Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11915623 \ AC EXPL 25-2216 BJvd/61199
Vonnis van 29 april 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. H.R. Hart,
tegen
[gedaagde],
gevestigd in [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt.
1.De procedure
1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 4,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 4,
- de akte van [eiseres] met aanvullende producties 11 tot en met 17.
1.2
Op 30 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens [eiseres] is verschenen de heer [A] met zijn gemachtigde mr. H.R. Hart. Verder is de heer [gedaagde] verschenen met zijn gemachtigde mr. J.A. Spigt.
1.3
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] heeft een verzoek tot huurprijsverlaging gedaan bij de huurcommissie voor de studio die hij van [eiseres] huurt. De huurcommissie heeft vervolgens de huurprijs vastgesteld op € 272,52 per maand per 1 november 2024. [eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en verzoekt de kantonrechter de huurprijs vast te stellen op de overeengekomen huurprijs van € 580,00 per maand. Volgens [eiseres] is gerekend met een verkeerd energielabel en WOZ-waarde. De kantonrechter oordeelt dat een huurprijs van € 580,00 per maand redelijk is.
3.De beoordeling in conventie en reconventie
3.1
Omdat de vorderingen in conventie en reconventie onderling samenhangen worden ze gezamenlijk behandeld.
De vordering van [eiseres] bij de kantonrechter is op tijd ingediend
3.2
[gedaagde] heeft een voorstel gedaan aan de huurcommissie tot wijzing van de huurprijs en de huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. Op grond van de wet wordt ervanuit gegaan dat partijen het eens zijn met de beslissing van de huurcommissie, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert over de vraag of het voorstel van [gedaagde] tot huurverlaging redelijk is. [1] Dat laatste heeft [eiseres] gedaan. [eiseres] is dus ontvankelijk in haar verzoek.
De huurcommissie heeft bepaald dat een huurprijs van € 272,52 per maand redelijk is
3.3
[gedaagde] huurt sinds 27 juli 2017 de studio aan de [straat] [nummer/letteraanduiding 1] . Het gebouw bestaat uit een woonruimte op de begane grond, twee studio’s op de eerste verdieping en twee studio’s (waaronder de studio van [gedaagde] ) op de tweede verdieping. De huurprijs van de studio van [gedaagde] bedroeg vóór de uitspraak van de huurcommissie € 580,00 per maand. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 1 augustus 2025 bepaald dat de overeengekomen huurprijs van € 580,00 per maand niet redelijk is. Volgens de huurcommissie komt de totale puntentelling van de woning uit op 44 punten. Bij dat aantal punten is een huurprijs van € 259,54 redelijk. Omdat er een beschermd stads- en dorpsgezicht is, moet de huurprijs worden vermeerderd met 5% opslag, zodat de huurprijs volgens de huurcommissie in totaal uitkomt op € 272,52 per maand met ingang van 1 november 2024. De voorgestelde ingangsdatum is dus 1 november 2024.
De discussiepunten zijn het energielabel, de WOZ-waarde en of de woning een beschermd stads- en dorpsgezicht heeft
3.4
Partijen hebben discussie over de puntentelling die ziet op WOZ-waarde, het energielabel en over de vraag of het gebouw een beschermd stads- en dorpsgezicht heeft en daarom een toeslag van 5% op de maximale huurprijs gerechtvaardigd is. Met de puntentelling van huurcommissie die ziet op alle andere punten zijn partijen het eens. De kantonrechter zal de discussiepunten hieronder achtereenvolgens bespreken.
Voor het energielabel moet worden gekeken naar de feitelijke situatie ten tijde van het moment van toetsing van de huurprijs
3.5
De huurcommissie heeft bepaald dat voor het energielabel moet worden gekeken naar het bouwjaar van het pand. Het energielabel A dat voor de studio van [gedaagde] is geregistreerd na aanvang van de voorgestelde ingangsdatum van 1 november 2024, namelijk op 12 december 2024. Op het moment van de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijs ontbrak er dus een geldig energielabel. Het later vastgestelde energielabel A kan daarom volgens de huurcommissie niet worden meegenomen in de puntentelling, waardoor moet worden teruggevallen op het bouwjaar van de woonruimte. Daarom heeft de huurcommissie voor het energielabel -15 punten toegekend.
