ECLI:NL:RBMNE:2026:1531

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 24/2670, UTR 25/1953 en UTR 25/5910

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2026 in de zaak tussen

[eiser] ,uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).

Procesverloop

1.1 In de beschikkingen van 28 februari 2023, 29 februari 2024 en 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning), als volgt vastgesteld:

Belastingjaar

WOZ-waarde

Zaaknummer

2023

€ 1.540.000,-

UTR 24/2670

2024

€ 1.516.000,-

UTR 25/1953

2025

€ 1.399.000,-

UTR 25/5910

1.2 Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

1.3 Eiser is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. In de uitspraken op bezwaar van 28 februari 2024 en 2 september 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser over de belastingjaren 2023 en 2025 ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woning gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar van 27 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser over het belastingjaar 2024 gegrond verklaard en heeft hij de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.353.000,-.

1.4 Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften met taxatiematrices ingediend.

1.5 De zaak is behandeld op de zitting van 4 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Beoordelingskader

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Feiten

4. De woning is een in 2002 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel, een vrijstaande garage van 39 m², een voorraadkelder van 11 m² en een zolder van 53 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 265 m² en ligt op een perceel van 1.340 m².

Overwegingen ten aanzien van belastingjaar 2023 (UTR 24/2670)

5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum

1 januari 2022. Met de brief van 12 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de vastgestelde waarde geen stand kan houden en moet worden verlaagd naar € 1.392.000,-. Eiser heeft hierin geen reden gezien zijn beroep in te trekken. De heffingsambtenaar bepleit in beroep de verlaagde waarde van € 1.392.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van

€ 1.187.500,-.

6. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep in deze zaak gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 1.392.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 22 maart 2022 voor € 1.910.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 11 oktober 2022 voor € 1.370.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 18 juni 2021 voor € 1.600.500,-;

- [adres 5] , verkocht op 8 september 2021 voor € 1.235.000,-.

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat met het waardevoorstel van € 1.392.000,- in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen ten aanzien van onder andere de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

Conclusie en gevolgen

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen woning is het beroep van eiser in deze zaak gegrond en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] op waardepeildatum

1 januari 2022 vast op € 1.392.000,-.

10. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Verder heeft eiser geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden. Eiser heeft verzocht om immateriële schadevergoeding. De rechtbank gaat hier vanaf rechtsoverweging 21 op in.

Overwegingen ten aanzien van belastingjaar 2024 (UTR 25/1953)

11. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum

1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van

€ 1.353.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 1.215.000,-.

12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 22 maart 2022 voor € 1.910.000,-;

- [adres 6] , verkocht op 20 oktober 2022 voor € 1.760.000,-;

- [adres 7] , verkocht op 10 mei 2023 voor € 1.560.000,-.

13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze taxatiematrix en de toelichting die ter zitting is gegeven ook voor dit belastingjaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op het voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen reeds in overweging 8 is weergegeven.

Overwegingen ten aanzien van belastingjaar 2025 (UTR 25/5910)

14. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum

1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van

€ 1.399.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 1.245.110,-.

15. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 8] , verkocht op 12 november 2024 voor € 1.310.000,-;

- [adres 9] , verkocht op 6 november 2024 voor € 2.240.000,-;

- [adres 10] , verkocht op 29 oktober 2024 voor € 1.580.000,-.

16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze taxatiematrix en de toelichting die ter zitting is gegeven ook voor dit belastingjaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen reeds in overweging 8 is weergegeven.

Beroepsgronden

17. Eiser voert in beroep voor alle drie de belastingjaren vergelijkbare gronden aan. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank licht dat hierna toe.

Het stijgings- en verlagingspercentage

18. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning in belastingjaar 2023 ten opzichte van belastingjaar 2022 is gestegen met 42%. Eiser stelt verder dat de WOZ-waarde van zijn woning na de bezwaren in de belastingjaren 2023 en 2024 met 11% respectievelijk 12% zijn verlaagd. Aan de hand van deze verlagingen stelt eiser dat de WOZ-waarde van zijn woning in belastingjaar 2025 ook met 11% dient te worden verlaagd.

18.1

De rechtbank stelt voorop dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgings- en/of verlagingspercentage ten opzichte van een eerdere WOZ-waarde kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging van de woning

19. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning. De woning van eiser ligt aan een drukke weg. Eiser wijst op de slechte luchtkwaliteit, hoge geluidsbelasting, uitlaatgassen en overlast vanwege trillingen. De ligging is visueel deprimerend. Volgens eiser zijn er wel bruikbare referentiewoningen beschikbaar die een vergelijkbare ligging en een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte hebben. Eiser wijst daarbij op de verkoop van de woning aan de [adres 11] in [plaats] . Het is eiser niet duidelijk waarom deze door hem aangedragen vergelijking niet door de heffingsambtenaar wordt meegenomen. Eiser vindt het verder opmerkelijk dat er in de taxatiematrices andere referentiewoningen worden gebruikt dan in de taxatieverslagen.

19.1

De heffingsambtenaar voert aan dat het hem vrijstaat om de waarde van de woningen te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. In de taxatiematrices zijn andere referentiewoningen gebruikt dan in de taxatieverslagen. Dit zijn naar mening van de taxateur de best vergelijkbare referentiewoningen, verkocht onder de omstandigheden zoals het kader voor de Wet WOZ voorschrijft. De heffingsambtenaar voert verder aan dat er in de taxatiematrices rekening is gehouden met de ondergemiddelde ligging van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de ligging van de woning in de belastingjaren 2023 en 2024 op een ‘2’ is gewaardeerd en in het belastingjaar 2025 op een ‘1’. Het verschil is deze waardering heeft te maken met de woningen waarmee in het specifieke belastingjaar wordt vergeleken. Door de ligging als ondergemiddeld te waarderen wordt voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning nabij de drukke weg en met de door eiser aangedragen gevolgen op het gebied van slechte luchtkwaliteit, hoge geluidsbelasting, uitlaatgassen, stikstofdioxiden, fijnstof, trilling, overlast zware voertuigen en visueel deprimerend uitzicht ten opzichte van de ligging van de referenties, die een andere/betere ligging hebben.

