ECLI:NL:RBMNE:2026:1244

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11809814 \ UC EXPL 25-6069 BJvd/61169

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. L. Kruiswijk,

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J.B. Craanen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 16,
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9,

- de akte van [eiseres] met aanvullende producties 17 t/m 19,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

[eiseres] verhuurt aan [gedaagde] een kantoorpand. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst, die tot augustus 2030 liep, buitengerechtelijk ontbonden. Volgens [eiseres] is die ontbinding niet rechtsgeldig. [eiseres] vordert onder andere ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding van € 90.000,00 (de resterende looptijd van de huurovereenkomst) van [gedaagde] , omdat zij het huurcontract vroegtijdig heeft beëindigd. [gedaagde] stelt dat zij de huurovereenkomst mocht ontbinden, omdat er een immaterieel gebrek was aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] ervaarden haar medewerkers op kantoor een onveilige en onprettige werksfeer en is [eiseres] hiervan de oorzaak. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en bepaalt dat [gedaagde] een schadevergoeding aan [eiseres] moet betalen. Omdat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht wordt de schadevergoeding begroot op € 18.000,00.

3.De achtergrond van de zaak

3.1.

[eiseres] is eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde) in [plaats 2] . [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ), een financieel adviesbureau waarvan [eiseres] eigenaar is, huurt een deel van dit pand. Het gaat om bedrijfsruimte.

3.2.

Mevrouw [A] (hierna: [A] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] , een makelaarskantoor. Voordat [A] enig aandeelhouder en bestuurder werd van [gedaagde] werkte zij van 2013 tot 2017 op zelfstandige basis voor [gedaagde] , die toen vanuit het gehuurde het makelaarskantoor exploiteerde. In 2018 heeft de heer [B]^[1], eigenaar van [eiseres] , alle aandelen van [gedaagde] overgenomen en het gehuurde gekocht. [A] werkte per februari 2020 opnieuw op zelfstandige basis voor [gedaagde] en in september 2023 kocht zij via haar holding alle aandelen van [gedaagde] en werd zij enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] .

3.3.

In 2019 (toen [A] nog geen enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] was) is tussen [gedaagde] en [eiseres] een huurovereenkomst aangegaan die per 1 augustus 2023 zou ingaan. Toen [A] de aandelen kocht en eigenaar werd van [gedaagde] , stelde zij niet af te weten van deze huurovereenkomst. [eiseres] en [gedaagde] hebben toen onderhandeld over de huurvoorwaarden en zijn andere voorwaarden overeengekomen. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst is gesloten.

3.4.

[gedaagde] huurt dus sinds 1 augustus 2023 een deel van het pand van [eiseres] voor € 1.500,00 per maand. De huurovereenkomst heeft een looptijd van 7 + 3 jaar en partijen hebben afgesproken dat er een opzegtermijn van zes maanden geldt bij overlijden of arbeidsongeschiktheid van [A] . Het gaat om onzelfstandige huur. Het gehuurde bestaat namelijk uit één vergaderruimte en een gezamenlijke kantoortuin waar [gedaagde] drie werkplekken had en [onderneming] zes werkplekken. Ook de pantry en het toilet is gedeeld.

3.5.

De ondernemingen van [gedaagde] en [onderneming] zijn complementair aan elkaar en niet concurrerend. In het verleden verwees [gedaagde] haar klanten naar [onderneming] voor financieel advies en [onderneming] verwees haar klanten naar [gedaagde] als zij een nieuwe woonruimte zochten.

3.6.

Op enig moment is de sfeer tussen de werknemers van [onderneming] en [gedaagde] verslechterd. Volgens [gedaagde] heeft dat zijn oorsprong in 2014, toen werknemers van beide ondernemingen tijdens een personeelsuitje getuige waren van een – zo stelt [gedaagde] – affaire tussen de heer [B] en één van zijn werknemers. Een eerdere bestuurder van [gedaagde] heeft destijds ook een mediator ingeschakeld om de verstandhoudingen te verbeteren op kantoor. Toch is er (opnieuw) spanning ontstaan tussen de collega’s op de werkvloer. Naar zeggen van [gedaagde] is de situatie nooit echt opgelost.