3.6
De Hoge Raad heeft bepaald dat een later opgemaakt energielabel alsnog kan worden meegenomen bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs als de feitelijke situatie ten tijde van het opmaken van het label gelijk is aan de situatie bij aanvang van de huur. [2] De huurcommissie oordeelde dat deze uitspraak achterhaald is vanwege de Wet betaalbare huur, die het verplicht stelt om bij aanvang van de voorgestelde ingangsdatum uit te gaan van het op dat moment geldige energielabel.
3.7
De kantonrechter is van oordeel dat voor de beoordeling van het geldende energielabel op de voorgestelde ingangsdatum aangesloten moet worden bij de redenering uit het arrest van de Hoge Raad. Omdat het hier niet gaat om een toetsing van de aanvangshuurprijs zal moeten worden gekeken naar de feitelijke situatie bij toetsing van de huurprijs op de voorgestelde ingangsdatum. Als die overeenkomt met de situatie zoals deze was bij het opmaken van het energielabel, moet gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van dat energielabel worden uitgegaan.
3.8
Volgens [eiseres] was de feitelijke situatie bij het opmaken van het label op 12 december 2024 gelijk aan de situatie op 1 november 2024 en moet daarom worden gerekend met energielabel A. [gedaagde] betwist dat. Volgens [gedaagde] is het gehuurde op 16 september 2024 geïnspecteerd om een energielabel vast te stellen. De studio’s op de eerste verdieping kregen label E en die op de tweede verdieping aan de voorzijde kreeg label G. Voor de studio die [gedaagde] huurt is uiteindelijk geen label afgegeven, maar volgens [gedaagde] moet daarvoor ook worden gerekend met label G, omdat zijn studio ook op de tweede verdieping is gelegen en de studio’s op die verdieping niet veel van elkaar afwijken. [gedaagde] stelt dat er na de meting op 16 september 2024 geen inspectie meer is geweest in zijn woonruimte en dat er ook geen werkzaamheden zijn gedaan om het gebouw of zijn studio energiezuiniger te maken. Het kan volgens [gedaagde] dus niet correct zijn dat zijn studio in december 2024 label A heeft gekregen. Bovendien heeft [gedaagde] een rapport van 13 oktober 2025 overgelegd van [onderneming 1] , waarin staat dat de manier en hevigheid van de luchtstromen in het gebouw maken dat het energielabel met minstens één niveau verlaagd moet worden.
De kantonrechter gaat uit van energielabel A voor het appartement van [gedaagde]
3.9
De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat er moet worden gerekend met energielabel A voor de studio van [gedaagde] . [eiseres] heeft namelijk voldoende onderbouwd gesteld dat er niets veranderd aan de feitelijke situatie op 1 november 2024 ten opzichte van de situatie op 12 december 2024. De kantonrechter legt dat hieronder uit.
3.1
[eiseres] heeft onderbouwd dat zij vóór september 2024 werkzaamheden (zoals dakisolatie en het plaatsen van zonnepanelen) heeft laten uitvoeren aan het gebouw om het energiezuiniger te maken. Omdat [gedaagde] betwist dat het gehuurde energielabel A zou hebben, heeft [eiseres] een verklaring overgelegd van de heer [B] (hierna: [B] ) van het bedrijf [onderneming 2] , die in september 2024 het gebouw heeft geïnspecteerd om de labels E en G aan de studio’s toe te kennen. Daarin staat dat [eiseres] na de toekenning van de labels E en G facturen en offertes van die werkzaamheden aan [B] heeft gestuurd, om aan te tonen welke verduurzamingswerkzaamheden hij aan het gebouw heeft laten uitvoeren. Verder staat er dat [B] op 16 oktober 2024 het pand opnieuw heeft bezocht om aanvullend onderzoek te doen, waaronder ook boren en endoscopisch onderzoek. Gelet op het aanvullend onderzoek en de stukken vielen de isolatiewaarden beter uit. Daarom heeft [B] op 12 december 2024 alsnog label A toegekend voor alle woonruimtes in het gebouw, waaronder dus ook de door [gedaagde] gehuurde studio. Ook schrijft [B] in zijn verklaring dat een luchtdichtheidsmeting zoals gedaan door [onderneming 1] geen onderdeel is voor het toekennen van een bepaald energielabel. Op basis van het bouwjaar van het pand rekent de software namelijk zelf de luchtdichtheid uit. Er is dus volgens [B] in zijn beoordeling al rekening gehouden met de luchtdichtheid van het pand bij het bepalen van het energielabel.
