Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/592155 / HL ZA 25-110
Vonnis van 18 maart 2026
in de zaak van
[eiseres] C.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. T.J. van Vugt,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. T.A. Phijffer.
1.De procedure
1.1
De rechter heeft de volgende processtukken gelezen en toegevoegd aan het dossier:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14;
- akte met aanvullende productie 13 van [eiseres] ;
- akte met aanvullende producties 15 en 16 van [gedaagde] ;
- het nagezonden huuroverzicht van [eiseres] .
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 september 2025. Aan de zijde van [eiseres] waren aanwezig de heren [A] en [B] , beiden (indirect) bestuurder van [eiseres] , bijgestaan door mr. T.J. van Vugt. Aan de zijde van [gedaagde] zijn verschenen de heer [gedaagde] en de heer [C] , bijgestaan door mr. T.A. Phijffer. De spreekaantekeningen die mr. Van Vugt heeft voorgelezen, zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] haar eis voorwaardelijk gewijzigd.
1.4
Op de mondelinge behandeling is aan partijen gezegd dat er een vonnis zal komen.
2.Kern van de zaak
2.1
Op 29 december 2023 heeft [gedaagde] een winkel/kantoorpand in [plaats 2] aan [eiseres] verkocht en geleverd voor € 1.050.000,00. Op dat moment werd het pand verhuurd, maar die huurovereenkomst was opgezegd per 30 november 2024. [eiseres] stelt dat [gedaagde] op grond van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst verplicht was om binnen drie maanden na levering een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voor de winkel/bedrijfsruimte in dat pand voor een periode van vijf jaar. Als dat niet zou lukken, zou [gedaagde] een bedrag aan [eiseres] verschuldigd zijn volgens een in dat artikel opgenomen formule. [eiseres] vordert op grond daarvan betaling van € 720.000,00. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van
€ 68.820,00 omdat zij meent dat de in het pand aanwezige kantoorruimte minder verhuurbare vloeroppervlakte bevat dan [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De rechtbank wijst alleen de vordering met betrekking tot de niet gesloten nieuwe huurovereenkomst toe tot een bedrag van € 60.000,00.
3.De beoordeling
[gedaagde] moet € 60.000,00 betalen op grond van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst
3.1
Bij de eerste vordering van [eiseres] draait het om de vraag wat partijen in artikel 2 van Pro de koopovereenkomst hebben afgesproken. Daarover verschillen partijen van mening.
In artikel 2 van Pro de koopovereenkomst staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“Verkoper garandeert
(…)
De huurovereenkomsten zijn opgezegd per 30-11-2024, waarbij Verkoper zich heeft verplicht uiterlijk binnen 3 maanden na de Leveringsdatum een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met huurder voor de bedrijfs-/winkelruimte op de begane grond van het Gebouw, onder de volgende voorwaarden:
- een minimale huur van EUR 6.000 per maand exclusief BTW; en
- een minimale huurtermijn van 5 jaar.
Indien en voor zover Verkoper niet uiterlijk op 29 maart 2024 een rechtsgeldige en onvoorwaardelijk huurovereenkomst met huurder heeft gesloten onder voormelde voorwaarden, is Verkoper een bedrag gelijk aan het mindere van het minimale huur van EUR 6.000 dat met de aankoopfactor van de Koopprijs wordt afgetrokken, verschuldigd aan Koper. Dit bedrag dient Verkoper uiterlijk binnen 5 werkdagen na 29 maart 2024 over te maken op een door Koper op te geven rekeningnummer.”
3.2
Volgens [eiseres] gaat het hierbij om een resultaatsverbintenis. Mocht het [gedaagde] daarbij niet lukken om een huurovereenkomst met de bestaande huurder te sluiten, dan was een nieuwe huurder ook goed om aan die verplichting te voldoen. [gedaagde] meent dat hij alleen verplicht was om zich in te spannen om een nieuwe huurovereenkomst te regelen met de bestaande huurder en voert aan dat hij dat ook heeft gedaan. Over de inhoud van de in dit artikel opgenomen formule / financiële sanctie en daarmee de vraag wat [gedaagde] eventueel aan [eiseres] verschuldigd is, zijn partijen het ook niet eens. De rechtbank is van oordeel dat hier sprake is van een resultaatsverplichting van [gedaagde] om uiterlijk op 29 maart 2024 een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met de bestaande huurder. Nu vast staat dat hij daaraan niet heeft voldaan, zal [gedaagde] een bedrag aan [eiseres] moeten betalen. Dit is echter niet de door [eiseres] gevorderde € 720.000,00 maar € 60.000,00. De rechtbank licht dit hieronder toe.