3.7.

In juni 2024 heeft [A] aan [eiseres] laten weten dat haar werknemers de sfeer op kantoor niet prettig vinden en dat de medewerkers van [onderneming] en [gedaagde] niet met elkaar overweg kunnen. De medewerkers van [gedaagde] komen vanaf dat moment ook niet meer naar kantoor. Er werd in gezamenlijk overleg mediation ingeschakeld. De mediator heeft in de eerste fase met alle medewerkers gesproken en een inventarisatie gemaakt van wat er speelt en hoe er gewerkt kan worden aan een oplossing.

3.8.

Op 26 september 2024 kwam het verslag van de mediator over zijn bevindingen uit de eerste fase. [gedaagde] concludeerde op basis van het verslag dat de onderlinge verhoudingen zodanig slecht zijn dat ze niet binnen redelijke termijn zouden verbeteren. Op 2 november 2024 stelde [gedaagde] daarom voor om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te ontbinden, waarbij zij tot 30 april 2025 de huur zou doorbetalen. Kort na dit voorstel heeft [gedaagde] ook haar spullen uit het pand ontruimd. [eiseres] heeft laten weten niet akkoord te zijn met beëindiging van de huur. Vervolgens heeft [gedaagde] op 31 maart 2025 de overeenkomst schriftelijk per 30 april buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde] betaalt sinds 1 mei 2025 geen huur meer.

4.De beoordeling

De buitengerechtelijke ontbinding van [gedaagde] is niet rechtsgeldig

4.1.

[eiseres] vordert een verklaring van recht dat de huurovereenkomst tussen partijen niet buitengerechtelijk is ontbonden. Deze vordering zal worden toegewezen. Er is namelijk geen tussentijdse opzeggingsmogelijkheid overeengekomen voor de situatie dat er een verstoorde relatie tussen partijen ontstaat. Ook is niet komen vast te staan dat er een immaterieel gebrek was aan het gehuurde, dus mocht [gedaagde] de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden op die grond. De kantonrechter legt dat hieronder uit.

Partijen zijn geen tussentijdse opzeggingsmogelijkheid overeengekomen bij een verstoorde relatie

4.2.

[eiseres] en [gedaagde] hebben afgesproken dat de huurovereenkomst gedurende de eerste zeven jaar niet tussentijds opzegbaar was^[2], afgezien van de mogelijkheid tot opzeggen bij overlijden of arbeidsongeschiktheid van [A] . Tijdens de onderhandelingen bij de huurvoorwaarden, heeft [A] nog wel onderhandeld met de heer [B] over een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid bij een eventuele verstoorde relatie tussen [eiseres] en [gedaagde] , maar daar is [eiseres] nooit mee akkoord gegaan. Deze voorwaarde is dus niet overeengekomen.

Het is niet vast komen te staan dat er een (immaterieel) gebrek was aan het gehuurde

4.3.

[gedaagde] stelt dat zij de huurovereenkomst met [eiseres] mocht ontbinden, omdat er een immaterieel gebrek aan het gehuurde zat, namelijk een negatieve en onveilige werksfeer tussen de werknemers van [gedaagde] en [onderneming] . Volgens [gedaagde] komt de slechte sfeer door [eiseres] , terwijl zij als verhuurster het huurgenot zou moeten verschaffen.

4.4.

Een gebrek betekent dat iets aan de verhuurde ruimte niet goed is, of dat er een andere situatie is die de huurder niet zelf heeft veroorzaakt, waardoor de huurder niet kan genieten van de ruimte zoals hij dat bij het sluiten van de huur verwachtte.^[3]Met gebrek wordt niet alleen de verhuurde ruimte bedoeld, maar ook wat de verhuurder moet doen: zorgen dat de huurder huurgenot krijgt zoals verwacht. Het begrip gebrek wordt ruim uitgelegd. Een gebrek kan dus ook ‘immaterieel’ zijn. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek.^[4]De kantonrechter moet eerst beoordelen of er in dit geval sprake is van een negatieve en onveilige werksfeer die zodanig is dat het een gebrek oplevert. Verder is van belang dat het gebrek objectief moet kunnen worden vastgesteld.

