ECLI:NL:RBMNE:2026:1972 - Rechtbank Midden-Nederland - Ongegrond verklaring beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/1327

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: [gemachtigde] )

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen RT).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 31 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 761.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 23 februari 2026. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1922 gebouwde 2-onder-1-kapwoning woning met een aanbouw van 11 m², een dakkapel, een garage, een berging/schuur en een tuinhuis/blokhut. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m² en ligt op een perceel van 1.180 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde van € 564.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 761.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 29 november 2022 voor € 525.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 29 september 2022 voor € 790.100,-;

- [adres 4] , verkocht op 1 mei 2022 voor € 600.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2-onder-1-kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

[adres 5]

9. Eiser voert diverse gronden aan ten aanzien van de in bezwaar gebruikte referentiewoning [adres 5] . Op de zitting is door de rechtbank aangegeven dat deze referentiewoning in beroep niet meer wordt gebruikt. Daarop heeft eiser aangegeven het hier alsnog niet mee eens te zijn omdat deze woning wel is gebruikt voor de initiële waarde vaststelling. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar mag in elke fase van de procedure andere referentiewoningen gebruiken. Daar heeft hij in beroep gebruik van gemaakt waardoor [adres 5] niet meer als referentiewoning is gehanteerd. Dat deze referentiewoning is gebruikt bij de initiële waardebepaling doet daar niets aan af omdat de in beroep gebruikte referentiewoningen de vastgestelde waarde onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.

De bijgebouwen en de gebruiksoppervlakte van de woning

10. Eiser voert aan dat de vrijstaande garage niet uit 1922 komt. Gezien de staat is deze volgens eiser ook geen € 13.600,- waard. Het tuinhuisje komt ook niet uit 1922 maar uit de jaren ’90. € 1.350,- is meer dan wat het tuinhuisje nieuw kost. Het tuinhuisje is ook in zeer slechte staat en valt bijna uit elkaar. De vrijstaande berging/schuur komt ook niet uit 1922 maar uit 1969. Er wordt een fors bedrag gerekend voor een houten hok waarvan de taxateur zegt dat de kwaliteit en staat van onderhoud voldoende zijn. Het hout is echter rot en het bouwwerk is op. De taxateur stelt dat er twee dakkapellen zijn, dit is er maar één. De gebruiksoppervlakte van de woning is geen 120 m² maar 110 m². Er wordt op een creatieve manier omgegaan met de gebruiksoppervlakte van de woning zodat de woning groter lijkt om de WOZ-waarde van de gemeente aannemelijker te maken.

10.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat bovenop de dakkapel nog een tweede verhoging zit die ook als dakkapel gezien wordt. Veel gemeenten hanteren bij de beoordeling of er sprake is van een dakkapel of de gevel is opgetild. Het gaat er met name om dat er op een consequente manier wordt gewaardeerd. Ten aanzien van de bijgebouwen zoals het tuinhuisje en de vrijstaande berging/schuur heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze waardes worden berekend middels het bijgebouwenmodel. Hierdoor worden bijgebouwen op een consequente manier gewaardeerd. De bouwjaren van bijgebouwen worden niet bij de waardering betrokken. Ten aanzien van de gebruiksoppervlakte van de woning heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte uit de WOZ-administratie komt. Voor de opmeting van de gebruiksoppervlakte wordt gebruik gemaakt van bouwtekeningen en een 3D-model, waarbij door middel van een computerprogramma de gebruiksoppervlakte wordt berekend. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser ten aanzien van de gebruiksoppervlakte niet heeft onderbouwd hoe de door hem bepleite 110 m² tot stand is gekomen. De beroepsgrond slaagt niet.

