Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11610092 \ UC EXPL 25-2605
Vonnis van 18 maart 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd op de [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. F.J.M. van der Bruggen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
procederend in persoon,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] ,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 maart 2025,
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 23 april 2025, aan te merken als de conclusie van antwoord en eis in reconventie.
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 23 april 2025, aan te merken als de conclusie van antwoord en eis in reconventie.
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, van 13 mei 2025,
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, van 17 juni 2025,
- de conclusie van dupliek in reconventie van 20 augustus 2025,
- het tussenvonnis van 22 oktober 2025,
- de e-mail van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] van 13 februari 2026,
- de e-mail van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] van 14 februari 2026.
1.2.
Op 17 februari 2026 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij was namens [eiseres] haar gemachtigde mr. F.J.M. van der Bruggen aanwezig. [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] waren ook aanwezig. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiseres] en [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] beiden hun eis verminderd.
1.3.
Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] huren sinds 1 maart 2023 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) van [eiseres] . Ze betalen hiervoor maandelijks een huurprijs van (inmiddels) € 1.608,57. Volgens [eiseres] hebben [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] de huur, ondanks aanmaningen, niet (volledig) betaald en hebben zij een huurachterstand van één maand huur. [eiseres] wil dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] dit bedrag aan haar betalen, maar dit willen [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] niet. Zij zeggen dat ze een vordering op [eiseres] hebben. Door een lekkage in 2023 hebben ze namelijk 51 dagen geen gebruik kunnen maken van de woning en hebben ze schade geleden. [eiseres] heeft hen daarvoor een huurkorting gegeven van één maand huur, maar dat vinden [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] niet genoeg. Zij willen nog een huurkorting van 21 dagen van [eiseres] en daarbovenop een schadevergoeding. Deze vordering willen zij verrekenen met de achterstallige huur. De kantonrechter geeft [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] grotendeels gelijk en oordeelt dat [eiseres] na verrekening nog € 1.613,46 aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] moet betalen.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
Omdat de vorderingen in reconventie samenhangen met de vorderingen in conventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
3.2.
De vordering van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] komt als eerste aan bod. Partijen hebben beiden vorderingen op elkaar, maar zij hebben voornamelijk discussie gevoerd over de inhoud van de vordering van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] . Wanneer de vordering van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] wordt toegewezen, zouden [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] een deel kunnen verrekenen met de huur die zij nog aan [eiseres] verschuldigd zijn.
3.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hun vordering verminderd tot € 3.249,00. Deze vordering bestaat uit twee delen. [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] willen een extra huurkorting van 21 dagen huur omdat zij geen gebruik hebben kunnen maken van de woning vanwege de lekkage [1] en zij willen dat [eiseres] aan hen de schade die zij door de lekkage hebben geleden, vergoedt. [2]
[eiseres] moet [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] huurkorting geven
3.4.
Het eerste deel van de vordering van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] wordt toegewezen: [eiseres] moet [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] een deel van de door haar betaalde huur terugbetalen. Uit de wet volgt dat de verhuurder de huurder korting moet geven wanneer er een gebrek is in het gehuurde. Deze huurkorting moet evenredig zijn met de vermindering van het huurgenot. [3] In de woning van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] was een gebrek, namelijk een lekkage. Omdat de lekkage zo erg was dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] tijdelijk niet in de woning konden wonen, hebben zij 51 dagen geen gebruik kunnen maken van het door hen gehuurde. Hun huurgenot was daarom 51 dagen lang nihil. Om [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] voor het gebrek aan huurgenot te vergoeden, heeft [eiseres] één maand huur kwijtgescholden. Maar dat is niet genoeg. Omdat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] 51 dagen niet in de woning konden wonen, had [eiseres] een huurkorting moeten geven van 51 dagen.
3.5.
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hebben van 27 september 2023 tot en met 19 november 2023 niet in de woning kunnen wonen. De huurprijs was op dat moment maandelijks € 1.527,84. In deze drie maanden, samen 91 dagen, heeft [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] € 4.583,52 aan huur moeten betalen. Dat is € 50,37 (= € 4.583,52 : 91) aan huur per dag. [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] konden 51 dagen niet in de woning verblijven. Dat betekent dat [eiseres] hun een huurkorting moet geven van € 2.568,87 (= 51 x € 50,37). [eiseres] heeft één maand huur van € 1.527,84 kwijtgescholden. Zij moet daarom nog € 1.041,03 (= € 2.568,87 - € 1.527,84) aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] betalen.
[eiseres] moet de schade van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] vergoeden
3.6.
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] stellen daarnaast ook schade te hebben geleden door de lekkage. Doordat zij niet in hun eigen woning konden verblijven, hebben ze in een hotel gewoond. Eerst in Utrecht en daarna in Vianen. Hierdoor hebben zij veel extra kilometers met de auto moeten maken om hun kinderen naar school te brengen in Nieuwegein. Ook zeggen [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] dat zij de energiekosten hebben moeten betalen voor het drogen van de woning met bouwdrogers. De schade bedraagt in totaal € 2.181,00. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] deze schade aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] moet vergoeden. In de wet staat namelijk dat de verhuurder een vergoeding moet betalen aan de huurder, wanneer er door een gebrek aan het gehuurde schade is ontstaan bij de huurders. [4] In dit geval was het gebrek de lekkage. Door de lekkage is er schade ontstaan bij [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] . Wanneer de lekkage er niet was geweest en zij in hun woning hadden kunnen wonen, hadden zij namelijk niet de extra kilometers gemaakt met de auto. Ook hadden zij dan niet hoeven te betalen voor de energiekosten om de woning te drogen met bouwdrogers. [eiseres] heeft de hoogte van de schade niet betwist en moet daarom € 2.181,00 aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] vergoeden.