3.3
Omdat partijen van mening verschillen over wat artikel 2 inhoudt Pro, moet dit artikel worden uitgelegd. De uitleg van (een bepaling uit) een overeenkomst gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat het bij de uitleg aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bewoordingen van de overeenkomst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in onderlinge samenhang bezien. In beginsel staat bij de uitleg het achterhalen van de bedoelingen en redelijke verwachtingen van partijen voorop. Daarvoor zijn niet alleen de letterlijke bewoordingen van de overeenkomst belangrijk, maar ook andere omstandigheden, zoals de communicatie voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst en de hoedanigheid van partijen.
3.4
De in overweging 3.1 genoemde bepaling uit artikel 2 is Pro in de koopovereenkomst gekomen na telefonisch overleg van [eiseres] met [gedaagde] of zijn collega, de heer [C] . [C] was betrokken bij de onderhandelingsgesprekken over deze verkoop. [A] , (indirect) bestuurder van [eiseres] , heeft op 28 december 2023 de met [gedaagde] of [C] gemaakte afspraak naar de notaris gemaild. De notaris was de concipiënt van de koopovereenkomst. [gedaagde] en [C] stonden in de cc.
In deze e-mail stond, voor zover hier relevant, het volgende geschreven:
“Met [gedaagde (voornaam)]( [gedaagde] ; toevoeging rechtbank)
hebben we nog het volgende besproken: (…)
hebben we nog het volgende besproken: (…)
De huurovereenkomsten voor de winkel en de bovenverdieping zijn opgezegd per
30-11-2024.
Daarbij hebben we daarom afgesproken dat verkoper binnen 3 maanden na levering een nieuwe huurovereenkomst realiseert met huurder voor de begane grond ruimte voor een minimale huur van EUR 6.000 per maand excl BTW voor een minimale huurtermijn van 5 jaar.
Mocht de huur lager uitvallen dan EUR 6.000 dan wordt het mindere met de aankoopfactor van de koopsom afgetrokken en is verkoper dit bedrag schuldig aan koper.
Hebben jullie een standaardartikel hiervoor dat we aan kunnen passen?”
De notaris heeft naar aanleiding van deze e-mail de bepaling zoals geciteerd in overweging 3.1 in de koopovereenkomst opgenomen. [gedaagde] heeft op 29 december 2023 een aangepast concept van de koopovereenkomst van de notaris ontvangen waarin de in 3.1 genoemde bepaling (in
track changes) staat opgenomen (productie G8 van [gedaagde] ). Deze bepaling is ongewijzigd gebleven in de definitieve koopovereenkomst zoals die later die dag door/namens partijen is ondertekend.
track changes) staat opgenomen (productie G8 van [gedaagde] ). Deze bepaling is ongewijzigd gebleven in de definitieve koopovereenkomst zoals die later die dag door/namens partijen is ondertekend.
3.5
De tekst ervan bevat niet het woord ‘inspannen’, of andere bewoordingen waaruit zou volgen dat slechts een inspanningsverplichting bedoeld is. Integendeel, artikel 2 spreekt Pro duidelijk over een verplichting om een huurovereenkomst te sluiten en koppelt aan het niet tijdig sluiten daarvan een concrete financiële sanctie. Ook in de hierboven in rechtsoverweging 3.4 genoemde e-mail aan onder meer [gedaagde] en [C] is duidelijk vermeld dat [gedaagde] binnen drie maanden na levering een nieuwe huurovereenkomst ‘realiseert’. Een soortgelijke verplichting is overigens ook al te lezen in een e-mail van 19 december 2023 van [A] aan de notaris met kopie aan [C] . Daarin staat (citaat):
“Huurder heeft opgezegd maar [gedaagde (voornaam)]regelt(onderstreping rechtbank)
voor 1-4-2024 een nieuwe huurovereenkomst met haar voor een huurprijs van minimaal EUR 6.000 excl BTW per maand betreffende de winkelruimte op de begane grond.”Als [gedaagde] niet meer dan een inspanningsverplichting op zich wilde nemen met betrekking tot de nieuwe huurovereenkomst, had het op zijn weg gelegen om bezwaar te maken tegen de inhoud van ofwel deze e-mails, ofwel de (concept) koopovereenkomst. Dat heeft hij niet gedaan. Dat verbaast niet omdat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat hij er destijds van uitging dat het hem zou lukken om met de bestaande huurder tot een nieuwe huurovereenkomst te komen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog verklaard dat hij ten tijde van de e-mails en ondertekening van de koopovereenkomst op vakantie was en deze daardoor niet goed heeft gelezen. Als dat al zo was, komt dit voor zijn eigen rekening en risico. Nu [gedaagde] de huurovereenkomst met de bestaande huurder niet heeft kunnen verlengen, is hij op grond van de koopovereenkomst de in artikel 2 opgenomen Pro financiële sanctie verschuldigd.
