Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4626
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 924.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
17 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 april 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser is hoewel correct uitgenodigd zonder bericht van verhindering niet verschenen.
1.5
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2002 gebouwde eindwoning met een aangebouwde garage van
22 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 233 m² en ligt op een perceel van
296 m².
22 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 233 m² en ligt op een perceel van
296 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 860.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 924.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 november 2022 voor € 860.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 29 augustus 2022 voor € 630.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 februari 2022 voor € 1.070.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen qua type goed te vergelijken zijn, in de gemeente [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De stijging van de waarde met 13% ten opzichte van het eigen aankoopcijfer
9. Eiser voert aan dat hij de woning op 24 juli 2020 heeft gekocht voor € 820.000,-. Dit betekent dat de waarde tussen de aankoop en de waardepeildatum 13% gestegen is. De eigen aankoop van de woning is nog steeds de meest actuele transactie ter plaatse. Eiser wijst er verder op dat ten tijde van de aankoop door de verkoper meerdere pogingen tot verkoop waren verricht waarbij de woning niet tot moeilijk verkoopbaar bleek. Met eventuele samenhangende waarde drukkende factoren moet bij de waardebepaling rekening gehouden worden. De eigen aankoop moet mede worden beschouwd als prijsbepalend. In de uitspraak op bezwaar kijkt de taxateur voornamelijk naar verkochte vergelijkbare woningen op of omstreeks 1 januari 2023 en weigert elke invloed toe te kennen aan de aanschafhistorie van de woning.
9.1
De heffingsambtenaar wijst naar het trendpercentage in de matrix waaruit niet blijkt dat de waarde van de woning ten opzichte van het eigen verkoopcijfer teveel gestegen is. In de uitspraak op bezwaar is toegelicht dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum af ligt. Ter indicatie heeft de heffingsambtenaar op de zitting het eigen aankoopcijfer geïndexeerd naar 1 januari 2023 daarbij komt de waarde van de woning uit op € 987.000,-. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Ook uit de indexering van het eigen aankoopcijfer volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Afwijkende sfeer ‘ [locatie 1] ’ ten opzichte van het [locatie 2] en de referentiewoningen
10. Eiser voert aan dat ‘ [locatie 1] ’ een klein, relatief nieuw en qua sfeer sterk afwijkend van de rest van het grote klassieke [locatie 2] . Het kan in dat verband worden gekarakteriseerd als ‘detonerend’ en werd/wordt ten dele nog steeds als zodanig door (oorspronkelijke) bewoners beschouwd met een mogelijk waarde drukkend effect. De stelling van de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar dat eventueel persoonlijk ervaren minder gunstige factoren niet objectief te kwantificeren zijn mag zo zijn, eiser kan zich echter niet voorstellen dat zij bij een willekeurig onafhankelijke koper in zijn biedingsgedrag geen rol zouden spelen en derhalve niet van invloed zouden zijn op de tot stand komende (ver-)koopprijs. Daarnaast voert eiser aan dat de drie door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen door eiser visueel zijn geïnspecteerd. Naar mening van eiser is slechts één van deze referentiewoningen ( [adres 2] ) hanteerbaar als referentiewoning.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix ook referentiewoningen met bouwjaar 2019 en 1998 zijn opgenomen, naast een referentiewoning met bouwjaar 1939 met een klassieke uitstraling. Een afwijkend prijsniveau door het uit de toon vallen kan hier niet uit worden afgeleid. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat de referentiewoningen ook zijn gekozen vanwege de vergelijkbare ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat zij zich ook kan vinden in de reactie op deze grond in de uitspraak op bezwaar. De door eiser aangevoerde omstandigheden zijn subjectief en niet onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens. De beroepsgrond slaagt niet.