4.5.

Uit het mediationrapport over de eerste fase volgt onder andere het volgende:

medewerkers van zowel [onderneming] als [gedaagde] ervaren een wisselende werksfeer, waarbij ze zich niet altijd prettig of veilig voelen;
tussen de medewerkers en bedrijven zijn communicatieproblemen die zorgen voor misverstanden en frustraties;
er zijn spanningen tussen de medewerkers en bedrijven die de samenwerking belemmeren;
de vraag is of het vertrouwen van de medewerkers nog hersteld kan worden;
er zijn geen duidelijke oplossingen om de problemen aan te pakken en de sfeer en samenwerking te verbeteren, maar de mediator geeft wel suggesties en handvaten waar partijen aan kunnen werken;
als vervolgacties worden genoemd dat [A] in gesprek gaat met haar team om te kunnen bepalen of er voldoende basis is om te werken aan een terugkeer naar het gezamenlijke kantoor en dat er een afspraak wordt ingepland om te bespreken wat de volgende stappen zijn, dit is afhankelijk van of dit een individueel traject zal worden per bedrijf of dat er gewerkt zal worden aan de terugkeer naar kantoor.

4.6.

De vraag is hier of de gestelde negatieve sfeer kan worden aangemerkt als gebrek, omdat het gebrek objectief meetbaar moet zijn. Uit het mediationrapport blijkt dat de medewerkers een wisselende sfeer ervaren op kantoor, maar niet dat direct kan worden vastgesteld dat er een onveilige of negatieve sfeer is. Volgens [eiseres] was dat ook niet aan de orde. Met ‘wisselende sfeer’ kan niet objectief worden vastgesteld dat er een gespannen of onveilige sfeer heerste, laat staan dat die zodanig was dat het een gebrek opleverde aan het gehuurde. Uit de verklaringen die [gedaagde] heeft overgelegd van voormalig werknemers over de werksfeer in die periode volgt wel dat twee werknemers van [gedaagde] de werksfeer als negatief ervaarden, maar daarmee kan niet objectief worden vastgesteld dat dit zodanig was dat er een gebrek aan het gehuurde aanwezig was. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet is komen vast te staan dat er een gebrek was aan het gehuurde.

[gedaagde] heeft [eiseres] geen kans gegeven om het vermeende gebrek te verhelpen

4.7.

Daar komt bij dat als er al kan worden aangenomen dat er sprake was van een objectief meetbaar gebrek, dit gebrek moet worden gemeld bij de verhuurder en de verhuurder de kans moet krijgen om dit gebrek te verhelpen.^[5]Pas als blijkt dat de verhuurder het gebrek niet wil of kan verhelpen of als het gebrek het huurgenot geheel onmogelijk maakt mag de huurder de overeenkomst ontbinden.

4.8.

Dat [gedaagde] het gebrek bij [eiseres] heeft gemeld en haar de kans heeft gegeven om het gebrek te herstellen is niet gebleken. Volgens [gedaagde] moet het bericht van 2 november 2024 waarin zij voorstelt de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen worden gezien als ingebrekestelling, maar daar gaat de kantonrechter niet in mee. In het bericht geeft zij [eiseres] namelijk geen kans meer om het vermeende gebrek te herstellen. [eiseres] heeft die kans eerder ook niet gehad, omdat [gedaagde] na het eerste verkennende onderzoek van de mediator de overeenkomst heeft ontbonden en het gehuurde heeft ontruimd. Dat terwijl de mediator wel nog suggesties en handreikingen heeft gedaan waar partijen mee aan de slag konden gaan om de sfeer op kantoor te verbeteren. Volgens [gedaagde] was het duidelijk dat de onderlinge verhoudingen niet binnen een redelijke termijn zouden verbeteren, omdat uit het structurele gebrek aan initiatief vanuit [eiseres] zou blijken dat zij onvoldoende noodzaak ervaart om de werksfeer te willen veranderen en omdat [eiseres] zelf voor een groot deel de oorzaak is en actief bijdraagt aan de negatieve werksfeer. [eiseres] heeft dit betwist en stelt dat hij zich juist welwillend opstelde door bijvoorbeeld samen aan de slag te gaan met mediation. Dat [eiseres] actief zou bijdragen aan de negatieve werksfeer of niet wilde meewerken aan oplossingen is niet gebleken. Dat er vóórdat de mediation werd ingeschakeld al meerdere kansen aan [eiseres] zijn gegeven om iets te doen aan de onderlinge sfeer, zoals [gedaagde] stelt, is ook niet gebleken. [eiseres] heeft dat betwist en [gedaagde] heeft dat niet onderbouwd.