“Huurder heeft opgezegd maar [gedaagde (voornaam)]regelt(onderstreping rechtbank)
voor 1-4-2024 een nieuwe huurovereenkomst met haar voor een huurprijs van minimaal EUR 6.000 excl BTW per maand betreffende de winkelruimte op de begane grond.”Als [gedaagde] niet meer dan een inspanningsverplichting op zich wilde nemen met betrekking tot de nieuwe huurovereenkomst, had het op zijn weg gelegen om bezwaar te maken tegen de inhoud van ofwel deze e-mails, ofwel de (concept) koopovereenkomst. Dat heeft hij niet gedaan. Dat verbaast niet omdat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat hij er destijds van uitging dat het hem zou lukken om met de bestaande huurder tot een nieuwe huurovereenkomst te komen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog verklaard dat hij ten tijde van de e-mails en ondertekening van de koopovereenkomst op vakantie was en deze daardoor niet goed heeft gelezen. Als dat al zo was, komt dit voor zijn eigen rekening en risico. Nu [gedaagde] de huurovereenkomst met de bestaande huurder niet heeft kunnen verlengen, is hij op grond van de koopovereenkomst de in artikel 2 opgenomen Pro financiële sanctie verschuldigd.
3.6
De vervolgvraag is hoe die financiële sanctie (die [eiseres] aanduidt als ‘afspraak tot koopprijsvermindering’) dient te worden uitgelegd en daarmee welk bedrag [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen. Volgens [eiseres] komt het erop neer dat [gedaagde] aan haar het volgende moet betalen: de (niet gerealiseerde) huurprijs van € 6.000,00 vermenigvuldigd met 12 (maanden) en dat weer vermenigvuldigd met de aankoopfactor van 10.
Tussen partijen is niet in geschil dat de aankoopfactor wordt bepaald door de koopsom
(€ 1.050.000,00) te delen door de jaarlijkse huurprijs van € 72.000,00 (12 x € 6.000,00). De eigenlijke aankoopfactor zou dan neerkomen op 14,6, maar [eiseres] heeft aangegeven dat zij intern met een aankoopfactor van 10 heeft gerekend en dat in deze procedure ook doet. Daardoor komt [eiseres] uit op een bedrag van (€ 6.000,00 x 12 x 10 =) € 720.000,00. [eiseres] zegt dat deze afspraak voor haar een cruciale voorwaarde was om het onroerend goed voor het bedrag van € 1.050.000,00 van [gedaagde] te kopen. Er is volgens [eiseres] namelijk veel leegstand in [plaats 2] , en het gebouw zou voor [eiseres] alleen in een verhuurde staat van waarde zijn.
