Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/607613 / KG ZA 26-96
Vonnis in kort geding van 17 april 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
advocaat: mr. S.J.P. Markesteijn,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] .,
advocaat: mr. B. van Eijk.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 18 producties van [eisers c.s]
- de conclusie van antwoord met 18 producties van [gedaagden c.s] .
- stukken die betrekking hebben op het verzoek om aanhouding van de mondelinge behandeling, alsmede de afwijzende beslissing van de voorzieningenrechter
- de mondelinge behandeling van 3 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers c.s]
- de mondelinge behandeling van 3 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers c.s]
1.2
De voorzieningenrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1
[eisers c.s] en [gedaagden c.s] . zijn buren van elkaar en wonen in de binnenstad van [woonplaats] aan de [adres] en nr. [nummer] . [gedaagden c.s] . zijn in 2024 begonnen met een grootschalige verbouwing aan (de achterzijde van) hun woning. Voor deze zaak is relevant dat zij in oktober 2024 een opbouw op de tweede verdieping hebben geplaatst. Volgens [eisers c.s] is sprake van onrechtmatige overbouw, omdat de muur waarop de opbouw is geplaatst mandelig en gemeenschappelijk eigendom is en [gedaagden c.s] . meer dan de helft van de muur hebben gebruikt voor hun opbouw. [eisers c.s] vorderen in dit kort geding daarom de verwijdering van de opbouw voor zover deze over het midden van de muur is geplaatst. Volgens [gedaagden c.s] . is van onrechtmatige overbouw geen sprake, omdat het deel van de muur waarop de opbouw is geplaatst niet mandelig of gemeenschappelijk eigendom is. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eisers c.s] af.
3.De beoordeling
3.1
Omdat het hier een kort geding betreft moeten eisers een voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorziening. Het vereiste van het spoedeisend belang komt in de kortgedingprocedure op twee manieren naar voren: (i) als vereiste om toegang te krijgen tot de voorzieningenrechter, ook wel het ‘ontvankelijkheidsvereiste’ en (ii) als vereiste voor toewijzing van de gevorderde voorziening.
[eisers c.s] zijn ontvankelijk
3.2
[eisers c.s] zijn ontvankelijk in hun vordering. Zij stellen dat met de overbouw een (voortdurende) inbreuk wordt gemaakt op hun eigendomsrecht. Daarmee vloeit het onder (i) genoemde spoedeisend belang voort uit de aard van hun vordering.
Geen spoedeisend belang bij toewijzing van de gevorderde voorziening
3.3
Voor toewijzing van de gevorderde voorziening is ook nodig dat [eisers c.s] daarbij een spoedeisend belang hebben (ii). De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling en beoordeelt of het gevorderde in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Daarbij houdt de voorzieningenrechter ook rekening met de belangen van beide partijen.
3.4
In deze zaak is het belang van [eisers c.s] bij de gevraagde voorziening tot verwijdering van de overbouw niet zo klemmend, dat van hen niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
3.5
Vaststaat dat de opbouw waarvan (deels) verwijdering wordt gevorderd al sinds oktober 2024 in zijn huidige vorm is gerealiseerd. [gedaagden c.s] . hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de opbouw (bijna) volledig afgewerkt en klaar is, inclusief aangelegde elektriciteit en afwerking aan de binnenzijde. Alleen aan de zijde van het perceel van [eisers c.s] ontbreekt nog een afdeklaag aan de buitenzijde. [eisers c.s] hebben dit niet betwist. De door [eisers c.s] in de dagvaarding opgegeven reden voor het spoedeisend belang dat het verwijderen van de overbouw nu minder ingrijpend is dan wanneer de opbouw volledig af is, ziet de voorzieningenrechter dan ook niet. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers c.s] nog verklaard dat zij iedere dag schade zien ontstaan aan hun woning. Zij vermoeden dat dit het gevolg is van funderingsproblemen door de verbouwing door [gedaagden c.s] . Ook zijn [eisers c.s] bang dat dit probleem verergert doordat er sprake is van overbouw bij de opbouw. Dit spoedeisend belang is onvoldoende onderbouwd. Uit de beschikbare rapportages blijkt juist niet van funderingsproblemen. Dat [eisers c.s] als gevolg van de gestelde overbouw geen eigen uitbouw kunnen realiseren, levert tot slot evenmin een spoedeisend belang op. Er zijn op dit moment namelijk geen concrete plannen voor die uitbouw. Bovendien blijkt nergens uit dat het überhaupt nodig is om de gestelde overbouw te verwijderen om een aanbouw aan de zijde van [eisers c.s] te kunnen realiseren.
