Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 12126947 \ UV EXPL 26-55
Vonnis in kort geding van 29 april 2026
in de zaak van
STICHTING STEDELINK,
gevestigd in Zoetermeer,
eisende partij,
hierna te noemen: Stedelink,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde],
wonend in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts.
1.De procedure
1.1.
Stedelink heeft [gedaagde] op 25 maart 2026 gedagvaard. [gedaagde] heeft op 14 april 2026 producties ingediend. Op 15 maart 2026 vond de mondelinge behandeling (hierna: de zitting) plaats, waarvan de griffier aantekening heeft gemaakt. Namens Stedelink is verschenen de heer [A] , [functie] bij Stedelink. Hij werd bijgestaan door mr. Lichtenveldt. [gedaagde] is samen met mr. Geurts verschenen. Mevrouw [B] , de zus van [gedaagde] , was ook bij de zitting aanwezig. Tijdens de zitting heeft mr. Geurts een pleitaantekening gebruikt om de standpunten van [gedaagde] toe te lichten en heeft Stedelink haar eis schriftelijk gewijzigd. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 15 november 1995 de bovenwoning met het adres [straat] [nummer/letteraanduiding 1] in [plaats] (hierna: de woning) van (de rechtsvoorgangers van) Stedelink. Stedelink wil controle- en onderhoudswerkzaamheden uitvoeren aan de verwarmingsinstallatie in de woning. Zij wil dat [gedaagde] haar daarvoor toegang tot de woning verleent. [gedaagde] weigert mee te werken, omdat de verwarmingsinstallatie in de woning van hem zelf is. Daarnaast heeft [gedaagde] grenzend aan de tuin van de benedenwoning een overkapping geplaatst. Ook heeft hij een stroomkabel vanuit de woning, door de benedenwoning en de tuin van de benedenwoning aangelegd naar zijn schuur om die schuur en die overkapping van stroom te voorzien. De benedenwoning en de daarbij horende tuin zijn ook eigendom van Stedelink. Zij wil dat [gedaagde] de stroomkabel en de overkapping verwijdert. [gedaagde] zegt dat de overkapping in zijn eigen tuin staat en dat hij toestemming had om i) die te plaatsen en ii) daar nieuwe bekabeling naartoe aan te leggen. De vorderingen van Stedelink worden afgewezen.
3.De beoordeling
Stedelink heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen gesteld
3.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing daarvan is nodig dat Stedelink daarbij een spoedeisend belang heeft. Stedelink zegt ten eerste dat er dringend controle en onderhoud aan de verwarmingsinstallatie in de woning moet worden uitgevoerd. [1] Stedelink zegt verder dat [gedaagde] een inbreuk maakt op haar eigendomsrecht doordat hij de stroomkabel zonder haar toestemming door de benedenwoning en bijbehorende tuin heeft geplaatst. Daarnaast zegt zij dat de stroomkabel en de overkapping maken dat de benedenwoning niet kan worden verhuurd. De toegang tot de brandgang achter de benedenwoning is geblokkeerd. Als dat klopt heeft zij er een spoedeisend belang bij om aan die situatie een einde te maken. De kantonrechter beoordeelt haar vorderingen daarom inhoudelijk.
[gedaagde] hoeft Stedelink niet binnen te laten om de verwarmingsinstallatie te onderhouden
3.2.
Stedelink wil dat [gedaagde] haar binnen veertien dagen de gelegenheid geeft om de verwarmingsinstallatie in de woning te (laten) controleren, herstellen, onderhouden en zo nodig te vervangen. Voor zover [gedaagde] dat weigert, wil zij een machtiging om de werkzaamheden zelf uit te kunnen voeren in de woning. In dat geval wil zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning gedeeltelijk te ontruimen, voor zover dat nodig is voor de werkzaamheden. In dit kort geding moet de kantonrechter beoordelen hoe aannemelijk het is dat de bodemrechter de vorderingen van Stedelink zal toewijzen in de bodemprocedure. Daarbij is geen ruimte voor nadere bewijslevering. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] Stedelink niet hoeft binnen te laten om de verwarmingsinstallatie na te kijken en legt dat hierna uit.
3.3.
Stedelink ging er in eerste instantie van uit dat er een cv-installatie in de woning aanwezig is en dat zij daarvan de eigenaar is. Omdat zulke installaties om de zoveel tijd moeten worden onderhouden, heeft Stedelink [gedaagde] vanaf 30 oktober 2025 meerdere keren gevraagd om daarvoor een afspraak te maken met het onderhoudsbedrijf dat zij daarvoor heeft ingeschakeld. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] echter onweersproken gesteld dat er geen cv-installatie in de woning aanwezig is, maar alleen een gaskachel. Daarvan heeft hij ook een foto op zijn telefoon laten zien en uitgelegd dat die gaskachel van hem is, omdat hij zelf verwarming moest regelen toen hij in 1995 in de woning trok. Hij zegt dat Vestia, een rechtsvoorganger van Stedelink, hem wel eens heeft gevraagd of hij die wilde laten vervangen door een door Vestia aan te leggen cv-installatie met radiatoren, maar dat hij daar destijds voor heeft bedankt en daarna niets meer van heeft gehoord. Naar aanleiding van die informatie heeft Stedelink tijdens de zitting een eiswijziging ingediend, die inhoudt dat [gedaagde] haar gelegenheid moet geven om de verwarmingsinstallatie in plaats van de cvinstallatie te (laten) controleren, herstellen, onderhouden en zo nodig te vervangen.