3.7
De rechtbank volgt [eiseres] maar gedeeltelijk in dit standpunt. Uit de tekst van de koopovereenkomst en de overgelegde voorafgaande correspondentie blijkt niet dat het ‘mindere van (de) minimale huur’ – wat in deze zaak neerkomt op een bedrag van
€ 6.000,00 omdat er helemaal geen nieuwe huurovereenkomst/huurtermijn is gerealiseerd – eerst nog vermenigvuldigd moet worden met 12 (maanden) en daarna nog eens met een aankoopfactor, zoals [eiseres] stelt. [eiseres] heeft niet gesteld en het is ook op een andere manier niet gebleken, dat zij aan [gedaagde] heeft gecommuniceerd dat dit wel haar bedoeling was en al helemaal niet dat dit voor haar een cruciale voorwaarde was om deze koopovereenkomst aan te gaan. De uitleg die [eiseres] aan de sanctie geeft komt er kort gezegd op neer dat [gedaagde] een bedrag zou moeten betalen (€ 720.000,00) dat
twee keerzo hoog is als wat [eiseres] aan huur zou ontvangen indien [gedaagde] wel aan de resultaatsverbintenis had voldaan. In dat laatste geval zou [eiseres] namelijk vijf jaar lang
twee keerzo hoog is als wat [eiseres] aan huur zou ontvangen indien [gedaagde] wel aan de resultaatsverbintenis had voldaan. In dat laatste geval zou [eiseres] namelijk vijf jaar lang
€ 72.000,00 per jaar aan (minimale) huur ontvangen, wat neerkomt op (slechts)
€ 360.000,00. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat zij een dergelijke zware financiële sanctie, die meebrengt dat [gedaagde] bijna 70 procent van de koopprijs zou moeten terugbetalen, redelijkerwijs mocht verwachten of dat [gedaagde] dat aldus heeft moeten begrijpen. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] daarom alleen gehouden tot betaling van het verschil tussen de overeengekomen minimale maandhuur (€ 6.000,00) en de feitelijk gerealiseerde huur (€ 0,00) vermenigvuldigd met de aankoopfactor. Omdat [eiseres] rekent met een lagere aankoopfactor dan uit de koopprijs volgt (10 in plaats van 14,6) zal de rechtbank de lagere factor ook hanteren. Het totale bedrag aan financiële sanctie komt dan neer op een bedrag van € 6.000,00 x 10 = € 60.000,00.
3.8
[gedaagde] ontkent dat hij ooit met [eiseres] heeft besproken of afgesproken dat de aankoopfactor de hoogte van de financiële sanctie mede zou bepalen. Daar gaat de rechtbank aan voorbij. Uit voornoemde e-mail van 28 december 2023 blijkt dat partijen de aankoopfactor in het kader van de financiële sanctie van artikel 2 hebben Pro besproken en afgesproken. Deze staat bovendien in de concept koopovereenkomst die aan [gedaagde] is gestuurd en hij is ten slotte op identieke wijze in de getekende versie van de koopovereenkomst gekomen. Als [gedaagde] het er niet mee eens was geweest dat de aankoopfactor in de berekening van de vergoeding zou worden toegepast, had het op zijn weg gelegen om daartegen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bezwaar te maken. Dat heeft hij niet gedaan. Dat [gedaagde] dat allemaal niet zou hebben gezien vanwege zijn vakantie, vindt de rechtbank ongeloofwaardig voor een professionele partij als [gedaagde] . Mocht dat toch juist zijn, dan komt dat voor zijn eigen rekening en risico. De rechtbank volgt [gedaagde] verder niet in zijn standpunt dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen omdat [eiseres] geen eigenaar meer van het pand is, en daardoor ook geen huurinkomsten misloopt. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. De vordering op grond van artikel 2 is Pro ontstaan en opeisbaar geworden voordat het pand werd verkocht aan een aan [eiseres] gelieerde partij. Die mocht althans mag [eiseres] dan ook innen: voor zover die vordering bij de verkoop geldig is overgedragen aan de nieuwe koper, is deze op grond van de akte van cessie van 28 maart 2025 weer aan [eiseres] gecedeerd.
3.9
Op grond van wat hiervoor is overwogen, zal de rechtbank de (in het petitum sub 1 van de dagvaarding opgenomen) vordering van [eiseres] op grond van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst (de zogenoemde ‘afspraak tot koopprijsvermindering') toewijzen tot een bedrag van € 60.000,00.
Vanwege deze toewijzing is de voorwaarde vervuld die [eiseres] op de mondelinge behandeling heeft gesteld aan de intrekking van de vordering die is genoemd in het petitum sub 3 van de dagvaarding. Deze ziet op de door [eiseres] gestelde kleinere verhuurbare vloeroppervlakte aan bedrijfsruimte op de begane grond. Die vordering behoeft daarom geen behandeling en beoordeling meer.