4.9.

De kantonrechter begrijpt dat [A] haar werknemers in bescherming wilde nemen op het moment dat zij van hen te horen kreeg dat ze de sfeer op kantoor niet (meer) prettig vonden. Op het moment dat de bevindingen van de mediation er waren, is [A] kennelijk zo geschrokken dat zij heeft besloten over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Hoewel begrijpelijk is dat dat voor haar op dat moment voelde als de enige juiste beslissing, is de juridische werkelijkheid van de situatie zo dat [eiseres] eerst (aantoonbaar) de kans moeten krijgen om de situatie te verbeteren. Zeker omdat het gaat om de huur van een bedrijfsruimte die voor minimaal 7 jaar is overeengekomen. Omdat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, heeft zij juridisch gezien niet de vereiste stappen gezet voordat zij tot buitengerechtelijke ontbinding mocht overgaan.

[gedaagde] moet schadevergoeding betalen aan [eiseres]

4.10.

[eiseres] vordert primair, voor zover [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van vervangende schadevergoeding van € 90.000,00, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot betaling van schadevergoeding die gelijk is aan de huur van de resterende looptijd van de huurovereenkomst. [eiseres] vordert subsidiair, voor zover de gevorderde schadevergoeding van € 90.000,00 niet in zijn geheel wordt toegewezen, nakoming van de huurovereenkomst tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst ontbinden

4.11.

Hierboven is vastgesteld dat [gedaagde] de overeenkomst niet buitengerechtelijk mocht ontbinden. Per 1 mei 2025 betaalt [gedaagde] geen huur meer. [eiseres] heeft daardoor huurinkomsten gemist en vordert een schadevergoeding ter hoogte van alle toekomstige huurtermijnen tot en met het einde van de huurovereenkomst in 2030. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat terugkeer naar de situatie van het gezamenlijk huren van de onzelfstandige huurruimte niet meer mogelijk is. Duidelijk is dus dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom ontbinden en [gedaagde] veroordelen tot betaling van vervangende schadevergoeding. De kantonrechter is wel van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gedaan om haar schade te beperken en daarom wordt de hoogte van de schadevergoeding gematigd.

De formulering van de vorderingen van [gedaagde] kan niet de wettelijke mogelijkheden van de kantonrechter beperken

4.12.

[eiseres] heeft haar eis zo geformuleerd dat de kantonrechter wordt beperkt in haar wettelijke mogelijkheden bij de beoordeling van deze zaak. Omdat de kantonrechter naar aanleiding van de primaire vordering al heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [gedaagde] vervangende schadevergoeding moet betalen, kan [eiseres] niet subsidiair alsnog nakoming vorderen. Ook kan [eiseres] de kantonrechter niet opleggen om vast te houden aan het gevorderde bedrag van € 90.000,00 als de kantonrechter van oordeel is dat zij niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan de gestelde voorwaarde van [eiseres] dat het gehele gevorderde bedrag aan schadevergoeding moet worden toegewezen om de overeenkomst te kunnen ontbinden.

[eiseres] heeft niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht

4.13.

