ECLI:NL:RBMNE:2026:1970

• Datum uitspraak: 19 maart 2026
• Publicatiedatum: 28 april 2026
• Zaaknummer: UTR 24/6684 en UTR 24/8014
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond verklaard beroep tegen WOZ-waardebepaling van twee woningen in buitengebied

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de WOZ-waardebepalingen van twee twee-onder-één-kapwoningen gelegen in het buitengebied van een plaats, met waardes vastgesteld op respectievelijk €448.000 en €412.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaafde deze waardes na gedeeltelijke verlaging in bezwaar.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op zitting waarbij partijen en een taxateur aanwezig waren. De heffingsambtenaar onderbouwde de waardes met taxatiematrices waarin de woningen werden vergeleken met drie referentiewoningen in nabijgelegen wijken. De rechtbank oordeelde dat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn en dat de waardebepaling op juiste wijze is uitgevoerd, waarbij rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit, ligging en oppervlakte.

Eiser voerde aan dat de gebruikte referentiewoningen uit een ander waardegebied kwamen en dat de gebruiksoppervlakten en bijgebouwen onjuist waren meegenomen. De rechtbank stelde vast dat in beroep geen referentiewoningen uit het andere waardegebied meer zijn gebruikt en dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakten conform de meetinstructies correct heeft vastgesteld. De rechtbank zag geen reden om aan deze gegevens te twijfelen.

Gelet op het voorgaande verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, handhaafde de WOZ-waardes en wees de proceskosten en griffierecht af. De uitspraak is gedaan door rechter Rijlaarsdam op 19 maart 2026.

Uitkomst: Het beroep tegen de WOZ-waardebepalingen van de woningen wordt ongegrond verklaard en de waardes worden gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 24/6684 en UTR 24/8014

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde [gemachtigde] )

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: J.R. Stellingwerff).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 487.000,- ( [adres 1] ) en € 447.000,- ( [adres 2] ) naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van [adres 1] verlaagd naar € 448.000,- en de waarde van [adres 2] verlaagd naar € 412.000,-.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 23 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning [adres 1] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 53 m², een aanbouw van 48 m², een dakopbouw van 7 m² en een dakkapel. De woning heeft ligt op een perceel van 5.660 m² en er is een vrijstaande berging/schuur van 25 m².

De woning [adres 2] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 53 m², een aanbouw van 19 m², een dakopbouw van 22 m² en een dakkapel. De woning ligt op een perceel van 163 m² en er is een vrijstaande garage van
35 m².

Geschil

3. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van € 448.000,- ( [adres 1] ) en € 412.000,- ( [adres 2] ).

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 3] , verkocht op 18 november 2022 voor € 450.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 14 juli 2023 voor € 580.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 15 maart 2023 voor € 645.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud, de uitstraling, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaardes een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Op de zitting is gebleken dat de oppervlakte van de vrijstaande berging/schuur verkeerd in de taxatiematrix van [adres 1] vermeld staat. De oppervlakte moet 142 m² zijn en de prijs per m² € 250,-, voor de eindwaarde maakt dit echter niet uit.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Referentiewoningen uit de wijk [locatie]

9. Eiser voert aan dat voor de waardebepaling gebruik is gemaakt van referentiewoningen uit de wijk [locatie] . Deze referentiewoningen zijn gebruikt als uitgangspunt voor de initiële waardebepaling. Dit is een ander waardegebied en niet te vergelijken met de ligging van de woningen in het buitengebied aan een drukke weg. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat er over de uiteindelijke waardering van de ligging van de woningen met factor 1 geen discussie meer is.

9.1.

De rechtbank overweegt als volgt. In beroep zijn er geen referentiewoningen meer gebruikt uit de wijk [locatie] . De referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt ligging in de wijken [locatie] , [locatie] en [locatie] . De referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt onderbouwen de (verlaagde) waardes zoals deze in de uitspraak op bezwaar zijn vastgesteld. Dat voor de initiële waardebepaling referentiewoningen zijn gebruikt uit een ander waardegebied doet hier niets aan af. De beroepsgrond slaagt niet.

De gebruiksoppervlakte en de bijgebouwen

10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar voor [adres 1] uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 53 m². Doordat uitgegaan wordt van een onjuiste gebruiksoppervlakte is er een onjuiste en te hoge correctie toegepast op de grootte. Met betrekking tot [adres 1] gaat de heffingsambtenaar, naast de gebruiksoppervlakte van 53 m², uit van een aanbouw van 15 m², een aanbouw van 20 m², een aanbouw van 13 m², een dakopbouw van 7 m² en een dakkapel van 1 m² wat een totaal oppervlakte van 109 m² betekent. Niet is aangetoond hoe deze onderdelen zijn opgemeten. Dit klopt niet met de feitelijke situatie. Er zijn geen aanbouwen en geen dakopbouw. Volgens eiser bedraagt op grond van NEN-2580 de totale oppervlakte 100 m² en geen 109 m².

Ten aanzien van [adres 2] gaat de heffingsambtenaar onterecht uit van een gebruiksoppervlakte van 53 m². De vermelde oppervlakten van de aanbouw en dakopbouw kloppen niet. Ook is het totaal oppervlakte van de woning geen 164 m². De totaaloppervlakte van de woning op grond van NEN-2580 bedraagt volgens eiser 152 m², inclusief een aanbouw van 11 m² en een dakopbouw van 23 m².

10.1

De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat de taxateur conform de “meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen” van de Waarderingskamer de gebruiksoppervlakte van de woningen gemeten heeft en dat hij ervan uit gaat dat dit correct is gemeten. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er bij beide woningen is uitgegaan van een hoofdonderdeel “woning” van 53 m² en dat daardoor duidelijker wordt wat de verschillen zijn tussen beide woningen. Door de hoeveelheid uitgesplitste onderdelen wordt het wel minder inzichtelijk. Dat neemt niet weg dat de totale gebruiksoppervlakte juist is. Aan de hand van de door eiser overgelegde tekeningen heeft de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte nagerekend en komt hij ook uit op de gebruiksoppervlakten zoals in de taxatiematrices staan vermeld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en ziet geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakten. De aanbouw woonruimte wordt bij beide woningen voor een mindere waarde per m² meegenomen in de matrix, waardoor dat uiteindelijk in voordeel van eiser is.

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waardes worden gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.