Vanwege deze toewijzing is de voorwaarde vervuld die [eiseres] op de mondelinge behandeling heeft gesteld aan de intrekking van de vordering die is genoemd in het petitum sub 3 van de dagvaarding. Deze ziet op de door [eiseres] gestelde kleinere verhuurbare vloeroppervlakte aan bedrijfsruimte op de begane grond. Die vordering behoeft daarom geen behandeling en beoordeling meer.
3.1
[eiseres] vordert ook de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de gevorderde koopprijsvermindering. In dat artikel is bepaald dat de wettelijke handelsrente verschuldigd is met ingang van de dag volgend op de dag die is overeengekomen als uiterste dag van betaling. Op grond van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst moest [gedaagde] dit bedrag uiterlijk binnen 5 werkdagen na 29 maart 2024, te weten uiterlijk op 5 april 2024 aan [eiseres] hebben betaald. Dit betekent dat de wettelijke handelsrente daarom toewijsbaar is vanaf 6 april 2024, tot de dag dat volledige betaling heeft plaatsgevonden.
De rechtbank wijst de vordering van [eiseres] met betrekking tot de gestelde kleinere verhuurbare vloeroppervlakte aan kantoorruimte af
3.11
[eiseres] vordert verder vermindering van de koopprijs ter hoogte van
€ 68.820,00. Zij stelt dat het aantal vierkante meters verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van de kantoorruimte op de eerste verdieping en de zolder 18,6 m² minder is dan waarop zij bij het sluiten van de koopovereenkomst gerechtvaardigd mocht vertrouwen. [eiseres] stelt dat de kantoorruimte slechts 125 m² VVO is en meent dat zij een VVO van 144 m² mocht verwachten omdat [gedaagde] haar in die (onjuiste) veronderstelling heeft gebracht of heeft gelaten; deze oppervlakte zou zelfs gegarandeerd zijn in artikel 2 sub b van Pro de koopovereenkomst.
In artikel 2 van Pro de koopovereenkomst hebben partijen de volgende bepaling opgenomen:
“Verkoper garandeert
(…)
(b)De Gebruikseenheden zijn hedenverhuurdovereenkomstig het huuroverzicht dat aan dit koopcontract is gehecht (bijlage). Verkoper garandeert dat hetgeen vermeld in het huuroverzicht (waaronder de metrages) volledig, correct en niet misleidend is.”
Ter onderbouwing van haar stellingen doet [eiseres] een beroep op het overzicht dat als bijlage aan de koopovereenkomst is gehecht. Dit overzicht, gedateerd 28 december 2023, heeft als titel “Opbrengsten en Expiratie” (hierna: het huuroverzicht). Hierin staat onder meer vermeld: het adres van het pand, de eigenaar, de hoeveelheid vierkante meters aan oppervlakte, de naam van de huurder, de huurbedragen, de looptijd van de huur en de opzeg- en einddatum van de huur. Bij de kantoorruimte staat als oppervlakte vermeld: 144. Volgens [eiseres] mocht zij ervan uitgaan dat dit om 144 m² verhuurbare vloeroppervlakte ging, omdat dit (VVO) in de vastgoedpraktijk gebruikelijk zou zijn. Zij stelt dat haar biedingen van begin november en begin december 2023 daar ook op waren gebaseerd. In haar biedingsbrieven heeft [eiseres] bij de oppervlakte van de kantoorruimte “144 m² VVO” geschreven. [eiseres] vindt dat als [gedaagde] in het huuroverzicht iets anders dan VVO heeft bedoeld, hij de verplichting had om [eiseres] daar op te wijzen. [gedaagde] had volgens [eiseres] moeten weten dat de kantoorruimte minder dan 144 m² VVO bevatte, terwijl dit voor [eiseres] essentieel was voor de aankoop van het pand. [gedaagde] heeft [eiseres] echter op geen enkel moment verteld dat haar uitgangspunt van VVO niet klopte. Daarmee heeft hij volgens [eiseres] zijn mededelingsplicht geschonden, waardoor [eiseres] heeft gedwaald. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiseres] niet de huidige koopprijs hebben betaald. Het pand is door het lagere aantal VVO namelijk minder waard dan wat [eiseres] heeft betaald. Daar wenst zij voor gecompenseerd te worden. Bovendien heeft [gedaagde] in de koopovereenkomst de garantie gegeven dat het huuroverzicht en de daarin vermelde metrages correct en niet misleidend zijn. Nu dat niet het geval is omdat de kantoorruimte minder dan 144 m² VVO omvat, is er ook sprake van non-conformiteit die tot vergoeding van schade verplicht, aldus [eiseres] .