3.4.
Aangezien Stedelink niet heeft weersproken dat de gaskachel van [gedaagde] zelf is, ziet de kantonrechter geen reden waarom [gedaagde] moet toestaan dat Stedelink die controleert, herstelt, onderhoudt of zomaar vervangt. Uiteraard is [gedaagde] verplicht om zich als goed huurder te gedragen en mag hij geen gevaarlijke situatie laten ontstaan met de gaskachel. [2] Als hij dat wel doet, dan kan dat een reden zijn voor Stedelink om in te grijpen en kan zij daarvoor zo nodig een gedeeltelijke ontruiming en machtiging vorderen. Stedelink heeft echter niet gesteld en er is ook niet gebleken dat de gaskachel voor een gevaarlijke situatie zorgt in de woning. De enkele omstandigheid dat de gaskachel 30 jaar oud is, is onvoldoende om aan te nemen dat dat het geval is. Als Stedelink vanwege duurzaamheidsdoelstelling de gaskachel wil vervangen met een verbeterd verwarmingssysteem, dan is sprake van een renovatie en had zij daarvoor een andere procedure moeten volgen. [3] Gelet op al het voormelde wijst de kantonrechter de vordering af.
3.5.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft aangeboden om de gaskachel op zijn kosten door een gecertificeerd monteur na te laten kijken en daarvan bewijs te laten zien aan Stedelink. De kantonrechter geeft Stedelink in overweging om op dat aanbod in te gaan.
[gedaagde] hoeft de overkapping niet te verwijderen
3.6.
Stedelink wil daarnaast dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de overkapping te verwijderen die hij achter de tuin van de benedenwoning met huisnummer [nummer] heeft geplaatst. Ook hier wil Stedelink een machtiging om de overkapping zelf weg te mogen halen als [gedaagde] weigert dat te doen. [gedaagde] verzet zich tegen de vordering. Volgens hem staat de overkapping op zijn eigen tuin, namelijk het stuk grond aangrenzend aan de schuren achter de tuin van de benedenwoning. De situatie is volgens hem dus zoals hiernaast in de afbeelding [4] is weergegeven. Stedelink heeft betwist dat het stuk achter de benedenwoning als tuin bij de door [gedaagde] gehuurde bovenwoning hoort en dat [gedaagde] toestemming had om de overkapping daar te plaatsen. Volgens haar is het stuk grond openbare ruimte die ook de bewoners van de benedenwoning moeten kunnen gebruiken.
3.7.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Stedelink als het stuk grond waarop de overkapping staat niet zijn tuin is. De overkapping staat daar dan onrechtmatig en moet worden verwijderd. [5] Of sprake is van een onrechtmatige situatie, kan in deze kortgedingprocedure niet worden vastgesteld. De tussen partijen geldende huurovereenkomst geeft daarover geen uitsluitsel en partijen hebben geen stukken overgelegd waarmee dat kan worden vastgesteld. Stedelink zegt dat dat niet uitmaakt, omdat de overkapping ook moet worden verwijderd als het stuk grond wel bij het gehuurde hoort. De overkapping is volgens haar dan een wezenlijke aanpassing van het gehuurde, waarvan zij verwijdering kan vorderen. [6] [gedaagde] heeft daar echter tegen ingebracht dat de overkapping zonder noemenswaardige kosten verwijderd kan worden en dat hij daarnaast toestemming had van de rechtsvoorgangers van Stedelink (Stichting Verantwoord Wonen en Vestia) om die te plaatsen. Of dat klopt, kan evenmin in deze kortgedingprocedure worden vastgesteld, omdat ook voor die vaststelling geen aanknopingspunten in het dossier te vinden zijn.
3.8.
Gelet op die onzekerheden, wijst de kantonrechter de gevorderde voorlopige voorziening af. Als [gedaagde] gelijk heeft dat de overkapping op zijn tuin staat en hij gelijk heeft dat hij toestemming had om die te plaatsen en/of dat die gemakkelijk te verwijderen is, dan hoeft hij die niet te verwijderen. Of dat zo is, kan en moet in de bodemprocedure uitgezocht worden. Anders dan Stedelink heeft betoogd, kan Stedelink de uitkomst van die procedure afwachten. Er is onvoldoende gebleken dat de overkapping een inbreuk is op het eigendomsrecht van Stedelink. [gedaagde] heeft daarnaast uitgelegd dat de bewoners van de benedenwoning de brandgang achter de woningen via de deuren in de schuttingen kunnen bereiken, zodat er in geval van calamiteiten geen belemmering is om de benedenwoning en de daarbij behorende tuin te verlaten. De kantonrechter ziet daarom geen reden waarom [gedaagde] de overkapping op korte termijn moet verwijderen.
