Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/4778
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 1.204.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 7 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. [1] De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2021 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen van in totaal 4 m², een aangebouwde woonruimte van 19 m² en een vrijstaande berging van 21 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 167 m² en een perceeloppervlakte van 505 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.116.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.204.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , [plaats] en [plaats] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 4 januari 2024 voor € 1.330.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 31 maart 2023 voor € 1.060.000,-; en
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 18 september 2024 voor € 1.530.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in een vergelijkbaar waardegebied liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud door voor de woningwaarde de laagste waarde per m² woningoppervlak te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Verkoopcijfer ligt te ver van de waardepeildatum
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat de [adres 4] niet bruikbaar is als referentie. De datum waarop de koopovereenkomst is ondertekend (18 september 2024) ligt namelijk te ver van de waardepeildatum 1 januari 2024.
9.1
De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen, ook de [adres 4] , binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die in principe binnen een jaar rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Dit wordt bepaald aan de hand van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. Die verkoopcijfers worden vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. Om de indexering vast te stellen maakt de heffingsambtenaar gebruik van indexeringscijfers, deze cijfers vertegenwoordigen de waardestijging of -daling van een bepaalde soort woning in een bepaald gebied. Deze indexeringscijfers zijn terug te vinden in de taxatiematrix. Voor zowel 2023 als 2024 was het indexeringscijfer 5,0 %. Hieruit blijkt het waardeverschil tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. De verkoop van [adres 4] is dus bruikbaar als referentie. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
10. Eiser voert verder aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Het afwerkingsniveau van de referentiewoningen aan de [adres 4] ligt veel hoger dan het afwerkingsniveau van de woning van eiser. Eiser meent dat de woning aan de [adres 5] in [plaats] een beter vergelijkbare woning is die verkocht is op 25 april 2024.
10.1
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat het niet noodzakelijk is dat de referentiewoningen identiek zijn aan de woning van eiser. Wel is het van belang dat de referentiewoningen overeenkomsten hebben. Gelet op het hogere marktsegment van de woning van eiser zijn de referentiewoningen volgens de heffingsambtenaar de beste referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen. Het verkoopcijfer van [adres 2] is voor de onderhavige waardepeildatum een optimale referentiewoning die een goed beeld geeft van de waarde van de woning van eiser. Er wordt ook rekening gehouden met het verschil in afwerkingsniveau van [adres 4] door de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau van deze referentiewoning met een ‘4’, dus bovengemiddeld, te kwalificeren. De woning aan de [adres 5] waar eiser naar verwijst is volgens de heffingsambtenaar niet vergelijkbaar, omdat deze woning door afwijkende kenmerken niet als geschikt wordt beschouwd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De gebruikte referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.