Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/561773 / HA ZA 23-540
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. L. Hennink,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. V.H. Jurgens.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juni 2025
- het deskundigenbericht van 23 oktober 2025
- het deskundigenbericht van 23 oktober 2025
- de conclusie na deskundigenbericht van 26 november 2025 van [gedaagde]
- de antwoordconclusie van 24 december 2025 van [eiser]
- de akte uitlating producties van 7 januari 2026 van [gedaagde] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
In het tussenvonnis van 29 mei 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde] tegenover [eiser] tekort is geschoten in nakoming van de koopovereenkomst en dat [eiser] hierdoor schade heeft geleden. De rechtbank heeft vervolgens een deskundige benoemd om de hoogte van de schadevergoeding te kunnen beoordelen. De rechtbank volgt het deskundigenrapport en oordeelt dat [gedaagde] een schadevergoeding van € 67.500,00 aan [eiser] moet betalen plus bijkomende kosten.
3.De verdere beoordeling
Verloop van de zaak sinds het tussenvonnis van 11 juni 2025
3.1
[gedaagde] heeft een nieuwbouwappartement verkocht aan [eiser] met het adres [adres] te [plaats] (hierna: het appartement). In het eerste tussenvonnis van 29 mei 2024 (hierna: het eerste tussenvonnis) is geoordeeld dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is tegenover [eiser] door aan [eiser] minder vierkante meters woonoppervlak te leveren dan [eiser] op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Ook heeft de rechtbank geoordeeld dat Baldwsing schade heeft geleden als gevolg van de tekortkoming. Om de hoogte van de schade te bepalen heeft de rechtbank in haar tussenvonnis van 11 juni 2025 een deskundige benoemd, de heer H. Heimgartner (hierna: de deskundige). De rechtbank heeft de volgende vragen geformuleerd en aan de deskundige de opdracht gegeven deze te beantwoorden:
Wat was de marktwaarde van het appartement aan de [adres] te [plaats] (in onafgewerkte staat), met 265,2 m2 aan woonoppervlakte op peildatum 14 augustus 2019 en wat was deze marktwaarde ervan uitgaande dat de woonoppervlakte circa 290 m2 was geweest?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen of waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
Op 23 oktober 2025 heeft de deskundige een definitief rapport (hierna: het deskundigenrapport) opgesteld naar aanleiding van zijn bevindingen. Partijen hebben de gelegenheid gehad om op de inhoud van dit rapport te reageren.
[gedaagde] moet € 67.500,00 als schadevergoeding aan Baldeswing betalen
3.2
De rechtbank volgt het rapport van de deskundige. De deskundige begroot de marktwaarde van het appartement, in onafgewerkte staat op € 1.020.000,00 bij een woonoppervlak van 265,2 m2 en op € 1.087.500,00 bij een woonoppervlak van 290 m2. Het verschil tussen deze bedragen is € 67.500,00 en dit bedrag vertegenwoordigt het verschil in vierkante meters woonoppervlak van 24,8 m2. De rechtbank zal daarom oordelen dat [gedaagde] een schadevergoeding van € 67.500,00 aan [eiser] moet betalen.
Conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde]
3.3
[gedaagde] geeft aan zich te kunnen vinden in het oordeel van de deskundige en heeft geen nadere vragen gesteld naar aanleiding van het conceptrapport. In haar conclusie na deskundigenbericht voert [gedaagde] wel (opnieuw) verweer tegen het oordeel van de rechtbank in haar eerste tussenvonnis dat [eiser] bij de verkoop van het appartement mocht uitgaan van 265,2 m2 woonoppervlak. [gedaagde] voert hiertoe aan het meetrapport van [bedrijf] te betwisten waar de rechtbank haar oordeel over de geleverde vierkante meters woonoppervlak op gebaseerd heeft. Ook meent [gedaagde] dat het meetrapport van [bedrijf] gebaseerd is op het woonoppervlak in afgewerkte staat in plaats van in onafgewerkte staat.
3.4
Uit de eisen van een goede procesorde volgt dat de rechter in beginsel niet mag terugkomen op een bindende eindbeslissing. Dat is alleen anders als een bindende eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Als de rechter terugkomt op een bindende eindbeslissing, moet hij dat motiveren.
3.5
De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 9 oktober 2024 al geoordeeld niet op haar bindende eindbeslissing over de geleverde vierkante meters woonoppervlak van 265,2 m2 terug te komen. Los hiervan heeft [gedaagde] ook nu niets aangevoerd dat de conclusie rechtvaardigt dat de in het tussenvonnis genomen eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Daarom komt de rechtbank niet terug op die bindende eindbeslissing. De rechtbank hoeft dat verder niet te motiveren en zal dat ook niet doen. Dit betekent dat de rechtbank [gedaagde] niet volgt in haar schadeberekening ter hoogte van € 50.000,00.