[gedaagde] hoeft de stroomkabel niet te verwijderen
3.9.
Stedelink wil daarnaast dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de stroomkabel te verwijderen die hij vanuit de woning via de benedenwoning en de daarbij behorende tuin heeft aangelegd om zijn schuur en de overkapping van stroom te voorzien. Ook die vordering wijst de kantonrechter af. Dit oordeel legt de kantonrechter hierna uit.
3.10.
[gedaagde] zegt dat hij voor i) het aanleggen van de stroomkabel ii) via deze ‘route’ ook toestemming had van Stichting Verantwoord Wonen en Vestia. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] daarnaast gezegd dat hij elektricien is en heeft hij uitgebreid uitleg gegeven over hoe en met welke materialen hij de stroomkabel heeft aangelegd. Hij zegt dat hij in eerste instantie toestemming heeft gekregen van Stichting Verantwoord wonen om de stroomkabel aan te leggen ter vervanging van de verouderde kabel die al door de tuin van de benedenwoning en de benedenwoning liep om de schuren van stroom te voorzien (hierboven in de afbeelding weergegeven met oranje lijnen). Bij de uitvoering kwam hij er achter dat i) de stroom voor zijn schuur werd geleverd via de stroomaansluiting van de benedenwoning en ii) hij voor de levering van stroom vanuit zijn woning een aparte stroomgroep in zijn eigen meterkast moest aanleggen, omdat die er nog niet was. Enige tijd later heeft hij er met een aannemer van Vestia voor gezorgd dat de stroomkabel in de benedenwoning door een gleuf in de vloer onder de badkamer door loopt (hierboven weergegeven met een groene lijn). Onder de uitbouw van de benedenwoning, waarop het balkon van [gedaagde] is, loopt de stroomkabel vervolgens door in de kruipruimte (waarvan de locatie hierboven is weergegeven met het blauwe cirkel), waarna hij met een zogenaamde XMVK-kabel onder de grond via de tuin van nummer [nummer/letteraanduiding 2] naar de overkapping en zijn schuur loopt (hierboven weergegeven met rode lijnen). Dat soort grondkabel is volgens [gedaagde] gemaakt voor gebruik buiten en voorzien van een stalen mantel om kabelbreuken door graafwerkzaamheden te voorkomen.
3.11.
Net als bij de overkapping geldt dat [gedaagde] een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Stedelink en/of een ongeoorloofde aanpassing aan de woning heeft gemaakt als hij voor de aanleg van de vervangende stroomkabel geen toestemming had. Ook hiervoor geldt dat in deze kortgedingprocedure niet kan worden vastgesteld of hij die toestemming had. Het feit dat de stroomkabel volgens [gedaagde] voor een deel door de vloer van de benedenwoning loopt, geeft enige aanleiding om te vermoeden dat dat het geval was maar meer niet.
3.12.
Verder ziet de kantonrechter geen reden waarom de stroomkabel op korte termijn moet worden verwijderd. Stedelink heeft in de dagvaarding gezegd dat zij niet weet hoe de kabel is aangelegd, maar dat er een reële kans op gevaar is. Gelet op de onweersproken uitleg die [gedaagde] heeft gegeven over de veiligheid die wordt gewaarborgd met het door hem gebruikte materiaal en zijn hoedanigheid van elektricien, ziet de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat door de door [gedaagde] aangelegde stroomkabel een gevaarlijke situatie is ontstaan en er daarom in kort geding maatregelen moeten worden getroffen. Evenmin ziet de kantonrechter in waarom de benedenwoning niet kan worden verhuurd met de stroomkabel in zijn huidige staat, zoals Stedelink zegt. Ook op dit punt kan Stedelink dus de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
De proceskosten worden gecompenseerd
3.13.
Ondanks dat Stedelink geen gelijk krijgt in deze procedure, is het niet op zijn plaats om haar in de proceskosten van [gedaagde] te veroordelen. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] voor het eerst gemeld dat hij geen cv-installatie van Stedelink maar een eigen gaskachel in de woning heeft, terwijl Stedelink al sinds oktober 2025 probeert met hem over een cvinstallatie in contact te komen. [gedaagde] had Stedelink daarvan eerder op de hoogte moeten stellen, zodat zij niet onnodig een vordering in had hoeven dienen voor het onderzoeken van een cv-installatie in de woning. Daarom compenseert de kantonrechter de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter als voorzieningenrechter en recht doende in kort geding:
4.1.
wijst de vorderingen van Stedelink af,
4.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.