Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7921
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 de zaak tussen
erfgenamen van [erflater] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waardes van diverse onroerende zaken vastgesteld. Het beroep richt zich enkel tegen de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) welke voor het belastingjaar 2024 vastgesteld is op € 362.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
10 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard voor zover dit ziet op de waarde van de woning in geschil en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
10 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard voor zover dit ziet op de waarde van de woning in geschil en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 23 februari 2026. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1920 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 131 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 225.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 362.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 15 juli 2022 voor € 345.543,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 2 september 2022 voor € 300.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 3 augustus 2022 voor € 207.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook een bovenwoning en daar goed mee te vergelijken appartementen en een benedenwoning zijn die in [gemeente] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met het taxatierapport maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De staat van onderhoud en de referentiewoningen
9. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud minder dan gemiddeld is. Je kunt op sommige punten bijna door het dak naar buiten kijken. Daarnaast heeft de woning energielabel G. De woning wordt vergeleken met gerenoveerde referentiewoningen met energielabel D. Die zijn volgens eiser niet goed vergelijkbaar en er moet meer rekening gehouden worden met het verschil in energielabel, dit is volgens eiser doorslaggevend. Daarnaast wijken de bouwjaren en gebruiksoppervlakten van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen meer af van die van de woning dan de bouwjaren en gebruiksoppervlakten van de in het door eiser overgelegde taxatierapport gebruikte referentiewoningen. Hierdoor zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen minder goed vergelijkbaar. De m²-prijzen van de referentiewoningen in het door eiser overgelegde taxatierapport liggen ook aanzienlijk lager.
9.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er rekening is gehouden met een onder gemiddelde staat van onderhoud. Er staat weliswaar factor 3 (normaal) in de taxatiematrix, maar er is gerekend met factor 2 (matig). Dit blijkt uit de gecorrigeerde waarde per m². Het energielabel is volgens de heffingsambtenaar niet doorslaggevend, ondanks dat het wel meespeelt. De heffingsambtenaar heeft verder uitgelegd dat er weinig geschikte referentiewoningen waren en dat er daardoor (meer) verschillen zijn in de bouwjaren en gebruiksoppervlakten. Dat er weinig geschikte referentiewoningen waren blijkt ook uit de door de taxateur van eiser gebruikte referentiewoningen, die qua bouwjaar ook afwijken en waarvan de verkoopdata verder van waardepeildatum af liggen. Om die laatste reden kunnen twee van de drie referentiewoningen van eiser niet gebruikt worden. In het taxatierapport van eiser is volgens de heffingsambtenaar ook geen rekenkundig verband te ontdekken tussen de m²-prijzen van de referentiewoningen en de m²-prijs van de woning en is het niet duidelijk hoe er rekening is gehouden met onder andere de staat van onderhoud van de woning en de indexering van de verkoopprijzen.
9.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. In het door eiser overgelegde taxatierapport is ook rekening gehouden met een matige staat van onderhoud. Er is door eiser niet met objectieve, verifieerbare gegevens onderbouwd waarom er ook sprake zou zijn van een minder dan matige staat van onderhoud. Ten aanzien van het energielabel merkt de rechtbank op dat dit pas op de zitting is aangevoerd. Dit is erg laat en hierdoor ontneemt eiser de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich op deze grond voor te bereiden. Daarnaast blijkt uit het door eiser overgelegde taxatierapport dat er op het moment van taxeren geen energielabel bekend was en dat dat ook niet door de betreffende taxateur is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook volgen in de keuze voor de door hem gebruikte referentiewoningen en de uitleg waarom het door eiser overgelegde taxatierapport onvoldoende onderbouwt hoe er rekening is gehouden met verschillende aspecten. Ook komt de herberekening van de waarde in het kader van het beroep in de taxatiematrix uit op een waarde in het economische verkeer van € 421.000,-, waarbij ook bij die waarde de m²-prijs van de woning aanzienlijk lager ligt dan die van de referentiewoningen en ligt de beschikte waarde van € 362.000,- hier nog een kleine
€ 60.000,- onder. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 60.000,- onder. De beroepsgrond slaagt niet.
De gebruiksoppervlakte
10. In het door eiser overgelegde taxatierapport wordt uitgegaan van een totale gebruiksoppervlakte van 208 m², terwijl de heffingsambtenaar uitgaat van 131 m². Eiser heeft hierover tijdens de zitting aangegeven dat het niet allemaal bruikbare woonruimte betreft. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de door hem gehanteerde gebruiksoppervlakte uit de WOZ-administratie komt en dat voor de berekening van de gebruiksoppervlakte in het kader van de Wet WOZ alleen uitgegaan wordt van bruikbare gebruiksoppervlakte met een stahoogte van 1,5 meter en meer. In dit soort woningen zijn veel ruimtes die lager zijn en daarom niet zijn meegenomen in de berekening van de gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en ziet geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
10.1
Eiser voert verder aan dat er sprake is van een gezamenlijke opgang en dat dit de waarde drukt. De gezamenlijke opgang zou ook meegenomen zijn bij de gebruiksoppervlakte in het taxatierapport van eiser. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de gezamenlijke opgang niet bij de gebruiksoppervlakte van de woning is meegenomen omdat bij de objectafbakening uitgegaan wordt van de kleinst mogelijke eenheid. De heffingsambtenaar ziet ook niet in hoe een gezamenlijke opgang de waarde kan drukken. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en het griffierecht is dan ook geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.