De rechtbank volgt [eiseres] niet in haar stellingen en wijst deze vordering af. Dat licht zij hieronder toe.
3.12
De rechtbank zal eerst beoordelen of op [gedaagde] de verplichting lag om aan [eiseres] mee te delen dat de kantoorruimte geen 144 m² VVO was en dat op het huuroverzicht bij het getal 144 iets anders dan VVO werd bedoeld, althans dat het minder VVO was. Naar het oordeel van de rechtbank is het antwoord daarop: nee. Het huuroverzicht is op enig moment bij de makelaar van [eiseres] terecht gekomen en via hem weer bij [eiseres] . Uit niets blijkt dat dit overzicht door of namens [gedaagde] is gepresenteerd als een aanbod tot koop van een specifiek aantal vierkante meters verhuurbare vloeroppervlakte. Uit de titel en inhoud van dit stuk valt af te leiden dat het vooral een weergave is van de verhuurstatus van het pand en de huuropbrengsten die daarmee gegenereerd worden. Dat het in de vastgoedpraktijk gebruikelijk zou zijn om huuroverzichten in VVO op te stellen, is door [gedaagde] betwist en door [eiseres] niet nader onderbouwd. Volgens [gedaagde] wordt in zijn huuroverzichten in ieder geval altijd uitgegaan van de bruto vloeroppervlakte.
Als voor [eiseres] , vóór het aangaan van de koopovereenkomst, ook essentieel was dat het om verhuurbare vloeroppervlakte moest gaan, dan had het op haar weg als professionele vastgoedbelegger gelegen om niet alleen in de biedingsbrieven eenmalig de term VVO te gebruiken maar in de onderhandelingen die daarna volgden expliciet daarnaar te verwijzen en dit op zijn minst te bespreken. Uit niets blijkt dat partijen over de kwalificatie of betekenis van de in het huuroverzicht opgenomen oppervlaktes hebben gesproken. Verder heeft [eiseres] ervan afgezien om het pand voorafgaand aan de koopovereenkomst te laten inmeten of andere
due diligencete doen. Niet is gebleken dat [gedaagde] dit heeft verboden. Als dat al wel het geval zou zijn geweest, had het op de weg van een professionele partij als [eiseres] gelegen om in artikel 2 (b) van de koopovereenkomst te benadrukken dat het om VVO moest gaan als dit voor haar cruciaal was. Dat geldt vooral omdat [eiseres] de enige partij was die contact had met de concipiënt van de koopovereenkomst, de notaris, en [eiseres] de koopovereenkomst door hem op verschillende (andere) punten heeft laten aanpassen. Door op het punt van de in het huuroverzicht genoemde vierkante meters niet aan de notaris door te geven dat dit VVO moest zijn, heeft [gedaagde] ook niet hoeven begrijpen dat dit een cruciaal punt voor [eiseres] was bij het aangaan van de koopovereenkomst of dat [eiseres] daarover zou kunnen dwalen en waarover hij haar moest informeren. Dat geldt temeer omdat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] wist wat de plannen van [eiseres] met het pand waren. Zou [eiseres] de kantoorruimte als zodanig blijven verhuren, of zou het worden verbouwd tot woonruimte? In het laatste geval zou de grootte van het appartement op een andere manier van belang zijn dan voor verhuur als kantoorruimte.
due diligencete doen. Niet is gebleken dat [gedaagde] dit heeft verboden. Als dat al wel het geval zou zijn geweest, had het op de weg van een professionele partij als [eiseres] gelegen om in artikel 2 (b) van de koopovereenkomst te benadrukken dat het om VVO moest gaan als dit voor haar cruciaal was. Dat geldt vooral omdat [eiseres] de enige partij was die contact had met de concipiënt van de koopovereenkomst, de notaris, en [eiseres] de koopovereenkomst door hem op verschillende (andere) punten heeft laten aanpassen. Door op het punt van de in het huuroverzicht genoemde vierkante meters niet aan de notaris door te geven dat dit VVO moest zijn, heeft [gedaagde] ook niet hoeven begrijpen dat dit een cruciaal punt voor [eiseres] was bij het aangaan van de koopovereenkomst of dat [eiseres] daarover zou kunnen dwalen en waarover hij haar moest informeren. Dat geldt temeer omdat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] wist wat de plannen van [eiseres] met het pand waren. Zou [eiseres] de kantoorruimte als zodanig blijven verhuren, of zou het worden verbouwd tot woonruimte? In het laatste geval zou de grootte van het appartement op een andere manier van belang zijn dan voor verhuur als kantoorruimte.
