Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2688
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 30 april 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 450.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 29 april 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1948 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 83 m². De woning heeft een dakkapel (4 m²) en een berging (6 m²), en ligt op een perceel van 122 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft op de zitting alsnog het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde van € 450.000,- te hoog is en dat de waarde € 430.000,- moet zijn. Eiser bepleit een nog lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 mei 2021 voor € 476.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 juli 2021 voor € 397.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 juni 2021 voor € 611.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 29 juni 2021 voor € 445.011,-.
Beoordeling van het geschil
7. Omdat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en komt de bestreden uitspraak voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe voorgestane waarde van € 430.000,- niet te hoog is.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van
€ 430.000 niet te hoog is. De rechtbank legt dat hierna uit.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand, het voorzieningenniveau, de doelmatigheid en de kwaliteit van zijn woning. De woning wordt verhuurd aan studenten en is daardoor opgedeeld in kamers. De kwalificatie ‘slecht, onder gemiddeld’ die de heffingsambtenaar aan de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau heeft gegeven is te hoog. De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau zouden volgens eiser als ‘zeer slecht, ver onder gemiddeld’ moeten worden gekwalificeerd. De doelmatigheid en de kwaliteit van de woning zijn volgens eiser ook te hoog vastgesteld. Eiser voert verder aan dat er identieke, volledig gerenoveerde woningen zijn die een lagere WOZ-waarde hebben dan zijn woning. Als voorbeeld noemt eiser de woning aan de [adres 6] , welke een WOZ-waarde heeft van € 435.000,- voor belastingjaar 2023.
10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat op basis van de foto’s die op de zitting zijn overgelegd de kwaliteit van de woning ondergemiddeld is in plaats van gemiddeld. Deze lagere kwalificatie heeft ook gevolgen voor de WOZ-waarde van de woning. Die waarde komt dan uit op € 430.000,-. De doelmatigheid is volgens de taxateur wel gemiddeld en dus niet onjuist gekwalificeerd. Verder stellen de heffingsambtenaar en de taxateur zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. Deze factoren zijn in de taxatiematrix al als ondergemiddeld gekwalificeerd. De heffingsambtenaar en de taxateur bestrijden het standpunt van eiser dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau nog lager moeten worden vastgesteld. Een ‘1’ wordt volgens de taxateur pas aan een woning toegekend wanneer deze zowat sloopwaardig is. Dat is hier niet het geval. Met betrekking tot de waarde van de woning met het adres [adres 6] heeft de taxateur tijdens de zitting toegelicht dat de WOZ-waarde van
€ 435.000,- de waarde van de woning voorafgaand aan de renovatie betreft.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 430.000,- niet te hoog is. De rechtbank stelt de waarde van de woning vast op € 430.000,-.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de waarde van de woning op de waardepeildatum vast te stellen op € 430.000,-.
13. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
14. De door eiser verzochte reiskosten komen voor vergoeding in aanmerking. Eiser heeft verzocht om een bedrag van € 8,64. De reiskosten stelt de rechtbank vast op € 7,66 (kosten openbaar vervoer volgens ov9292). [1] Eiser heeft ook verzocht om vergoeding van verletkosten van € 100,-. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van deze kosten. Eiser heeft toegelicht dat het gaat om twee uur van zijn vrije tijd, die hij aan de zitting heeft besteed. De rechtbank overweegt dat vergoeding van verletkosten dient ter compensatie van gemiste inkomsten; zijn er geen inkomsten gemist, dan is geen sprake van verletkosten. [2] Daarom wijst de rechtbank het verzoek van eiser om vergoeding van verletkosten af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het ziet op de vastgestelde WOZ-waarde;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 430.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in plaats komt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 7,66 aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.