3.11
Hoewel [gedaagde] de betrouwbaarheid van het rapport en de verklaring van [B] in twijfel trekt, blijkt ook uit een later rapport dat de woonruimtes energielabel A hebben. De woonruimtes zijn in 2025 door een andere rapporteur, de heer [C] (hierna: [C] ), opnieuw gelabeld, waarbij opnieuw label A voor alle woonruimtes is toegekend. Dat het rapport van [C] (ook) niet betrouwbaar zou zijn heeft [gedaagde] niet gesteld. Ook zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd in de tussentijd, zodat aannemelijk is dat de studio van [gedaagde] in november 2024 al energielabel A had. [gedaagde] stelt dat tijdens het tweede bezoek van [B] en tijdens het bezoek van [C] niet in zijn appartement is gemeten, maar alleen in de omliggende woonruimtes. Die kunnen volgens hem niet worden gebruikt als vergelijkingsmateriaal voor de studio die [gedaagde] huurt, omdat de plek in het gebouw uitmaakt voor het energielabel. Maar, als het gaat om de isolatie van het dak en het plaatsen van zonnepanelen is het logisch dat die waarden ongeveer gelijk zijn, omdat het gaat om hetzelfde pand met vergelijkbare woningen. Bovendien is deze stelling tegenstrijdig aan de eerdere stelling van [gedaagde] dat voor het energielabel moet worden aangesloten bij het energielabel G dat in september 2024 aan de studio op de tweede verdieping is toegekend, omdat deze studio vergelijkbaar zou zijn met die van hem.
3.12
[gedaagde] betwist ook dat er werkzaamheden zouden zijn uitgevoerd waardoor het pand nu energiezuiniger is, maar hij heeft niet weersproken dat hij soms maanden afwezig is en dan in het buitenland verblijft. Bovendien zijn de werkzaamheden die [eiseres] heeft laten uitvoeren geen werkzaamheden die direct betrekking hebben op de studio van [gedaagde] , zodat het mogelijk bij terugkomst van [gedaagde] uit het buitenland niet is opgevallen dat er iets is veranderd aan het pand.
Er moeten 37 punten worden opgeteld voor het energielabel
3.13
Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter rekenen met energielabel A bij het toetsen van de redelijkheid van de huurprijs. [eiseres] stelt dat er in dat geval 37 punten bij het door de huurcommissie vastgestelde puntenaantal moet worden opgeteld. De kantonrechter gaat uit van dit aantal, want [gedaagde] heeft niet weersproken dat dit het aantal punten is dat overeenkomt met het verschil tussen de energielabels.
Voor de WOZ-waarde moet worden gekeken naar de WOZ-beschikking
3.14
Tijdens de procedure bij de huurcommissie bestond het pand waarin het gehuurde is gelegen al uit vijf zelfstandige woonruimten, maar was het pand nog niet kadastraal gesplitst. De huurcommissie heeft bepaald dat voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de minimumwaarde van € 73.607,00, omdat er alleen voor het hele pand een WOZ-beschikking was afgegeven en niet voor de gesplitste woningen in het pand. Voor de WOZ-waarde heeft de huurcommissie daarom 18 punten toegekend.
3.15
Op 6 februari 2025 is de kadastrale splitsing van het gebouw gerealiseerd. Feitelijk is er niets veranderd, alleen het huisnummer van [gedaagde] is veranderd van [nummer/letteraanduiding 2] naar [nummer/letteraanduiding 1] . Uit de publicatie van het WOZ-waardeloket blijkt dat de gemeente een WOZ-waarde aan het gehuurde met huisnummer [nummer/letteraanduiding 1] heeft toegekend van € 178.000,00 op peildatum 1 januari 2025.
