Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2606
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J.M.M. Woeltjes)
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 483.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
3. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1977. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m². De woning beschikt over berging van 6 m² en een dakkapel.
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 483.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 465.000,-.
Beoordelingskader
5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 5 oktober 2020 voor € 345.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 april 2021 voor € 445.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 april 2021 voor € 441.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 28 december 2021 voor € 448.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde straat gelegen zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen allemaal rijwoningen uit 1977 met een vergelijkbaar woonoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft het onderhoudsniveau en de voorzieningen van de woning ten onrechte als bovengemiddeld gekwalificeerd. De gebruikte referentieobjecten zijn volgens eiser gelijk qua onderhoudsniveau en voorzieningen. De door eiser voorgestane waarde is € 465.000,-.
12. Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat hij uit aantekeningen, van een collega die onderhavige woning goed kent, weet dat de woning na aankoop 2019 volledig is opgeknapt. Daarom is het onderhoudsniveau en zijn de voorzieningen gekwalificeerd op een 4. Daarnaast heeft de taxateur ter zitting toegelicht dat het verkoopcijfer van 16 juni 2023 met toepassing van de vastgestelde indexatiepercentages voor rij- en tussenwoningen in [plaats] , op waardepeildatum 1 januari 2022 uitkomt op
€ 483.000,-.
13. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Zoals onder 9. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar zijn. De waarde van de woning ligt in lijn met de waarde van de gebruikte referentieobjecten. Ook als de voorzieningen en het onderhoudsniveau op gemiddeld gewaardeerd zouden worden, ligt de waarde nog in lijn. Bovendien staat in het door eiser overgelegde NWWI-rapport opgenomen dat de woning in optimale staat verkeert en dat de woning een luxe en doelmatige woning betreft. Gelet daarop is dan ook niet gebleken dat het onderhoudsniveau of de voorzieningen anders gewaardeerd hadden moeten worden. Ten slotte blijkt ook uit het geïndexeerde verkoopcijfer uit 2023 dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft de indexatie van dat verkoopcijfer ook niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 maart 2026.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.