19.2

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Het staat de heffingsambtenaar vrij te kiezen voor die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In bezwaar en beroep is de heffingsambtenaar dan ook niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van dezelfde gegevens/referentiewoningen die gehanteerd zijn in een eerdere fase van de procedure. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning van eiser. Dit volgt uit de taxatiematrices en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven. De omstandigheden die eiser aandraagt zijn verdisconteerd in de prijs per vierkante meter. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen
.De beroepsgrond slaagt niet.

De kwalificaties van de taxateurs

20. Eiser heeft aangevoerd dat er twijfels zijn opgetreden over de deskundigheid van de taxateurs van de heffingsambtenaar. Het lijkt eiser gerechtvaardigd dat de BghU aantoont aan welke kwalificaties de taxateurs voldeden op de momenten dat de WOZ-waarden van zijn woning werden bepaald. De vraag rijst bij eiser of de taxateurs wel stonden ingeschreven in het NRVT (Nederlandse Register voor Vastgoed Taxateurs).

20.1

De heffingsambtenaar voert aan dat er deskundig is gehandeld. Dit blijkt onder meer uit de toelichting van de taxateur op de taxatiematrices.

20.2

De rechtbank overweegt dat inschrijving als registertaxateur bij het NRVT, zoals eiser dat bepleit, geen vereiste is voor een taxateur, die betrokken wordt bij het opstellen van een taxatierapport en het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak op grond van de Wet WOZ. Voor zover eiser bedoelt te stellen dat de inschrijving bij het NRVT als ondergrens moet gelden, slaagt dit dan ook niet.^[1]

Verzoek om immateriële schadevergoeding

21. Op 28 december 2024 heeft eiser de rechtbank een ingebrekestelling gestuurd, omdat zij volgens hem in de zaak met zaaknummer UTR 24/2670 (belastingjaar 2023) niet op tijd uitspraak heeft gedaan. De Wet dwangsom en beroep waar eiser op doelt ziet op het niet op tijd nemen van een besluit op een aanvraag of bezwaar door een
bestuursorgaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van een dwangsom vanwege het niet op tijd uitspraak doen door de rechtbank geen sprake kan zijn. De rechtbank vat het verzoek van eiser op als een verzoek om immateriële schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn. Bij brief van 3 maart 2026 heeft eiser hier ook om verzocht.

22. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek mogelijk toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

23. De rechtbank moet eerst beoordelen of het arrest van de Hoge Raad van

14 juni 2024 van toepassing is op deze zaak.^[2]Uit overweging 3.5 van voornoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat de weergegeven wijzigingen niet gelden voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep) op de datum van dit arrest is overschreden.

( i) Eiser heeft in de brief van 28 december 2024 voor het eerst verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het arrest van de Hoge Raad is van 14 juni 2024. Hieruit volgt dat op de datum van het arrest eiser nog geen verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn had ingediend en dat het arrest van toepassing is op deze zaak.

24. Uit het arrest volgt verder dat de bagatelgrens (het minimale te behalen financiële belang) niet meer op € 15,- wordt gesteld, maar op € 1.000,-. De rechtbank moet dan ook vervolgens beoordelen of deze laatstgenoemde bagatelgrens wordt gehaald.

25. De rechtbank is van oordeel dat de enige concrete gronden die zijn aangevoerd in deze beroepsprocedure zien op de WOZ-waarde van de woning. Het totaalbedrag van de aanslag is € 2.860,64. Eiser verzoekt de WOZ-waarde van € 1.540.000,- te verlagen naar
€ 1.187.500,-. Het verschil tussen de initieel vastgestelde waarde en de bepleite waarde is
€ 352.500,-. Het financiële belang bestaat uit het verschil in hoogte van de aanslag voor zover deze berekend zijn op basis van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde dient als heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting (0,0857 % over € 352.500,- is € 302,09) en de watersysteemheffing (0,02092 % over € 352.500,- is € 73,74). Dit is opgeteld minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-.

26. Om de gevolgen van het bovenstaande te kunnen bepalen moet eerst gekeken worden hoeveel de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 12 maart 2023. De redelijke termijn verliep dus op
12 maart 2025. De redelijke termijn is dus met twaalf maanden overschreden. Dit sluit aan bij overweging 3.4.3 waaruit volgt dat wanneer het financiële belang bij de procedure, minder dan € 1.000,- bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, de belastingrechter kan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dit dan ook toepassen. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.

Conclusie en gevolgen

27. Het beroep in de zaak UTR 24/2670 is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom in die zaak de uitspraak op bezwaar en stelt de waarde van de woning op waardepeildatum

1 januari 2022 vast op € 1.392.000,-. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht in die zaak vergoeden. De beroepen in de zaken UTR 25/1953 en UTR 25/5910 zijn ongegrond. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart de beroepen in de zaken UTR 25/1953 en UTR 25/5910 ongegrond;

- verklaart het beroep in de zaak UTR 24/2670 gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] vast op
€ 1.392.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van

mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vaststelling WOZ-waarde woning en afwijzing immateriële schadevergoeding wegens termijnoverschrijding