De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gedaan om haar schade te beperken. [eiseres] stelt dat zij bij ontbinding recht heeft op alle toekomstige huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst in 2030, omdat het om onzelfstandige huur gaat en het gehuurde daarom lastig opnieuw te verhuren is. Maar, [eiseres] heeft ook geen stappen ondernomen om naar een nieuwe huurder te zoeken of om andere mogelijkheden te verkennen om het pand opnieuw te verhuren, bijvoorbeeld door het anders in te delen. Op de vraag van de kantonrechter of [eiseres] plannen had om de ruimte opnieuw te verhuren antwoordde de heer [B] bovendien ontkennend, omdat volgens hem veel bedrijven niet passend zijn.

4.14.

Van [eiseres] mag worden verwacht dat zij stappen onderneemt om haar schade te beperken, bijvoorbeeld door op zoek te gaan naar een andere huurder. Ook als een andere huurder tegen ongunstigere voorwaarden zou gaan huren dan [gedaagde] dat deed.^[6]Dat heeft [eiseres] niet gedaan. [eiseres] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het pand op geen enkele manier aan een andere huurder kan worden verhuurd binnen een afzienbare tijd. Daarom zal de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding matigen.

De hoogte van de schadevergoeding wordt vastgesteld op € 18.000,00

4.15.

De kantonrechter kijkt voor de omvang van de schade naar wat de situatie zou zijn geweest als partijen de overeenkomst waren nagekomen, met de situatie zoals die nu is na het beëindigen van de overeenkomst.^[7]Daarbij moet ook de schadebeperkingsplicht worden betrokken. De kantonrechter begrijpt dat een onzelfstandige huurruimte die gedeeld wordt met werknemers van een ander bedrijf minder makkelijk te verhuren is. Ook is het begrijpelijk dat [eiseres] het niet zomaar aan elke derde zou willen verhuren, maar dat de ruimte moet worden gedeeld met een bedrijf dat aansluit bij de bedrijfsvoering van [onderneming] . Dat betekent echter niet dat het geheel onmogelijk is om de ruimte opnieuw te verhuren aan een derde en daarmee huurinkomsten te verkrijgen. [eiseres] wist al vanaf 2 november 2024 dat [gedaagde] de huurovereenkomst wilde ontbinden en had vanaf dat moment zich kunnen oriënteren op de mogelijkheden om de schade te gaan beperken.

4.16.

De kantonrechter begroot de periode die [eiseres] moet overbruggen voordat zij een onderneming vindt die de ruimte met [onderneming] kan huren op één jaar huur vanaf 1 augustus 2025. Hieronder zal namelijk worden geoordeeld dat [gedaagde] de huurtermijnen tot en met augustus 2025 nog moet betalen. Dat betekent dat [gedaagde] een schadevergoeding moet betalen ter hoogte van de huurtermijnen tot 1 augustus 2026. In goede justitie wordt het bedrag vastgesteld op € 18.000,00.

[gedaagde] moet de achterstallige huur tot en met augustus betalen

4.17.

[eiseres] vordert betaling van ten tijde van de dagvaarding achterstallige huur over de maanden mei tot en met juli 2025, in totaal € 4.500,00. Dit bedrag zal worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] nog recht heeft op deze maanden huur in het kader van de nakoming van de huurovereenkomst De buitengerechtelijke ontbinding was namelijk niet rechtsgeldig. Maar, omdat [eiseres] vanaf eind juli een rechtszaak is gestart waarin hij primair heeft aangestuurd op ontbinding, is de schadebeperkingsplicht vanaf 1 augustus gaan lopen. [gedaagde] moet ook de gevorderde wettelijke rente over het bedrag betalen, omdat zij te laat is met de betaling van de huurtermijnen.

[gedaagde] moet de contractuele boete betalen

4.18.

[eiseres] vordert betaling van de contractuele boete van € 300,00 per maand over het in 4.17. gevorderde bedrag, in totaal € 900,00. Op grond van artikel 23.2 van de huurovereenkomst is bij te late betaling van de huur een opeisbare boete van 1% verschuldigd met een minimum van € 300,00. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter om de boete te matigen tot nihil, omdat zij stelt dat [eiseres] een hoog eigen aandeel heeft gehad in de ontstane situatie en de boete daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter heeft hierboven al geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat er een gebrek is aan het gehuurde, en dat niet kan worden vastgesteld dat [eiseres] hier een (groot) eigen aandeel in heeft gehad. Daarom zal de boete niet worden gematigd en moet [gedaagde] volgens de afspraken uit de huurovereenkomst de boete van in totaal € 900,00 betalen.

