ECLI:NL:RBMNE:2026:2245

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/6404

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: M. Lohuis).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 924.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 778.000,-.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 22 juli 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.

1.5

Omdat het onderzoek niet volledig is geweest, heeft de rechtbank het onderzoek bij brief van 25 juli 2025 heropend. Daarin is de heffingsambtenaar verzocht om een nadere, concrete toelichting/onderbouwing van de instandhoudingsfactor, uit welke elementen en percentages deze is opgebouwd. Daarnaast heeft de rechtbank verzocht om een nadere toelichting op de vraag wat de invloed is van het feit dat het object in erfpacht is uitgegeven en wat daarvan de invloed is op de vastgestelde waarde en/of de instandhoudingsfactor. Na reactie van de heffingsambtenaar, gevolgd door een nadere vraag van de rechtbank aan de heffingsambtenaar op 13 november 2025 en de nodige correspondentie over en weer, hebben partijen toestemming gegeven aan de rechtbank om zonder het houden van een nadere zitting uitspraak te doen.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1929 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande berging/schuur van 200 m² en een vrijstaande berging/schuur van 50 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 365 m2 en ligt op een kavel van 515 m². De woning is gelegen op het landgoed “ [locatie] - [adres] ” dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928, oftewel een NSW-landgoed. Het landgoed grenst aan het NSW-landgoed “ [locatie] ”.

Geschil

3. In geschil is de bij de vaststelling van de WOZ-waarde gebruikte instandhoudingsfactor. De instandhoudingsfactor heeft tot doel om de hoge kosten van instandhouding van een NSW-landgoed te compenseren. Het is een correctiefactor die de WOZ-waarde van de woning verlaagt. Voor het bepalen van deze factor wordt gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer voor NSW-landgoederen (de taxatiewijzer).^[1]Voor eiser is onvoldoende inzichtelijk hoe deze factor is bepaald.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Omdat er sprake is van een NSW-landgoed worden alleen de gebouwen en de directe ondergrond daarvan bij de waardevaststelling betrokken.^[2]Nadat de marktwaarde is vastgesteld op grond van de vergelijkingsmethode, moet de bestemmingswaarde worden bepaald. Dat gebeurt door de marktwaarde te vermenigvuldigen met een instandhoudingsfactor. De instandhoudingsfactor wordt bepaald aan de hand van de taxatiewijzer.

6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Beoordeling van het geschil

Motivering uitspraak op bezwaar

7. Eiser heeft in zijn beroep aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Voor hem is niet duidelijk of en op welke wijze rekening is gehouden met het feit dat de woning onderdeel is van een NSW-landgoed. Op de zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat hij voor het vijfde jaar op rij bezwaar heeft moeten maken tegen de vaststelling van de WOZ-waarde, omdat er geen rekening wordt gehouden met het feit dat het gaat om een NSW-landgoed. Omdat ook na de bezwaarfase hierover geen duidelijkheid bestond, heeft eiser beroep moeten instellen.

8. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Toegezegd is door de gemachtigde dat voor de komende belastingjaren een duidelijke signalering in het systeem wordt opgenomen dat de woning onderdeel is van een NSW-landgoed.

9. Daarmee stelt de rechtbank vast dat sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. In zoverre slaagt het beroep van eiser dus. Zoals ook op de zitting is besproken, betreft dit een formeel punt. Het gaat eiser met name om de vraag of en zo ja in welke mate rekening is gehouden met het feit dat de woning onderdeel is van een NSW-landgoed en wat de juiste instandhoudingsfactor is. Nu de instandhoudingsfactor voor elk belastingjaar relevant is voor het vaststellen van de WOZ-waarde, wil eiser hierover een oordeel van de rechtbank.

Instandhoudingsfactor

10. Uit de bij het verweerschrift overgelegde matrix volgt dat er een instandhoudingsfactor van 17% is toegepast. De berekening van deze factor op basis van de taxatiewijzer ontbreekt. Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar de op basis van de taxatiewijzer gemaakte keuzes zoveel als mogelijk toegelicht. De rechtbank heeft zoals in het procesverloop staat omschreven, na de zitting de heffingsambtenaar gevraagd de opbouw van de instandhoudingsfactor nader toe lichten alsmede de vraag gesteld of het feit dat het landgoed in erfpacht is uitgegeven daarop van invloed is.

11. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien het laatste punt aangegeven dat hij van mening is dat de uitgifte van het landgoed in erfpacht geen invloed heeft op de waarde. Het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven, is een omstandigheid die voor het vaststellen van de WOZ-waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ moet op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden uitgegaan van de veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen. Bij

de waardering mag dan ook geen rekening worden gehouden met “belemmeringen” zoals erfpacht of recht van opstal. Er wordt getaxeerd alsof het object leeg en onbezwaard kan worden verkocht. De rechtbank kan deze uitleg volgen.

12. De heffingsambtenaar heeft in de brief van 9 december 2025 naar aanleiding van opmerkingen van eiser alsmede vragen van de rechtbank over de oppervlakte van het totale landgoed [locatie] , de instandhoudingsfactor bepaald op 0,68, die als volgt is opgebouwd:

Afbeelding verwijderd i.v.m. herleidbaarheid.

13. De rechtbank stelt naar aanleiding van de reacties van eiser vast, dat hij het uitsluitend niet eens is met de berekening van de bestemmingswaardefactor, omdat er volgens eiser uitgegaan moet worden van ‘gemiddeld’ ten aanzien van ‘de bouwkundige elementen die leiden tot een hogere instandhoudingslast’. De heffingsambtenaar is uitgegaan van ‘weinig’, dit is volgens eiser niet onderbouwd. De woning is niet bezocht door een taxateur.

14. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de taxateur naar aanleiding van onderzoek heeft vastgesteld dat ter zake van de bouwkundige elementen en de daarmee samenhangende instandhoudingslast sprake is van weinig bouwkundige elementen en er sprake is van een eenvoudig object uit de bouwjaarklasse tussen 1906 en 1930.

15. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser niet met objectieve verifieerbare gegevens zoals foto’s heeft onderbouwd dat er sprake zou zijn van ‘gemiddeld’ ten aanzien van de bouwkundige elementen. De rechtbank neemt hierbij mee dat het taxatierapport uit 2019 van Kondar ook uitgaat van ‘weinig’ bouwkundige elementen die leiden tot een hogere instandhoudingslast. De bestemmingswaardefactor is in dat taxatierapport eveneens 0,88 (oftewel 12%). Uit het rapport blijkt dat er destijds een inspectie en inpandige opname van de woning door de taxateur heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de heffingsambtenaar hierbij van een te lage factor is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Vanwege het geconstateerde motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar en omdat de heffingsambtenaar de in de uitspraak op bezwaar bepaalde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat de heffingsambtenaar de waarde van € 637.000,-, zoals vastgesteld na de herberekening en onderbouwing in beroep, wel aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning vaststellen op € 637.000,-. De rechtbank gaat ervan uit dat de instandhoudingsfactor van 0,68 door de heffingsambtenaar voortaan bij de waardevaststelling van de woning zal worden toegepast.

Conclusie en gevolgen

17. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op € 637.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting dient overeenkomstig verminderd te worden. Dit betekent ook dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden. Van een proceskostenvergoeding is geen sprake.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [plaats] vast op
€ 637.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 april 2026

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vaststelling WOZ-waarde woning op NSW-landgoed met instandhoudingsfactor