Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3778
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.207.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
23 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 4 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde woonruimte van 10 m², een vrijstaande berging van 38 m², een kelder van 19 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 241 m² en een perceeloppervlakte van 540 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.060.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.207.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 september 2021 voor € 1.151.151,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 juni 2021 voor € 1.420.031,-; en
- [adres 4] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 1.255.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde straat of hetzelfde waardegebied liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de informatieverplichting?
9. Eiser voert aan dat hij in de bezwaarfase in het taxatieverslag de vergelijking met de objectkenmerken van de referentiewoningen mist, een uitdraai van de doorrekening en een uitleg over de vergelijken met de referentiewoningen. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij in de bezwaarfase ook heeft gevraagd om een taxatiematrix, maar deze niet heeft ontvangen. De heffingsambtenaar heeft daarom volgens eiser niet voldaan aan de informatieverplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Door deze handelswijze was eiser niet in staat om de juistheid van de WOZ-waarde te controleren en te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen.
9.1
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek aan eiser moet verstrekken. KOUDVL-factoren, de gegevens achter de indexatiecijfers en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat zowel de WOZ-beschikking als de uitspraak op bezwaar daarop gebaseerd zijn. Bij de beoordeling van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ betrekt de rechtbank de goede procesorde en wordt bekeken of een informatieachterstand is ontstaan en of die achterstand tijdens de procedure is hersteld. [1] Uit het dossier blijkt echter niet dat eiser een informatieachterstand heeft gehad. De heffingsambtenaar heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt. De heffingsambtenaar is verder niet verplicht een taxatiematrix over te leggen in de bezwaarfase. De beroepsgrond slaagt niet.
Andere woningen hebben een lagere WOZ-waarde
10. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] qua gebruiksoppervlakte vergelijkbaar is met zijn woning, maar dat de WOZ-waarde (€ 1.089.000,- op waardepeildatum 1 januari 2022) een stuk lager is dan de verkoopprijs (€ 1.151.151,-). Eiser voert verder aan dat de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] beter vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat deze qua oppervlakte gelijk of vergelijkbaar zijn. Deze woningen zijn echter voor belastingjaar 2023 gewaardeerd op respectievelijk
€ 1.061.000,- en € 1.074.000,-.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat ten aanzien van het standpunt dat de WOZ-waarde van onderhavig object in vergelijking met andere woningen te hoog is vastgesteld, geldt dat WOZ-waarden van andere woningen niet ter vergelijking gebruikt kunnen worden. Dit is niet conform de waardebepaling van de Wet WOZ.
10.2
De rechtbank overweegt hierover dat een vergelijking met andere WOZ-waarden geen vergelijking is met gerealiseerde verkoopcijfers en volgens vaste rechtspraak daarom niet relevant is voor de vaststelling van de WOZ-waarde. [2] Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar?
11. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 4] en [adres 7] uit het taxatieverslag niet vergelijkbaar zijn met zijn woning.
11.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat [adres 7] niet meer als referentiewoning wordt gebruikt. [adres 4] te heeft een groter perceeloppervlak, maar hier is in de taxatiematrix rekening mee gehouden. De grondwaarde wordt apart vermeld en vastgesteld en is geen onderdeel van de waarde per m². Voor wat betreft het bouwjaar geldt dat de bouweisen en -jaren goed vergelijkbaar zijn. [adres 2] en [adres 4] hebben een vrijere ligging en de woning van eiser grenst direct aan een ontsluitingsweg. Hiermee is rekening gehouden door een correctie toe te passen op het liggingsniveau van deze referentiewoningen. De referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar geschikt als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiser.
11.2
De rechtbank stelt voorop dat in beroep gebruik mag worden gemaakt van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. In het belastingrecht geldt namelijk de zogenoemde vrije bewijsleer. Dat houdt in dat de heffingsambtenaar zelf mag bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden om in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de beschikking zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar in het verweerschrift en op de zitting volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in het standpunt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Is onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning?
12. Eiser voert aan dat er te weinig rekening gehouden is met de onderhoudsstaat van zijn woning. In de woning bevinden zich diverse serieuze scheuren in de wanden. Zonder grondige renovatie van deze scheuren is de woning van eiser niet verkoopbaar.
12.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de taxateur op
13 augustus 2024 is langsgekomen bij eiser voor een inpandige opname. Er zijn scheuren in het pleisterwerk van de woning waargenomen. In de bijlage bij het verweerschrift zijn foto’s gevoegd waarop de scheurvorming wordt weergegeven. De directe oorzaak van de scheuren is niet aangetoond door eiser. De scheuren hebben geen invloed op de kwaliteit en onderhoud van de woning. Deze kunnen met regulier onderhoud verholpen worden. Gelet op de lagere prijs per m² van de woning ten opzichte van de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden met de (krimp)scheuren in de binnenmuren van de onroerende zaak.
12.2
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat van regulier onderhoud sprake is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.