Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2962
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 3 april 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 973.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 973.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
3 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object verlaagd naar € 948.000,-.
3 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object verlaagd naar € 948.000,-.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 130 m² en is gebouwd in 1933. De woning heeft een vrijstaande garage (8 m²), drie dakkapellen (5 m²), een berging (6 m²) en een overkapping (11 m²). De woning ligt op een perceel van 472 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 914.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 948.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 september 2022 voor € 1.300.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 mei 2022 voor € 1.150.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 juli 2022 voor €1.075.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 30 juni 2022 voor € 875.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn in [plaats] , waarvan er twee in dezelfde straat liggen als de woning en die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2022) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. De prijs per m² van de woning van eiser is tevens de laagste uit de taxatiematrix. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woning heeft bij de vastgestelde waarde een prijs per m² van
€ 4.359,-. De gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen is € 4.859,-. De woning van eiser is 130 m². Dit komt neer op een verschil van € 56.000,- [1] . Dit is naar oordeel van de rechtbank voldoende om eventuele verschillen tussen de woning en deze referentiewoningen te compenseren.
€ 4.359,-. De gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen is € 4.859,-. De woning van eiser is 130 m². Dit komt neer op een verschil van € 56.000,- [1] . Dit is naar oordeel van de rechtbank voldoende om eventuele verschillen tussen de woning en deze referentiewoningen te compenseren.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Stijging ten opzichte van het vorige belastingjaar
8. Eiser voert aan dat de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde verlaging van de WOZ-waarde onvoldoende is en geen recht doet aan de werkelijke waarde van de woning. Eiser stelt dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning met 30 procent exorbitant te noemen is. Naar het oordeel van de rechtbank wijst de heffingsambtenaar er terecht op dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van relevante verkoopcijfers. Dat betekent dat stijgingspercentages geen invloed hebben op de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen
9. Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet, althans onvoldoende, vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen verschillen wezenlijk wat betreft ligging, omgeving en omstandigheden, waardoor zij niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen. Volgens eiser kan “vergelijkbaar genoeg” niet dienen als maatstaf voor een exacte en zorgvuldige waardebepaling. Volgens eiser is onvoldoende onderzocht of de referentiewoningen zich in dezelfde omstandigheden bevinden als zijn woning. Daarmee is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de specifieke kenmerken en situering van de woning ten opzichte van de gebruikte referentieobjecten.
10. De heffingsambtenaar stelt dat in beroep andere referenties worden gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure met nieuwe referenties ter onderbouwing van de waarde te komen. De rechtbank overweegt, zoals ook eerder overwogen, dat de referenties niet identiek hoeven te zijn, maar er moet wel rekening worden gehouden met de verschillen. Zoals onder punt 7 overwogen, heeft de heffingsambtenaar een ruime marge in de prijs per vierkante meter aangehouden tussen de woningen en de referentiewoningen. De referentiewoningen in de beroepsfase zijn allemaal in dezelfde buurt gelegen, zodoende is er voor de rechtbank weinig twijfel over de vergelijkbaarheid van de woningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de woningen uit de straat wat ouder zijn, waardoor er meer verschillen ontstaan. Dat leidt ertoe dat meer rekening moet worden gehouden met dakkapellen en bijgebouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dat voldoende gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Onzorgvuldige taxatie
11. Eiser voert aan dat het taxatieonderzoek niet zorgvuldig is uitgevoerd, nu het erop lijkt dat geen opname ter plaatse heeft plaatsgevonden. Indien een dergelijk onderzoek wel ter plaatse was verricht, had de taxateur volgens eiser moeten constateren dat het aanzien en het gebruik van de twee tegenover de woning gelegen panden een negatieve invloed hebben op de economische waarde van de woning. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om een inpandige taxatie uit te voeren. Ook heeft eiser daar in de bezwaarfase niet om gevraagd noch heeft hij foto’s overgelegd die doen vermoeden dat een nadere inpandige opname noodzakelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
12. Eiser voert aan dat de recente aanbouw van een twee-onder-één-kapwoning door zijn buren niet past bij het karakter van dat pand en leidt tot een waardedaling van zijn woning, waarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardevaststelling. De heffingsambtenaar wijst naar de uitspraak op bezwaar waarin wordt uitgelegd dat de ligging een subjectieve omstandigheid is. Het is voor de heffingsambtenaar niet vast te stellen wat de gevolgen van deze uitbouw, zo deze er al zijn, voor de ligging en de waarde zijn. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze stelling, de beroepsgrond slaagt niet.
Uitspraak op bezwaar niet voldoende gemotiveerd
13. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende nauwkeurig is gemotiveerd en een onzorgvuldig en vaag karakter heeft, waardoor voor eiser niet inzichtelijk is hoe de vastgestelde WOZ-waarde tot stand is gekomen. Eiser stelt dat in de uitspraak op bezwaar geheel is voorbijgegaan aan zijn bezwaar tegen de aanzienlijke stijging van de WOZ-waarde van zijn woning met circa 30% in het jaar 2023, terwijl deze stijging volgens eiser onvoldoende is verklaard en onderbouwd. Ook stelt eiser dat het onlogisch en onvoldoende gemotiveerd is dat de WOZ-waarde in 2023 hoger is vastgesteld dan in 2024.
14. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Ook is uitgelegd waarom het stijgingspercentage niet van belang is voor de vaststelling van de WOZ-waarde en er is een taxatieverslag meegestuurd. De uitspraak op bezwaar is dan ook voldoende gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.