3.6
Daar staat tegenover dat de gevolgen van het toewijzen van de gevorderde voorziening voor [gedaagden c.s] . groot zijn. De financiële gevolgen van een (nieuwe) verbouwing zijn evident. Bovendien heeft de verwijdering een permanent karakter dat zich moeilijk verdraagt met het voorlopige karakter van het rechterlijk oordeel in een kort geding. Dit laatste geldt temeer omdat de voorzieningenrechter het op dit moment onvoldoende aannemelijk acht dat de bodemrechter de vordering van [eisers c.s] zal toewijzen (zie hierna). Tot slot is van belang dat de bodemprocedure gelijktijdig met deze kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt bij de rechtbank, zodat een beslissing naar verwachting niet heel lang meer op zich zal laten wachten. Uit een afweging van de belangen van partijen volgt dan ook dat [eisers c.s] onvoldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de gevorderde voorziening.
Inhoudelijke beoordeling
3.7
Zoals hiervoor overwogen is het op dit moment ook onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter de gevorderde voorziening zal toewijzen. Volgens [eisers c.s] hebben [gedaagden c.s] . onrechtmatig gehandeld door grensoverschrijdend te bouwen. Enerzijds gaat het om het gebruik van de volledige breedte van de muur op de eerste verdieping voor het plaatsen van de opbouw en anderzijds gaat het om de op de opbouw geplaatste dakrand en profiel en om de aansluiting van de opbouw op het dak van [eisers c.s]
3.8
Bij de beoordeling is allereerst van belang dat (de grond onder) de muur waarop de opbouw is geplaatst volgens een meting van het Kadaster kadastraal gezien eigendom is van [gedaagden c.s] . Het Kadaster heeft op 11 juni 2025 namelijk de erfgrens ingemeten en na een correctie op 2 juli 2025 vastgesteld dat de erfgrens niet volledig recht onder de muur doorloopt, maar dat het gedeelte van de muur waar het hier om gaat rechts afbuigt en volledig op het perceel van [gedaagden c.s] . staat. [eisers c.s] heeft de uitkomst van de Kadaster-erfgrensbepaling weliswaar betwist, maar die betwisting hebben zij te weinig onderbouwd. Zij verwijzen onder meer naar de gebruikte plattegronden in een recent meetrapport en een verkoopbrochure van de woning van [gedaagden c.s] ., maar die plattegronden wegen niet op tegen een erfgrensmeting van het Kadaster. Om de uitkomst van de meting van het Kadaster in twijfel te kunnen trekken, is op zijn minst een tegenonderzoek nodig door een erkend landmeetkundige. Een dergelijk tegenonderzoek heeft echter nog niet plaatsgevonden en een kort geding biedt geen ruimte voor nadere bewijslevering.
