Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats [plaats]
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2525
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Klinkhamer)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 556.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 maart 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiser heeft zich afgemeld voor de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2022 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 146 m². De woning ligt op een perceel van 1153 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 556.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 413.000,-.
4. De rechtbank gaat in haar beoordeling uit van de waardepeildatum 1 januari 2022 en van de toestandsdatum 1 januari 2023. De rechtbank doet dit gelet op de toelichting die de heffingsambtenaar tijdens de zitting heeft gegeven en vanwege de volgende opmerking van de gemachtigde van eiser in zijn pleitnota:
“Overigens is niet in geschil dat gekeken moet worden naar de feitelijke situatie van het pand per 01-01-2023.”
“Overigens is niet in geschil dat gekeken moet worden naar de feitelijke situatie van het pand per 01-01-2023.”
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 juni 2022 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 september 2022 voor € 897.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 juni 2022 voor € 695.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt van [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de uitstraling en de staat van onderhoud door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het eigen aankoopcijfer van de woning
10. Eiser voert aan dat hij de woning in september 2021 heeft aangekocht voor een bedrag van € 375.000,-. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit niet onredelijk ver voor de waardepeildatum is en daarom leent dit aankoopcijfer zich voor de vaststelling van de WOZ-waarde. De woning is voor de waardepeildatum gekocht en na de waardepeildatum geleverd. De waardepeildatum zit dus in het midden van die twee gebeurtenissen en daarom sluit de eigen aankoopsom goed aan bij de definitie van de WOZ-waarde. Dit aankoopcijfer dient vervolgens te worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit cijfers van VastgoedPRO, welke gebaseerd zijn op de regionale en nationale CBS-cijfers, blijkt dat er in de tijd tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum een waardeverandering van 10,19% heeft plaatsgevonden. Op basis van het eigen aankoopcijfer en het indexeringspercentage kan de waarde van de woning niet hoger zijn dan € 413.000-.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de Hoge Raad heeft overwogen dat in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde vertegenwoordigt, tenzij een partij feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs de waarde niet weergeeft. Bij dit arrest is duidelijk de mogelijkheid opengelaten om onder omstandigheden aan de koopprijs voorbij te gaan. [1] Volgens de heffingsambtenaar is er geen sprake is van een aankoopcijfer van de woning als geheel. Eiser heeft een perceel grond aangekocht en de woning zelf (laten) bouwen. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting verder toegelicht dat niet inzichtelijk is gemaakt wat de eigen aankoop van de woning precies omvatte. Als dit bijvoorbeeld de aankoop van een cascowoning betrof, kan dat een groot verschil in de aankoopprijs met zich meebrengen. De totale kosten, zoals door eiser opgegeven, staan verder niet in verhouding tot de gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Verder is de aankoop van de grond meer dan één jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd volgens de inschrijvingsdatum in het Kadaster
(8 oktober 2020). De heffingsambtenaar stelt verder dat de wijk waar de woning gelegen is een uniek karakter heeft, waardoor de uitgifteprijs van de kavel fors lager is dan bij andere wijken. Daar staat tegenover dat de bewoners aan veel verplichtingen moeten voldoen. De waarde van de woning valt daarom het beste af te leiden uit de gerealiseerde verkopen uit de wijk.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde kan in het geval van een eigen aankoop het beste worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat kort voor of na de waardepeildatum is overeengekomen. [2] In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Gelet op het tijdsverloop van ongeveer twee jaar tussen de datum van ondertekening koop/aanneemovereenkomst op 8 oktober 2020 en de waardepeildatum (1 januari 2022) is de rechtbank van oordeel dat het eigen aankoopcijfer in dit geval niet maatgevend is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Bovendien volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn betoog dat onduidelijk is wat de eigen aankoop van eiser precies omvatte en of dat om een aankoop van zowel de grond als de (nog te bouwen) woning ging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de waarde van de woning terecht afgezien van het gebruik van het eigen aankoopcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.