Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5824
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2026 de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: T.J.A. Luijckx)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (kantoor begane grond) in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 312.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
26 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. Het object is een in 1900 gebouwd kantoor op de begane grond met een gebruiksoppervlakte van 75 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 312.000,-.
Beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
7. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 18.750,- per jaar (huurwaarde per m²: € 250,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met drie gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten in Utrecht rondom de waardepeildatum.
8. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 16,6. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met zes, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt binnen de bandbreedte van die van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Schending hoorplicht
11. Eiseres voert aan dat zij gevraagd heeft gehoord te worden bij de bespreking van de beslissing en dat hier niet op in is gegaan. Er heeft enkel informeel contact plaatsgevonden via email en telefoon.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij van mening is dat er voldoende mogelijkheid is geweest om standpunten uit te wisselen tijdens het informele contact, daarmee was voldaan aan het doel van de hoorzitting. Daarom is er destijds voor gekozen om eiseres niet voor een hoorzitting uit te nodigen. Eiseres is daardoor naar oordeel van de heffingsambtenaar niet benadeeld. De heffingsambtenaar kan echter niet ontkennen dat er, ondanks een verzoek daartoe, geen hoorzitting heeft plaatsgevonden.
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Op het moment dat iemand verzoekt om te worden gehoord moet er een hoorzitting worden gehouden, tenzij er volledig tegemoet wordt gekomen aan het bezwaar en dat laatste is hier niet aan de orde. De rechtbank zal dit gebrek echter met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht passeren, omdat eiseres in beroep voldoende in de gelegenheid is geweest om haar standpunten duidelijk te maken. Daardoor is eiseres niet in haar belangen geschaad. Dit betekent wel dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht moet vergoeden.
De invloed van box 3 inkomstenbelasting op de WOZ-waarde
14. Eiseres voert aan dat volgens haar de recente ontwikkelingen van box 3 inkomstenbelasting van invloed zijn op de waarde van box 3 onroerend goed. Hier is in de uitspraak op bezwaar niet op ingegaan. Volgens eiseres hebben niet alleen de objecten maar ook de rechtsstatus van de kopende partij (privépersoon, rechtspersoon) een rol in verband met box 3 inkomstenbelasting. Met een nettorendement van 2% op het kantoor is dit niet levensvatbaar. Het argument van de heffingsambtenaar dat eiseres de bestemming dient te veranderen weerlegt eiseres met het feit dat een lagere WOZ-waarde mede in relatie tot box 3 inkomstenbelasting het rendement zou verhogen wat ook het uitgangspunt van de belastingdienst is (fictief rendement van 6%).
15. De heffingsambtenaar geeft aan dat de waarderingssystematiek van de Wet WOZ geen ruimte laat voor een waardering met de eventuele invloed van het fictief rendement op de waarde van box 3 onroerend goed. Voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ wordt de markt getaxeerd, naar het waarde niveau op waardepeildatum. Een eventueel nadelig gevolg van wetgeving zou zich dan moeten vertalen naar een ander marktniveau en wordt dan als zodanig meegewogen in de WOZ-waardebepaling. Er is ook geen ruimte om rekening te houden met de juridische entiteit van de koper binnen de waarderingssystematiek van de Wet WOZ. Aangesloten wordt bij het Kadaster, wanneer er sprake is van levering van een onroerende zaak, ongeacht de entiteit. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit de matrix dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De Box 3 heffing is een gevolg van landelijke wetgeving. De rechtbank kan hier niets mee.
De stijging van de kapitalisatiefactor
16. Eiseres voert aan dat de kapitalisatiefactor met 50% is gestegen. Dit terwijl de huurprijzen in de afgelopen 10 jaar met ongeveer 10% zijn gestegen. De kapitalisatiefactor was de afgelopen jaren 12/12,5%. Nu is deze 16,6. Dit is niet onderbouwd. Eiseres heeft nog gewezen op [adres 2] waar een kapitalisatiefactor 14,3 is toegepast. Op de zitting heeft eiseres aangegeven te kunnen leven met kapitalisatiefactor 15.
17. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiseres hiermee een relatie legt met de WOZ-waardering van het voorgaande jaar. Hierover merkt de heffingsambtenaar op dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw bepaald wordt, onafhankelijk van voorliggende WOZ-waarden aan de hand van gegevens van gerealiseerde (koop- en verhuur-)transacties van vergelijkbare courante niet-woningen. Een vergelijking met vorige WOZ-waardes is niet relevant en kan dan ook niet als onderbouwing gelden voor het bepleiten van een lagere WOZ-waarde. In bezwaar en beroep gaat het om de beantwoording van de vraag of de beschikte waarde van het object ten opzichte van de gehanteerde referentieobjecten, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, wel of niet te hoog is vastgesteld. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering. Dit is vaste rechtspraak. Ten aanzien van het door eiseres aangehaalde object [adres 2] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit een winkel is uit 2003 en alleen daarom al niet goed vergelijkbaar met het monumentale pand van eiseres. Daarnaast leidt de verkoopprijs van dit object tot een m²-prijs van € 5.476,-, terwijl de m²-prijs van het object € 4.160,- is. Het door eiseres aangehaalde object onderbouwt daarmee eerder een hogere waarde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met eigenschappen object
18. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening gehouden is met de slechte isolatie, de status van monumentaal pand, het enkele glas, de tocht en de zeer hoge prijzen van stadsverwarming. Het object is zeer gehorig. Daarnaast is de hoofdfunctie van het object woonhuis en het kantoor is geïntegreerd (geen eigen entree, gemeenschappelijke hal/brievenbus). De referentieobjecten hebben veelal andere bestemmingen en wijkt de samenstelling van de referentieobjecten sterk af van het object van eiseres.
19. De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix de kwaliteit en staat van onderhoud van het object en de referentieobjecten gewaardeerd zijn als ‘voldoende’. De referentieobjecten zijn ook objecten met een monumentale uitstraling en van een zekere ouderdom die overeenkomt met het object van eiseres. Dat geldt eveneens voor de doelmatigheid van het object en de referentieobjecten. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat bij de referentieobjecten ook monumentale panden zitten en panden met een gemengde bestemming. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan dat het object is vergeleken met kantoren en winkelruimtes, al dan niet (gelegen in panden) met een gemengde bestemming. In dit soort oude panden waarin, in welke hoedanigheid ook, meerdere gebruikers zitten zal er altijd rekening gehouden moeten worden met elkaar en er altijd een zekere mate van (geluids-)overlast zijn. Dat er bij het object van eiseres een gemeenschappelijke hal is maakt niet dat het niet vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Uitstelverzoeken heffingsambtenaar
20. Eiseres voert in reactie op het verweerschrift nog aan dat de heffingsambtenaar tweemaal uitstel heeft gevraagd. Op 9 mei 2025 moest het verweerschrift worden ingediend en het verweerschrift is ingediend op 25 september 2025. Normaal gezien is de zaak dan niet-ontvankelijk.
21. De rechtbank overweegt als volgt. De termijnen die aan eiseres worden gesteld ten aanzien van bijvoorbeeld het indienen van een beroep volgen uit de wet. Als daaraan niet wordt voldaan dan zijn er consequenties tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden. Dit geldt niet voor de indiening van het verweerschrift en de stukken door de heffingsambtenaar, daarvoor gelden geen wettelijke termijnen. Alleen de rechtbank kan een termijn stellen en daar gevolgen aan verbinden. In de praktijk betekent dit bij dit soort zaken dat hier meestal alleen gevolgen aan verbonden worden door de rechtbank als het verweerschrift en de stukken dusdanig kort voor de zitting worden ingediend dat de eisende partij en de rechtbank zich niet meer kunnen voorbereiden. Daarvan is hier geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Omdat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden moet hij wel het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 51,- moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 april 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.