[gedaagde] hoeft geen zaken aan [eiseres] af te leveren

4.19.

[eiseres] heeft een aan haar door [onderneming] gecedeerde vordering ingesteld. [eiseres] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot afgifte van een aantal opgesomde zaken^[8]op het adres van het gehuurde binnen veertien dagen na het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] dit niet doet, met een maximum van € 50.000,00. Deze vordering wordt afgewezen. [eiseres] heeft op geen enkele manier onderbouwd dat deze spullen door [gedaagde] zijn meegenomen en ook niet dat de spullen eigendom van [onderneming] zijn.

[gedaagde] hoeft geen kosten van installatie van de werkplekken te betalen

4.20.

[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] tot voldoening van het aandeel van [gedaagde] in de kosten van installatie van de werkplekken van [gedaagde] , namelijk € 253,00. Deze vordering wordt afgewezen. Niet gesteld is dat de kosten van installatie gedeeld zouden worden, hoe hoog de totale kosten zijn en welk aandeel [gedaagde] in de kosten zou dragen.

4.21.

[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling haar eis verminderd, in die zin dat zij de vordering tot betaling van 50% van de kosten van de mediation ter hoogte van € 630,00 laat vallen. Deze vordering hoeft dus niet besproken te worden.

[gedaagde] moet de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten betalen zoals overeengekomen in de huurovereenkomst

4.22.

[eiseres] vordert vergoeding van de werkelijk gemaakt gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, ter hoogte van in totaal € 8.079,90. [eiseres] heeft dit bedrag gebaseerd op artikel 28 van Pro de huurovereenkomst, dat bepaalt dat bij verzuim van de huurovereenkomst alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten moeten worden betaald. Omdat partijen dit zijn overeengekomen en beide handelen in de uitoefening van hun bedrijf, zal de vordering van [eiseres] worden toegewezen.

4.23.

[eiseres] heeft het bedrag van € 8.079,90 onderbouwd met facturen in productie 16. Uit productie 16 kan de kantonrechter echter niet herleiden waar dit totaalbedrag vandaan komt., omdat de bedragen bij elkaar niet optellen tot € 8.079,90. Bovendien heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling laten weten dat de laatste factuur, die van de mediation, is komen te vervallen.^[9]De kantonrechter heeft daarom de facturen van de advocaatkosten bij elkaar opgeteld en komt tot toewijzing van een bedrag van € 7.821,29 inclusief btw. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het verrekeningsverweer van [gedaagde] gaat niet op

4.24.

[gedaagde] beroept zich op verrekening voor het geval dat de uitkomst van deze procedure is dat zij nog een betalingsverplichting heeft aan [eiseres] . Volgens [gedaagde] moet [eiseres] haar nog € 81.897,95 betalen, als gevolg van onterecht door [gedaagde] betaalde bedragen en nog te verrekenen kosten. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar stelling een e-mail bericht van 23 september 2025 aan [eiseres] overgelegd, waarin zij [eiseres] sommeert tot betaling van dit bedrag en een Excel-overzicht. De kantonrechter kan hieruit echter niet opmaken dat [eiseres] dit bedrag aan [gedaagde] verschuldigd is en op basis van welke afspraken dat zou zijn. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] had [gedaagde] haar vordering beter moeten onderbouwen. Omdat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] een vordering heeft op [eiseres] die geschikt is voor verrekening, slaagt het beroep op verrekening niet.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

4.25.

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen niet buitengerechtelijk is ontbonden,

5.2.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen per vandaag,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 18.000,00,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.500,00 aan achterstallige huur over de maanden mei tot en met juli 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] de contractuele boete van € 900,00 te betalen,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten en buitengerechtelijke kosten van € 7.821,29 inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten zoals genoemd in 5.6. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

Ontbinding huurovereenkomst bedrijfspand wegens immaterieel gebrek en schadevergoeding