3.9
[eisers c.s] stellen echter dat de muur waarop de opbouw is geplaatst mandelig en gemeenschappelijk eigendom is ex artikel 5:62 lid 2 BW Pro. Dat de muur waarop de opbouw geplaatst is mandelig is, staat niet vast. Op grond van artikel 5:62 lid 2 BW Pro is sprake van een mandelige muur als deze muur aan beide kanten onderdeel uitmaakt van een gebouw of werk die aan verschillende eigenaars toebehoort. Hoewel de muur op de begane grond mandelig lijkt te zijn omdat deze aan beide zijden onderdeel uitmaakt van een uitbouw, is dit anders voor de eerste verdieping. Het deel van de muur op de eerste verdieping waarop de opbouw is geplaatst grenst aan de kant van [eisers c.s] namelijk aan hun balkon en maakt dus geen onderdeel uit van een gebouw of werk aan hun zijde. Bovendien hebben [gedaagden c.s] . aannemelijk gemaakt dat de desbetreffende muur al vóór 1991 geplaatst is, dus onder het oude recht. Op grond van het oude recht werd in het geval de gebouwen niet even hoog vermoed dat de scheidsmuur mandelig was tot de hoogte van het laagste deel (art. 681 lid 2 oud Pro BW). Aangezien het balkon van de woning van [eisers c.s] lager is dan de woning van [gedaagden c.s] ., is het gedeelte van de muur vanaf de eerste verdieping niet mandelig en was dus volledig eigendom van de rechtsvoorganger(s) van [gedaagden c.s] .. Op grond van (artikel 69 van Pro) het overgangsrecht geldt dat iemand geen vermogensrecht kan verliezen door de invoering van het Nieuw BW en dat het eigendomsrecht van [gedaagden c.s] . is blijven bestaan.
3.1
[eisers c.s] heeft daartegenover een beroep gedaan op het in de literatuur wel verdedigde eenheidsbeginsel omdat de muur op de begane grond en een groot deel van de eerste verdieping wel mandelig is. Het eenheidsbeginsel gaat er vanuit dat wanneer een muur voor het overgrote deel uitmaakt van twee gebouwen, dit de gehele muur (ook het deel dat aan één zijde niet bebouwd is) mandelig maakt. In de rechtspraak blijkt tot op heden echter niet dat aan het eenheidsbeginsel een doorslaggevende betekenis toekomt. De voorzieningenrechter ziet in het kader van dit kort geding ook geen aanleiding om daarover anders te oordelen.
3.11
[eisers c.s] hebben tot slot nog een beroep gedaan op verkrijgende verjaring, omdat de strook grond aan hun kant van de (mandelige) muur op de begane grond al meer dan 10 jaar onderdeel uitmaakt van hun aanbouw en dus in hun bezit is. Hoewel zij hebben gemotiveerd dat sprake is bezitsdaden ten aanzien van deze strook grond door het plaatsen van de uitbouw, hebben zij nagelaten te onderbouwen welke (kenbare) bezitsdaden zijn verricht ten aanzien van (de grond onder) de helft van de scheidsmuur. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter gaat het dus enkel om mogelijke verkrijgende verjaring van de strook grond naast de scheidsmuur aan de zijde van [eisers c.s] Of zij door verjaring eigenaar zijn geworden van deze strook grond kan in dit kort geding in het midden blijven, omdat de uitkomst alleen relevant is voor de op de opbouw geplaatste dakrand en profiel en de aansluiting van de opbouw op het dak van [eisers c.s] Op die punten acht de voorzieningenrechter het onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter in een bodemprocedure tot verwijdering daarvan zal beslissen. Voor zover het om een eigendomsinbreuk zou gaan, betreft het een relatief beperkte inbreuk van het eigendomsrecht en het betreft twee percelen in de binnenstad van Utrecht. Bewoners in de binnenstad moeten nu eenmaal iets meer dulden van hun buren dan gemiddeld genomen het geval is. Bovendien heeft [gedaagden c.s] . voor wat betreft het dakprofiel met foto’s onderbouwd aangevoerd dat er in de oude situatie een verglijkbaar dakprofiel aanwezig was.
3.12
Concluderend is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eisers c.s] onvoldoende spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorziening en het bovendien op dit moment onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot toewijzing zal komen. De vordering wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
3.13
[eisers c.s] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden c.s] . worden begroot op:
- griffierecht
€
341,00
- advocaat
- nakosten
€
€
760,00
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.290,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1
wijst de vorderingen af,
4.2
veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van [gedaagden c.s] . van € 1.290,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers c.s] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
verklaart dit vonnis voor de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van de Lustgraaf, bijgestaan door mr. C.E.M. Roeleveld, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2026.
CR 4529