Antwoordconclusie na deskundigenbericht van [eiser]
3.6
[eiser] kan zich niet vinden in het oordeel van de deskundige en noemt hierbij de volgende uitgangspunten van de deskundige waar hij het mee oneens is:
- dat de prijzen in Rotterdam significant hoger liggen dan in [plaats] ;
- dat de vierkante meterprijs van appartementen met een woonoppervlak van meer dan 200 m2 rond de peildatum een bandbreedte laten zien met een maximum van € 7.164,00 per m2
- dat de prijzen van nieuwbouwwoningen in [plaats] 35% lager liggen dan in Rotterdam
3.7
De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn kritiek op het deskundigenrapport. Om te beginnen heeft [eiser] geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te reageren op het conceptrapport. Dat had [eiser] wel kunnen en moeten doen. Daar is dat moment immers voor bedoeld. Nu heeft de deskundige niet meer kunnen reageren op de kritiek van [eiser] . De rechtbank heeft niet voor niets een deskundige geraadpleegd voor haar oordeel over de schadevergoeding die door [gedaagde] betaald moet worden. Of de kritiek van [eiser] inhoudelijk terecht is, kan de rechtbank niet beoordelen. De rechtbank heeft in ieder geval geen enkele reden om te twijfelen aan de deskundigheid van Heimgartner en in het verlengde daarvan aan de inhoud van zijn rapport. De AI-antwoorden op de vragen die [eiser] in de zoekmachine van Google heeft ingevoerd en waarop zijn kritiek gebaseerd is, is hiervoor onvoldoende. Dit betekent dat de rechtbank [eiser] niet volgt in zijn schadeberekening ter hoogte van € 143.070,00.
Wettelijke rente over de schadevergoeding
3.8
In overweging 4.19 van het eerste tussenvonnis staat dat [eiser] heeft afgezien van de vordering tot betaling van de wettelijke rente over de schadevergoeding. Hier komt [eiser] in haar antwoordconclusie na deskundigenbericht op terug. [eiser] licht niet toe waarom hij hierop terug komt. [eiser] vordert in zijn antwoordconclusie na deskundigenbericht de wettelijke rente vanaf het moment dat hij het teveel betaalde bedrag zou hebben betaald, te weten 8 juli 2021. De rechtbank ziet dit als een eisvermeerdering. Omdat nog geen eindvonnis is gewezen, is dit in principe toegestaan. [gedaagde] heeft de gelegenheid gehad hierop te reageren in haar akte uitlaten producties van 7 januari 2026, maar heeft dit niet gedaan. De rechtbank zal daarom oordelen dat [gedaagde] wettelijke rente moet betalen over het schadebedrag van € 67.500,00. Wel zal de rechtbank oordelen dat de wettelijke rente betaald moet worden vanaf de dag van dagvaarden (15 augustus 2023), omdat [eiser] niet gesteld heeft dat op 8 juli 2021 sprake was van verzuim.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
De deskundige kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige
3.9
In het eerste tussenvonnis is al bepaald dat [gedaagde] het voorschot van de deskundigenkosten moet betalen. De rechtbank oordeelt in dit vonnis definitief dat [gedaagde] de deskundigenkosten van deskundige Heimgartner moet betalen. In de overweging hierna achter “nog te betalen kosten deskundige” staat “€ 0,00”, omdat [gedaagde] het voorschot volledig heeft betaald en de deskundige niet meer kosten heeft gemaakt dan het destijds begrote voorschot van € 3.000,00 inclusief btw. Sterker nog, de deskundige heeft aangegeven dat zijn daadwerkelijk gemaakte kosten € 2.831,40 inclusief btw bedragen. Daarom heeft [gedaagde] recht op terugbetaling van € 168,60.
De (overige) nog te betalen proceskosten
3.1
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op het verschil in hoogte tussen de door [eiser] gevorderde bedragen en de door de rechtbank toegewezen bedragen in overweging 4.2 en 4.3, ziet de rechtbank aanleiding het liquidatietarief naar beneden bij te stellen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
131,85
- griffierecht
€
2.277,00
- nog te betalen kosten
€
0,00
deskundigen
- salaris advocaat
€
5.160,00
(4 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
7.757,85
4.De beslissing
De rechtbank
4.1
verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is door circa 24,8 vierkante meter minder woonoppervlak te hebben geleverd aan [eiser] ,
4.2
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 67.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 augustus 2023 tot aan de dag van volledige betaling,
4.3
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 804,65 voor de door [eiser] ingeschakelde deskundige, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,
4.4
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 7.757,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5
geeft de griffie de opdracht om de teveel betaalde deskundigenkosten van € 168,60 te laten terugbetalen aan [gedaagde] ,
4.6
verklaart dit vonnis voor wat betreft de overwegingen 4.2 tot en met 4.5 uitvoerbaar bij voorraad,
4.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.
LMT 5629