwarming wel draait maar geen contact lijkt te hebben met het systeem. [eiser] laat weten dat hij langskomt. Volgens [eiser] werd de storing veroorzaakt doordat de frequentie van de wifi (om de een of andere reden) was gewisseld tussen 2.4 en 5.0 GHz. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij samen met [gedaagde] dit signaal heeft hersteld. Achteraf gezien had [eiser] dus geen nieuwe systeem hoeven aanschaffen. Hierna zijn door [gedaagde] geen nieuwe verwarmingsproblemen meer gemeld, althans dit kan niet (voldoende) worden vastgesteld op basis van de overgelegde stukken.

4.23.

Het had – zeker gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] – op de weg van [gedaagde] gelegen om aan te tonen dat sprake is van zodanige gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Slechts een substantiële aantasting van het huurgenot kan een huurprijsvermindering rechtvaardigen. [gedaagde] heeft in dit verband echter onvoldoende gesteld, laat staan onderbouwd met bewijsstukken. Op grond van de beschikbare stukken kan onvoldoende worden vastgesteld van wanneer tot wanneer de verwarmingsproblemen hebben geduurd en of die ernstig genoeg zijn (geweest) om een huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Bovendien heeft [eiser] onweersproken gesteld dat [gedaagde] de aanwezige airco heeft kunnen gebruiken om het gehuurde te verwarmen (en te verkoelen). Uit de correspondentie blijkt dat [gedaagde] dit ook heeft gedaan. De verwijzing van [gedaagde] naar de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 23 maart 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:5023) kan hem niet baten, alleen al omdat het in die zaak niet gaat over een bedrijfsruimte, maar over een woning en (ook) over warm tapwater.

4.24.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] niet heeft aangetoond dat sprake is van gebreken die van voldoende betekenis zijn om een huurprijsvermindering te rechtvaardigen. De gevorderde huurprijsvermindering moet daarom worden afgewezen.

Overig

4.25.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

In het incident

5.1.

houdt de beslissing aan;

In conventie en in reconventie

5.2.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 8 april 2026 om 11:00 uur, waar [eiser] een akte kan nemen zoals overwogen in rechtsoverweging 4.17;

5.3.

bepaalt dat [eiser] bij zijn akte ook de ontbrekende jaarnota 2025 moet overleggen en een berekening dient te overleggen van de stookkosten die [gedaagde] verschuldigd zou zijn;

5.4.

stelt daarna [gedaagde] in de gelegenheid om bij antwoordakte te reageren op de akte van [eiser] ;

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.

4578