Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11891660 \ UC EXPL 25-7475
Vonnis van 25 maart 2026
in de zaak van
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn en mr. R.G. Matti
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van Cazas Wonen van 18 september 2025 met producties,
- het proces-verbaal van mondeling antwoord van [gedaagde] .
- het proces-verbaal van mondeling antwoord van [gedaagde] .
- de aanvullende conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties,
- de conclusie van repliek van Cazas Wonen met productie,
- het proces-verbaal van mondeling dupliek van [gedaagde] .
- de conclusie van repliek van Cazas Wonen met productie,
- het proces-verbaal van mondeling dupliek van [gedaagde] .
1.2.
De kantonrechter heeft vervolgens beslist dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Cazas Wonen verhuurt een woning aan [gedaagde] aan de [adres] in [plaats] . Volgens Cazas Wonen is er een huurachterstand en is de servicekostenafrekening over 2025 niet betaald. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Hij heeft tijdens de procedure de huurachterstand betaald en hij heeft de betaling van de servicekosten opgeschort, omdat hij nog geen reactie heeft gekregen op zijn vragen over de servicekostenafrekening. In deze procedure vordert Cazas Wonen – na vermindering van eis – een bedrag van € 112,82, vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de betaling van de servicekosten mocht opschorten en wijst alleen de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 8,99 toe.
3.De beoordeling
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen
3.1.
Cazas Wonen stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een huurachterstand van € 8,99 en wil dat [gedaagde] deze betaalt. De hoogte van de achterstand blijkt uit de specificatie van de huurachterstand (de productie bij de conclusie van repliek)). Uit die specificatie blijkt dat [gedaagde] in een aantal maanden een euro minder aan huur betaalde en dat er een verrekening is geweest, waardoor er nog een bedrag van € 8,99 open staat. Omdat [gedaagde] deze vordering niet heeft betwist en deze door Cazas Wonen voldoende is onderbouwd, zal de kantonrechter de vordering van € 8,99 toewijzen.
[gedaagde] moet de afrekening servicekosten betalen
3.2.
Op 2 juli 2025 is aan [gedaagde] de afrekening servicekosten voor een bedrag van € 103,83 gezonden. Cazas Wonen vordert betaling van deze afrekening. [gedaagde] heeft over de afrekening servicekosten in zijn e-mail van 12 juli 2025 vragen gesteld en informatie opgevraagd bij Cazas Wonen. In die e-mail heeft hij ook aangegeven dat hij de factuur pas betaalt, als hij de afrekening heeft kunnen controleren. [gedaagde] heeft van Cazas Wonen nog geen reactie gekregen. [gedaagde] voert daarom aan dat hij de servicekosten nog niet hoeft te betalen.
3.3.
Op grond van artikel 7:259 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (“BW”) moet Cazas Wonen aan [gedaagde] , uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht verstrekken van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat hij betwist dat Cazas Wonen aan deze verplichting heeft voldaan.
3.4.
Hoewel Cazas Wonen in haar conclusie van repliek informatie heeft gegeven over het warmteverbruik van [gedaagde] is er over de andere posten waarover [gedaagde] vragen heeft gesteld, geen informatie gegeven. De kantonrechter oordeelt dat Cazas Wonen niet heeft voldaan aan haar verplichting tot het verstrekken van een overzicht zoals bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW Pro. Dit betekent dat partijen een geschil hebben over de hoogte van de servicekosten.
3.5.
Huurder en verhuurder kunnen de huurcommissie inschakelen wanneer er naar aanleiding van een verstrekt kostenoverzicht een geschil is over de hoogte van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Een geschil kan ook betrekking hebben op de vraag of de verhuurder wel een vergoeding voor bepaalde kostenposten had mogen bedingen (artikel 9 lid 3 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, hierna UHW, en artikel 7:260 BW Pro). Op grond van artikel 7:260 lid 2 BW Pro moet er binnen 24 maanden na 30 juni 2025 zo’n verzoek worden gedaan bij de huurcommissie. Dit kan ook bij de kantonrechter, maar de vordering tot vaststelling van de servicekosten is in deze procedure niet ingesteld.
3.6.
Artikel 6:262 BW Pro bepaalt dat als een partij haar verbintenis niet nakomt, de andere partij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. In dit geval is geoordeeld dat Cazas Wonen haar verbintenis tot het verstrekken van een servicekostenafrekening niet (juist) is nagekomen. [gedaagde] mag daarom de betaling opschorten tot het moment dat Cazas Wonen wel een volledige servicekostenafrekening verstrekt. Op dat moment moet [gedaagde] alsnog betalen.
3.7.
Het voorgaande betekent dat de vordering van Cazas Wonen tot betaling van de afrekening servicekosten wordt afgewezen.
Ambtshalve toetsing algemene voorwaarden
3.8.
Cazas Wonen vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente over de gevorderde betaling.
3.9.
De huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf (Cazas Wonen) en een consument
( [gedaagde] ). Een huurder (van een woning) wordt namelijk gelijkgesteld aan een consument. Op de huurovereenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. Sommige belangrijke consument-beschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn als bedoeld in artikel 6:233 sub a van Pro het Burgerlijk Wetboek, moet de kantonrechter de betreffende bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. In deze procedure gaat het om bedingen over rente en een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.
3.10.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2023 van Westhoek Wonen van oktober 2004 van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden staat:
“Artikel 15
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.
[gedaagde] hoeft geen rente en incassokosten te betalen
3.11.
Het incassobeding in artikel 13.2 van de algemene voorwaarden is in overeenstemming met de wettelijke regeling in artikel 6:96 lid 5 en Pro 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het rentebeding in artikel 6.1 van de algemene voorwaarden is ook in overeenstemming met de wettelijke regeling in artikel 6:119 BW Pro. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf niet onredelijk bezwarend. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 is Pro het rentebeding wel onredelijk bezwarend. Want niet alleen kunnen de boetes oneindig oplopen, maar ook levert (de mogelijkheid van) het in rekening brengen van een boete naast rente of buitengerechtelijke incassokosten een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding en het incassobeding in combinatie met het boetebeding zijn onredelijk bezwarend en worden daarom vernietigd.
3.12.
Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig zullen worden afgewezen.
De proceskosten worden gecompenseerd
3.13.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Cazas Wonen te betalen een bedrag van € 8,99,
4.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. Boots en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.
64510