Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2204
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek)
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 22 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.258.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 1.258.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 2 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 11 december 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1927 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 122 m². De woning ligt op een perceel van 937 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.258.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 1.062.380,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 september 2021 voor € 1.550.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 mei 2022 voor € 1.845.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 1.410.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast maakt de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De marktsituatie
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum.
9.1
De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van het object heeft plaatsgevonden middels de vergelijkingsmethode. Daarin wordt een vergelijk gemaakt tussen onderhavig object en rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare objecten. Met de verschillen is rekening gehouden. Er is dus wel degelijk rekening gehouden met de marktsituatie. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Uit de taxatiematrix volgt dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen heeft geïndexeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De grondwaarde
10. Eiser stelt dat de grondwaarde van de woning in verhouding tot de grondwaarde van de referentiewoningen zeer hoog is. Vanwege afnemend grensnut zou de waarde meer in lijn moeten liggen met de waardering van de referentiewoning aan de [adres 2] . De grond dient in lijn met de referentiewoningen te worden gewaardeerd. De grond kan volgens eiser met maximaal € 785,- per vierkante meter worden gewaardeerd en in totaal maximaal
€ 735.545 bedragen.
10.1
De heffingsambtenaar stelt dat het verschil in grondwaarde is te verklaren door het verschil in waardegebied. De heffingsambtenaar heeft dit tijdens de zitting toegelicht. De ligging van de woning aan de heide, als het laatste huis aan een doodlopend laantje, is zo uniek ten opzichte van de referentiewoningen dat een hogere liggingswaarde dan [adres 2] en [adres 3] verklaarbaar is. Om dit nog beter inzichtelijk te maken is in de taxatiematrix de referentiewoning [adres 4] opgenomen. Deze woning is verkocht in zeer gedateerde staat met een vergelijkbare ligging als de woning van eiser. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaag niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.