Referentiewoningen

11. Eiser voert in het beroepschrift aan dat de referentiewoning [adres 3] een huis met dakpannen is dat in een veel betere staat van onderhoud verkeerd. Ook heeft deze referentiewoning energielabel C of D, waaruit eiser de conclusie trekt dat deze in een redelijke staat van onderhoud verkeert. De woning heeft energielabel F en is dus volgens eiser in slechte staat van onderhoud. De woning komt uit 1922 en is bijna in originele staat zoals het 100 jaar geleden werd gebouwd, de isolatie komt ook uit 1922.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat als uitgangspunt bij de waardebepaling geldt dat de WOZ-waarde gelijk is aan de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meest biedende gegadigde zou willen betalen na aanbieding van de zaak op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Bij de waardebepaling wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen. In het kader van dit beroep is door de taxateur een taxatiematrix opgesteld die een hogere waarde onderbouwt
(€ 770.000,-) dan de beschikte waarde (€ 761.000,-). In de taxatiematrix zijn vergelijkbare 2-onder-1-kapwoningen gebruikt die ook in [plaats] liggen, een bouwjaar hebben tussen 1925-1928 (de woning is gebouwd in 1922). Deze woningen hebben een gebruiksoppervlakte tussen de 99 m² en 166 m², de woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m². Bij de waardering is hiermee rekening gehouden door een correctie voor de grootte toe te passen. De taxateur is hiermee van mening, rekening houdende met het verschil in transactiedatum en waardepeildatum, dat deze vergelijkbare woningen de waarde onderbouwen. Er is ook voldoende rekening gehouden met de marktsituatie rond de waardepeildatum. In het kader van het beroep heeft door de taxateur een controle in het veld plaatsgevonden. De taxateur heeft hieruit de conclusie getrokken dat de woning als minder dan gemiddeld moet worden beoordeeld voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Bij de initiële waardering is hier al rekening mee gehouden. In de taxatiematrix is de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau ook als onder gemiddeld gewaardeerd. Uit de taxatiematrix en de daarin gehanteerde verkochte referentiewoningen is gebleken dat deze waarde alsnog duidelijk onderbouwd kan worden en dat hierin zelfs een waarde van € 770.000,- wordt gewaardeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarnaast verkeert referentiewoning [adres 3] ook volgens de heffingsambtenaar in een betere staat. Daar is in de taxatiematrix rekening mee gehouden door de kwaliteit, staat van onderhoud en de voorzieningen als boven gemiddeld te waarderen en daar een correctie voor toe te passen. Naar oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de woning en deze referentiewoning voldoende rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.

De WOZ-waarde van [adres 6]

12. Eiser voert aan dat [adres 6] op waardepeildatum 1 januari 2023 een WOZ-waarde heeft van € 724.000,-, terwijl de gebruiksoppervlakte van [adres 6] 55 m² groter is dan dat van de woning. Volgens eiser is dit niet uit te leggen en is de enige verklaring dat de gemeente zich schuldig maakt aan markt manipulatie.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde wordt afgeleid van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde wordt niet afgeleid van WOZ-waarden. Verschillen in WOZ-waarden zijn het gevolg van verschillen in grootte, staat, perceelgrootte en bijgebouwen. Naar aanleiding van het beroep is door de taxateur gecontroleerd of de WOZ-waarde in vergelijking met de verkoopprijzen van de in de taxatiematrix vermelde referentiewoningen niet te hoog is vastgesteld. Naar oordeel van de taxateur staat de waarde in verhouding tot de verkoopprijzen wanneer rekening wordt gehouden met de verschillen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat naast de door de heffingsambtenaar benoemde oorzaken van verschillen in WOZ-waarde, ook de voor die woning gebruikte referentiewoningen kunnen zorgen voor verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.

De verkoopcijfers en in hoeverre overboden?

13. Eiser voert in het beroepschrift aan dat hij wil weten bij welke referentiewoningen is overboden. Hij wil hiermee een punt maken dat overbieden op een woning volledig voor het eigen risico van de koper is en dat het niets te maken heeft met de waarde van de desbetreffende woning. De gemeente gebruikt alleen werkelijke verkoopcijfers maar dat zegt niets over werkelijke waarden.

13.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde het bedrag is waarvoor de woning verkocht had kunnen worden op de waardepeildatum. Voor de waardebepaling wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die zijn verkocht in de periode van een jaar voor en na de waardepeildatum. De woningen waarmee wordt vergeleken, hoeven niet identiek te zijn aan het te waarderen object. Met verschillen zoals bijvoorbeeld de grootte en staat wordt rekening gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat of er al dan niet is overboden bij een verkoop uit de verkoopprijs nog steeds volgt dat dat de waarde was die men op het moment van verkoop voor de woning over had en dus de waarde in het economische verkeer, zoals hiervoor onder 4. toegelicht. De beroepsgrond slaagt niet.

De taxateur

14. Eiser voert in reactie op het verweerschrift aan dat in het verweerschrift 12 keer het woord taxateur wordt genoemd, maar geen naam van de taxateur. Eiser moet kunnen controleren of hij te maken heeft met een echte taxateur of dat het een medewerker van de gemeente zelf is die zich ten onrechte uitgeeft voor taxateur. Als er sprake is van een echte taxateur verzoekt eiser de rechtbank de taxateur te dagvaarden om te worden gehoord.

14.1

De rechtbank overweegt als volgt. De naam van de taxateur staat bovenaan in de taxatiematrix: mevrouw [A] . De gemachtigde die namens de heffingsambtenaar op de zitting aanwezig was is ook taxateur. Op de zitting heeft eiser bovenstaande niet meer genoemd. Ten aanzien van de kundigheid van de taxateur(s) van de heffingsambtenaar merkt de rechtbank op dat de waarderingskamer onder andere het werk van de taxateurs controleert. Het is niet verplicht dat taxateurs geregistreerd moeten staan als register taxateur of geregistreerd zijn bij het NRVT. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de kundigheid van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Voor een vergoeding van proceskosten of het griffierecht is geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.