Het energielabel, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
11. Eiser voert aan dat het oude energielabel A inmiddels discutabel is. Daarnaast is het sanitaire gedeelte oud en moet voor de dakgoten gerekend worden op toekomstige reparatie/herstelwerkzaamheden.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning van eiser energielabel A heeft. De referentiewoningen hebben energielabel A of B. Het energielabel van de woning van eiser is dus ongeveer hetzelfde. Zou dit label verouderd zijn en lager moeten zijn, dan biedt de matrix daar voldoende ruimte voor om rekening mee te houden, als dat een waarde drukkende invloed zou hebben. Het voorzieningenniveau is als normaal beoordeeld en dat van de referentiewoningen ook. De onderbouwing van het voorzieningenniveau van de referentiewoningen volgt uit de vastgoedkaarten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er is door eiser ook niet door middel van objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s aangetoond dat de staat van onderhoud of het voorzieningenniveau lager gekwalificeerd hadden moeten worden. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim onder die van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
12. Eiser voert aan dat aan de ligging van de woning enkele bezwaren kleven als gevolg van de soms drukke verkeerssituaties. Daarnaast is de woning op een relatief zeer klein grondoppervlak gebouwd.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de ligging van de referentiewoningen niet direct beter is. Zou er aanleiding zijn om met de ligging meer rekening te houden, dan biedt de matrix daar voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe ten aanzien van het door eiser aangehaalde relatief kleine perceel dat dit subjectief is. Niet iedere potentiële koper zal kiezen voor een woning die op een groot perceel ligt. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-check
13. Eiser voert aan dat de WOZ-check op de website van Eerlijke WOZ uitkomt op een WOZ-waarde per 1 januari 2023 van € 813.000,-. In reactie op de uitspraak op bezwaar geeft eiser aan het hoogst opmerkelijk te vinden dat de BGHU geen enkele aandacht geeft aan de zeer veel lagere uitkomst van de WOZ-check. Daarmee wordt in één klap alle daaraan mogelijk verbonden deskundigheid gediskwalificeerd.
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat deze waarde lager uitkomt dan de beschikte waarde vanwege het verdienmodel van no-cure-no-pay-bedrijven in de WOZ-branche.
13.2
De rechtbank kan geen conclusies trekken uit deze WOZ-check, omdat niet duidelijk is hoe deze WOZ-waarde tot stand is gekomen en is berekend (zoals gebruikte referentiewoningen, transactiedata en objectkenmerken van die referentiewoningen). De beroepsgrond slaagt niet.
De controles
14. Eiser voert aan dat uit de uitspraak op bezwaar naar voren komt dat er een bijna adembenemend aantal controles/onderzoeken zijn verricht dat zich kennelijk in uiterste discretie heeft voltrokken. Eiser is althans van enig onderzoek niets gewaar geworden.
14.1
De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover eiser bedoelt te zeggen dat de heffingsambtenaar de woning niet inpandig heeft opgenomen slaagt de grond niet. Er is sprake van vrije bewijsleer, waaruit volgt dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om een inpandige opname te doen. De heffingsambtenaar controleert/onderzoekt aan de hand van de voor hem beschikbare informatie.
De WOZ-waarden van [adres 5]
15. Eiser wijst op het verloop in de tijd van de WOZ-waarden van de woning [adres 5] . Het verloop tussen 2021 en 2024 vertoond een uiterst discontinue waarde verloop en dit wekt bij eiser de indruk dat er vanuit de BGHU zo af en toe alle subtiele processen overboord worden gegooid en dat er soms als probeersel met losse flodders wordt geschoten, ofwel dat er met pijltjes wordt geworpen naar een bord waar wat prijzen op staan genoteerd.
15.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ het mogelijk is dat woningen niet allemaal hetzelfde stijgingspercentage hebben. Dat komt omdat woningen niet allemaal hetzelfde type zijn of allemaal even groot zijn
.Bij grote verschillen worden woningen in een andere groep geplaatst en gewaardeerd met andere transacties. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat aan een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen of andere belastingjaren geen waarde toekomt. Dit omdat de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ elk jaar opnieuw plaatsvindt op grond van een vergelijking met vergelijkbare referentiewoningen die binnen een jaar rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
.Bij grote verschillen worden woningen in een andere groep geplaatst en gewaardeerd met andere transacties. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat aan een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen of andere belastingjaren geen waarde toekomt. Dit omdat de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ elk jaar opnieuw plaatsvindt op grond van een vergelijking met vergelijkbare referentiewoningen die binnen een jaar rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2026 door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.