3.13
Bovendien veronderstelt de vraag of [gedaagde] een mededelingsplicht had en of hij die heeft geschonden, dat er daadwerkelijk sprake is van minder dan 144 m² VVO. Dat is door [gedaagde] gemotiveerd betwist en door [eiseres] niet voldoende onderbouwd. De door [eiseres] bij dagvaarding genoemde meting van [onderneming 1] , waaruit volgens [eiseres] minder VVO kantoorruimte zou blijken, is niet overgelegd. Het wel door [eiseres] overgelegde meetrapport van [onderneming 2] vermeldt uitsluitend een ‘gebruiksoppervlakte wonen’ (hierna: GO) terwijl het in deze procedure om kantoorruimte en VVO gaat. Zonder nadere toelichting, die [eiseres] niet heeft gegeven, ziet de rechtbank niet in dat GO wonen zonder meer gelijk kan worden gesteld aan VVO kantoorruimte. [gedaagde] heeft dat in ieder geval gemotiveerd betwist. Volgens hem tellen bij beide meetmethoden verschillende onderdelen van een gebouw al dan niet mee. [gedaagde] betwist ook dat de meting van [onderneming 2] volgens de geldende NEN 2580 norm is gedaan. Nu [eiseres] een financiële vergoeding vordert in verband met een gesteld tekort aan VVO, had het op haar weg gelegen om met een meting volgens de toepasselijke NEN 2580 norm aan te tonen hoeveel vierkante meters VVO kantoorruimte de eerste verdieping en zolder van het gebouw daadwerkelijk omvat en dat dit minder dan 144 m² is. Daar heeft [eiseres] inmiddels ruim de tijd voor gehad maar een dergelijke meting is niet aan de rechtbank overgelegd. Aan bewijslevering op dit punt komt de rechtbank daarom niet meer toe.
3.14
Opmerking verdient dat [gedaagde] nog heeft laten nameten of de kantoorruimte inderdaad ten minste 144 m² bruto vloeroppervlakte omvat en dat klopt, althans het is niet minder dan dat aantal vierkante meters. [eiseres] heeft de juistheid van die meting niet betwist. Daarmee staat ook vast dat de metrages in het huuroverzicht niet misleidend zijn, zoals [gedaagde] in artikel 2 sub Pro (b) van de koopovereenkomst garandeert. Dat artikel noch de bijlage (het huuroverzicht) zeggen in ieder geval niet dat die metrages in VVO moeten worden gelezen en zoals hiervoor is overwogen, mocht [eiseres] dit ook niet aldus begrijpen. Van non-conformiteit is daardoor geen sprake.
3.15
Het voorgaande betekent dat als [eiseres] bij het sluiten van de koopovereenkomst al een onjuiste voorstelling van zaken had over de vraag of de kantoorruimte (ten minste)
144 m² VVO omvatte, dit voor haar eigen rekening en risico moet komen. Een dergelijke onjuiste voorstelling van zaken is namelijk niet te wijten aan het geven van onjuiste inlichtingen door [gedaagde] – de kantoorruimte bevatte niet minder dan 144 m² aan bruto vloeroppervlakte – en is ook niet te wijten aan het door hem schenden van enige mededelingsplicht, want die plicht was er niet. De gevorderde vermindering van de koopprijs van € 68.820,00 wordt daarom afgewezen.
[gedaagde] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
3.16
[eiseres] vordert een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De toewijsbaarheid van deze vordering zal worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit bik). De rechtbank stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] vordert buitengerechtelijke incassokosten overeenkomstig het in het Besluit bepaalde tarief en zal dus worden toegewezen ter hoogte van € 1.375,00.
Partijen dragen de eigen proceskosten
3.17
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 60.000,00, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 6 april 2024,
4.2
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten aan [eiseres] van € 1.375,00,
4.3
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt,
4.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
5827