3.16
De Hoge Raad heeft bepaald dat een later toegekende WOZ-waarde bij de toetsing van de huurprijs kan worden betrokken, met een correctie voor de waardeontwikkeling tussen de peildata. [3] Omdat de peildatum van 1 januari 2025 dichtbij de datum voor het vaststellen van de huurprijs (1 november 2024) ligt, kan van die waarde worden uitgegaan. De kantonrechter gaat daarom uit van een WOZ-waarde van € 178.00,00. Bij deze WOZ-waarde horen 45 punten. Omdat de huurcommissie heeft gerekend met 18 punten moeten er dus nog 27 punten bij het totaal worden opgeteld.
De overeengekomen huurprijs van € 580,00 per maand is redelijk
3.17
Gelet op het bovenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat er bij het puntenaantal van de huurcommissie nog 37 + 27 punten moeten worden opgeteld, zodat de woning minimaal 44 + 37 + 27 = 108 punten heeft. De huurprijs die bij dit puntenaantal hoort is hoger dan € 580,00 per maand. De conclusie is daarom dat een huurprijs van € 580,00 per maand per 1 november 2024 redelijk is.
De vorderingen van [eiseres] worden toegewezen
3.18
[eiseres] vordert een verklaring van recht dat de kale huurprijs per 1 november 2024 € 580,00 per maand zal bedragen en een veroordeling tot betaling van het verschil tussen de vast te stellen huurprijs per maand per 1 november 2024 en het bedrag dat [gedaagde] per 1 november 2024 maandelijks aan [eiseres] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente. Deze vorderingen worden gelet op het bovenstaande toegewezen.
De woning heeft een beschermd stads- en dorpsgezicht
3.19
[gedaagde] vordert in reconventie een verklaring van recht dat een toeslag van 5% op de maximale huurprijs niet gerechtvaardigd is. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de woning de status van beschermd stads- en dorpsgezicht heeft en dat daarom een toeslag van 5% op de maximale huurprijs gerechtvaardigd is. Daar is [gedaagde] het niet mee eens. Volgens [gedaagde] is het pand waarin het gehuurde ligt geen monument en is de toeslag onterecht toegewezen.
3.2
De kantonrechter wijst de vordering van [gedaagde] in reconventie af. Anders dan [gedaagde] stelt, is niet van belang of het gebouw als monument wordt aangemerkt, maar dat het een beschermd stads- en dorpsgezicht heeft. Dat het gebouw een beschermd stads- en dorpsgezicht heeft is voldoende gebleken. In de e-mailwisseling met een medewerker adviseur monumentenzorg van de gemeente die [gedaagde] heeft overgelegd, schrijft de medewerker van de gemeente namelijk dat het gebouw deel uitmaakt van het gemeentelijk stadsgezicht. Bovendien blijkt uit de kleurenkaart van het taxatierapport dat [eiseres] heeft overgelegd dat het gebouw waarin het gehuurde is gelegen onderdeel is van een beschermd stadsgezicht. De toeslag van 5% is dus terecht toegewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten in conventie en reconventie betalen
3.21
[gedaagde] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
174,00
(2 punten × € 87,00)
- nakosten
€
43,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
497,95
3.22
De proceskosten van [eiseres] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
43,50
(1 punt × factor 0,5 × € 87,00)
3.23
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1
verklaart voor recht dat de kale huurprijs van het gehuurde per 1 november 2024 € 580,00 per maand zal bedragen,
4.2
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen het verschil tussen de vastgestelde huurprijs van € 580,00 per maand per 1 november 2024 en het bedrag dat [gedaagde] per 1 november 2024 maandelijks aan [eiseres] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat de huurtermijnen verschuldigd waren totdat de bedragen betaald zijn,
4.3
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € € 497,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.4
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.5
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 43,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.6
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.7
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.8
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.1 tot en met 4.3 en 4.5 tot en met 4.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.9
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.