Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/869
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.383.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 1.383.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd tot € 1.148.000,-.
23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd tot € 1.148.000,-.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 24 december 2025. Eiser is niet verschenen. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
5. De woning is een in 1976 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 222 m2. De woning ligt op een perceel van 1020 m2.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.148.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.148.000,-.
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 juli 2021 voor € 1.050.000,-;
- [adres 3] ,verkocht op 17 januari 2021 voor € 875.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 juni 2022, voor € 1.285.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Bovendien is de prijs per m2 van de woning lager dan de gehanteerde referentieobjecten. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De WOZ-waardestijging
12. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van de gehanteerde referentieobjecten die enkele jaren geleden door de heffingsambtenaar zijn gebruikt minder hard zijn gestegen. Doordat de heffingsambtenaar stelt dat deze referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn, zou de waardestijging volgens eiser in achtereenvolgende jaren gelijk moeten zijn. Volgens eiser betreft dit onder andere de woningen aan de [adres 5] in [plaats] en [adres 6] in [plaats] . Daarnaast heeft eiser een taxatiematrix met zijn beroep meegestuurd. Volgens eiser moet de lagere waarde uit deze taxatiematrix leidend zijn. Deze is immers opgesteld door een beëdigd taxateur.
12.1.
De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat het systeem van de Wet WOZ inhoudt dat de heffingsambtenaar jaarlijks de waarde van de woning geheel onafhankelijk van een in een eerder tijdvak vastgestelde WOZ-waarde vaststelt. Die waarde wordt vastgesteld aan de van rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare objecten. Een vergelijking met WOZ-waardes van voormalige referenties, waarvan rondom deze waardepeildatum geen gerealiseerde verkoopcijfers bekend zijn, kan niet dienen als basis voor de waardebepaling van de woning van eiser.
12.2.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt hierover dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan een woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen worden gebruikt. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Dit betekent dat een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt is om de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardestijging van onder andere [adres 5] en [adres 6] , zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Bovendien kan er hierdoor ook geen waarde gehecht worden aan de taxatiematrix die eiser heeft meegestuurd met zijn beroepschrift. De rechtbank moet namelijk beoordelen of de heffingsambtenaar aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen rondom de waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld op 1 januari 2022. De taxatiematrix van eiser is echter opgesteld voor de waardevaststelling van de woning op 1 januari 2019. Bovendien liggen de verkoopcijfers van de referentiewoningen in deze taxatiematrix te ver van de waardepeildatum 1 januari 2022. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De staat van de woning
13. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van zijn woning. De badkamer en het toilet zijn verouderd en niet gemoderniseerd sinds het bouwjaar 1976. De zolder moet verder nog gerenoveerd en geïsoleerd worden. Door de steeds terugkerende hoge grondwaterstand in [plaats] , staat de kelder/kruipruimte tussen november en april regelmatig onder water. Hierdoor zijn er vochtproblemen, waardoor er schade ontstaat aan de fundering en schimmelvorming in de muren.
13.1.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de staat van onderhoud en voorzieningen in de taxatiematrix op basis van de overgelegde foto’s en het bouwjaar op een ‘2’ zijn gekwalificeerd. Dit betekent dat de staat van onderhoud en voorzieningen als onder gemiddeld zijn gewaardeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor zover er vanwege de vochtproblemen al sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van de woning van eiser dat dan tot uitdrukking komt in de verkoopcijfers van de referentiewoningen omdat deze zijn gelegen in hetzelfde gebied. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat de staat van de woning pas op een ‘1’ wordt gewaardeerd als deze zodanig slecht is dat er een melding bij het bouw- en woningtoezicht is geweest of moet worden gedaan, als het dak bijvoorbeeld op instorten staat.
13.2.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen.
De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning door de staat van onderhoud en voorzieningen in de taxatiematrix op een ‘2’ te kwalificeren. Uit het fotomateriaal blijken verder geen omstandigheden waar een nog lagere waardering uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Eiser heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd dat de waardering van de staat van onderhoud en voorzieningen nog lager had moeten zijn. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding dat de heffingsambtenaar een inpandige opname had moeten doen. Overigens volgt uit vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar niet is gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning vanwege geluidsoverlast. De verkeersdrukte overdag is namelijk fors toegenomen.
14.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting hierover toegelicht dat de referentiewoningen in [plaats] -Noord liggen. Doordat deze omgeving meer geliefd is, heeft de woning van eiser in vergelijking met de referentiewoningen een mindere ligging. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met deze mindere ligging ten opzichte van de referentiewoningen door de ligging op een ‘2’ te kwalificeren. De heffingsambtenaar heeft verder tijdens de zitting toegelicht dat de referentiewoningen ook bij een drukke weg zijn gelegen. Indien de referentiewoningen allemaal in dezelfde buurt zouden liggen, dan zou de ligging van de woning en referentiewoningen allemaal als gemiddeld zijn gekwalificeerd. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd dat de kwalificatie van de ligging nog lager gewaardeerd had moeten worden. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de waardering door de heffingsambtenaar te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 9 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.