3.7.
[eiseres] heeft nog wel gesteld dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] de schade onvoldoende hebben beperkt en dat zij daarom geen schadevergoeding zou hoeven te betalen. Zij zegt dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] niet in een hotel hadden hoeven verblijven, omdat [eiseres] ook de woning van de buurman heeft opengesteld voor [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hadden inderdaad de plicht om hun schade te beperken, [5] maar zij zeggen dat ze niet in de door [eiseres] aangeboden woning konden verblijven. In die woning was namelijk recent een buurman overleden en daar pas na meerdere weken gevonden. Volgens [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] was de geur ondraaglijk en was er een vlek te zien in de vloer waar de buurman had gelegen. De vloer is uiteindelijk door de beheerder van [eiseres] vervangen en ook zijn alle muren en plafonds opnieuw geverfd. Volgens [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] is de geur echter nog steeds in het hele appartementencomplex te ruiken. Meerdere potentiële nieuwe huurders voor de woning van de buurman zouden de woning hebben afgeslagen vanwege de geur. Dit is niet door [eiseres] betwist. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de woning van de buurman op het moment van de lekkage niet geschikt was voor [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] en hun twee jonge kinderen. Daar komt bij dat [eiseres] het beroep op de schadebeperkingsplicht pas in haar conclusie van dupliek in reconventie en op de mondelinge behandeling heeft onderbouwd. Er zijn hiervoor meerdere schriftelijke rondes tussen partijen geweest waarin zij dit al had moeten doen.
3.8.
Verder heeft [eiseres] nog gezegd dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] een beroep hadden moeten doen op hun verzekering. Dit is echter geen reden waarom [eiseres] niet aansprakelijk zou zijn voor de schade. [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hebben aangegeven dat zij hebben geprobeerd de kosten voor de droogapparatuur bij de verzekeraar te innen, maar de verzekeraar wilde deze kosten niet vergoeden. Ook de andere schade heeft de verzekeraar niet vergoed. Zoals in rechtsoverweging 3.6 blijkt is [eiseres] als verhuurder aansprakelijk voor schade die is ontstaan bij de huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde. Wanneer [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] door een gebrek schade leiden moet [eiseres] ze daarom vergoeden, ook al zou dit volgens [eiseres] moeten gebeuren door de verzekeraar van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] .
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hebben een vordering van € 3.222,03 op [eiseres]
3.9.
Omdat [eiseres] de huurkorting én de schadevergoeding aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] moet betalen, hebben [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] een vordering van € 3.222,03 op [eiseres] .
3.10.
Dit betekent voor de vorderingen in conventie en reconventie het volgende.
4.De conclusie
in conventie
De huurachterstand wordt verrekend met de vordering van [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] op [eiseres]
4.1.
vordert in conventie een bedrag van € 1.608,57 aan achterstallige huur. [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hebben erkend dit niet te hebben betaald. Zij zijn dit bedrag daarom verschuldigd aan [eiseres] . [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] mogen dit met hun vordering op [eiseres] verrekenen, waardoor er geen huurachterstand meer bestaat. De vordering van [eiseres] wordt daarom afgewezen.
[gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hoeven ook de buitengerechtelijke incassokosten en de rente niet te betalen
4.2.
Omdat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] de betaling terecht hebben opgeschort, zijn zij niet in verzuim geraakt en hoeven zij ook rente en de buitengerechtelijke incassokosten niet te betalen. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] de buitengerechtelijke incassokosten ook niet hadden hoeven betalen als de hoofdsom wel was toegewezen, omdat in de algemene voorwaarden een oneerlijk beding staat dat de kantonrechter ambtshalve moet vernietigen. Het gevorderde bedrag aan rente zou ook zijn afgewezen, omdat [eiseres] de rente ook had berekend over de maand huur die al was kwijtgescholden.
in reconventie
[eiseres] moet € 1.613,46 aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] betalen
4.3.
Zoals hiervoor in 3.4 en 3.6 genoemd, moet [eiseres] een bedrag aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] betalen als huurkorting en schadevergoeding. Een deel van de vordering is verrekend met de door [eiseres] gevorderde huurachterstand. Van de vordering blijft na deze verrekening nog € 1.613,46 over. Dit moet [eiseres] aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] betalen.
in conventie en in reconventie
[eiseres] moet de proceskosten in conventie en in reconventie betalen
4.4.
De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hebben zich niet laten bijstaan door een professioneel gemachtigde en zij hebben niet gemotiveerd gesteld dat sprake is geweest van kosten waarvoor de wet een vergoeding toekent. [gedaagde sub 2] is wel verschenen bij de civiele rolzitting van 23 april 2025 en [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] zijn samen verschenen bij de mondelinge behandeling van 17 februari 2026. Het is aannemelijk dat [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] hiervoor kosten hebben gemaakt (verletkosten). Deze kosten worden door de kantonrechter begroot op € 50,00 per persoon per zitting, in totaal € 150,00, en zullen door [eiseres] betaald moeten worden. De nakosten worden toegewezen als in de beslissing vermeld. Omdat zowel de verletkosten als de nakosten slechts eenmaal worden gemaakt, wordt een proceskostenveroordeling in conventie en in reconventie uitgesproken.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
in reconventie
5.2.
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde sub 1] & [gedaagde sub 2] te betalen een bedrag van € 1.613,46,
5.3.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in conventie en in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 150,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026
62938