Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer / rekestnummer: 12096810 \ AE VERZ 26-13
Beschikking van 29 april 2026
in de zaak van
1.[verzoeker sub 1] ,2. [verzoekster sub 2] ,
beiden wonende in [plaats] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoeker sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. D.M. de Bruin,
[verzoeker sub 1] en [verzoekster sub 2] zullen afzonderlijk ‘ [verzoeker sub 1] ’ en ‘ [verzoekster sub 2] ’ worden genoemd.
tegen
1.[verweerder sub 1] ,2. [verweerster sub 2] ,
beiden wonende in [plaats] ,
verwerende partijen,
hierna samen te noemen: [verweerder sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 10 februari 2026, met producties 1 t/m 10,
- een aanvulling op het verzoekschrift met aanvullende producties 11 t/m 14 van 20 maart 2026,
- het verweerschrift tevens houdende zelfstandig verzoek door de kantonrechter ontvangen op 23 maart 2026, met producties 1 t/m 15,
- de aanvullende productie 16 van [verzoeker sub 1] c.s. van 25 maart 2026,
- de aanvullende productie 17 van [verzoeker sub 1] c.s. van 26 maart 2026.
1.2
De mondelinge behandeling (zitting) vond plaats op 31 maart 2026. Daarbij waren [verzoeker sub 1] c.s. aanwezig met gemachtigde mr. D.M. de Bruin. [verweerder sub 1] c.s. waren ook aanwezig met gemachtigde mr. L.C.M. de Vos. [A] (moeder van [verzoekster sub 2] ) en [B] (dochter van [verweerder sub 1] c.s.) zaten in het publiek en hebben een paar vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden hebben tijdens de zitting hun pleitnota’s voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De kern van de zaak
2.1
[verzoeker sub 1] en [verzoekster sub 2] huren ieder een (schuur)woning van [verweerder sub 1] c.s. Waar het in deze procedure om gaat is of de ruimtes die zij huren moeten worden beschouwd als bedrijfsruimte of woonruimte. De kantonrechter stelt vast dat [verzoeker sub 1] en [verzoekster sub 2] woonruimte huren en dat zij dus terecht een beroep doen op huurbescherming. Dat maakt dat alle verzoeken die in deze zaak zijn ingediend worden afgewezen.
3.De achtergrond van de zaak
3.1
Het erf waar [verzoeker sub 1] c.s. en [verweerder sub 1] c.s. op wonen is plaatselijk bekend als [straat] [nummeraanduiding 1] ( [postcode] ) in [plaats] . De eigenaar van dit erf is [C] . [C] heeft met ingang van 4 augustus 2011 een huurovereenkomsten gesloten met [D] voor de woonruimte met schuren en weiland, toen nog plaatselijk bekend als [straat] [nummeraanduiding 2] [1] , maar inmiddels bekend als nummer [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] (hierna, ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] (nummer [nummeraanduiding 2] is inmiddels gekoppeld aan de naastgelegen [.] )). Kort daarna heeft [C] aan [D] de boerderijwoning met schuren en bijbehorende grond aan de [straat] [nummeraanduiding 1] (hierna woning [nummeraanduiding 1] ) verhuurd, met de bedoeling dat [verweerder sub 1] c.s. daar zouden gaan wonen. [D] heeft woning [nummeraanduiding 1] met ingang van 1 januari 2012 onderverhuurd aan [verweerder sub 1] c.s. [2]
3.2
Het idee was toen dat er nog meer mensen op de beide terreinen zouden kunnen komen wonen in de vorm van een woongemeenschap. Daarom werd een gedeelte van het achterhuis van woning [nummeraanduiding 1] ingericht als gemeenschappelijk verblijf. In de loop der jaren is een deel van de beide terreinen die [C] had verhuurd ingericht als moestuin en paardenwei/manege en de schuur behorend bij ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] ingericht als woonruimte. Dat ging als volgt.
3.2.1
[D] heeft [verzoeker sub 1] in 2013 uitgenodigd om bij hem op het erf te komen wonen en heeft hem de voormalige kantoorruimte van de [.] ter beschikking gesteld als woonruimte voor € 50,00 per maand. Deze ruimte bevindt zich in een schuur die plaatselijk bekend is als [straat] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] (hierna: schuur [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] ). Na een paar maanden heeft [D] de huur verhoogd tot € 150,00 per maand. Deze ruimte (hierna Ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , huis 1) had al een woonkamer, keuken en toilet toen [verzoeker sub 1] erin trok. [verzoeker sub 1] heeft er zelf een badkamer ingebouwd.
3.2.2
Op enig moment is [E] op het terrein van ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] komen wonen. Zij had daar een woonwagen staan en zij heeft op enig moment een aparte ruimte in schuur [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] ingericht als slaapkamer met toilet en keuken. Er was ook een persoon die [F (voornaam)] heet die weer een andere kamer in schuur [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] is gaan huren als een soort ‘pied a terre’. [E] betaalde € 150,00 per maand voor het stukje grond/tuin waar haar wagen op stond en haar stukje van de schuur [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] . Wat [F (voornaam)] betaalde is niet bekend. De ruimtes die [E] en [F (voornaam)] in schuur [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huurden, met het stukje grond dat [E] in gebruik had, zullen hierna ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , huis 2 worden genoemd.
3.3
[D] is in augustus 2014 vertrokken naar Eindhoven. [verweerder sub 1] c.s. hebben de rechten en verplichtingen die [D] tegenover [C] op basis van de met [C] gesloten huurovereenkomsten woonruimte van hem overgenomen. [3] [verweerder sub 1] c.s. hebben ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] vervolgens als woonruimte verhuurd aan [A] (de ex-partner van [verzoeker sub 1] en de moeder van [verzoekster sub 2] ) op basis van een schriftelijke huurovereenkomst voor een bedrag van € 600,00 per maand. [A] heeft daar met haar beide dochters (waaronder [verzoekster sub 2] ) gewoond, tot die gingen studeren. Daarna heeft ze er alleen gewoond tot 2025. Na het vertrek van [A] hebben [verweerder sub 1] c.s. ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] verhuurd aan dochter [B (voornaam)] .
3.4
De woongemeenschap is niet van de grond gekomen. Na het vertrek van [E] en [F (voornaam)] zijn alleen de families [achternaam verweerder sub 1] en [achternaam verzoeker sub 1] / [achternaam verzoekster sub 2] er blijven wonen.
[verweerder sub 1] c.s. hebben op enig moment aan [verzoeker sub 1] gevraagd of hij ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , huis 2 erbij wilde huren. [verzoeker sub 1] wilde dat wel en is die ruimte gaan gebruiken bij wat hij al huurde tegen betaling van € 150,00 extra per maand aan [verweerder sub 1] c.s. Zijn totale huur per maand kwam daarmee uit op € 300,00.
3.5
Na haar studie, in 2020, is [verzoekster sub 2] teruggekeerd naar de [straat] en is daar naast haar vader gaan wonen in huis 2. Zij heeft met [B] , de dochter van [verweerder sub 1] c.s. [naam] opgericht. Dit is een biologische kwekerij voor en door leden, die wordt geëxploiteerd vanaf de [straat] [nummeraanduiding 1] . [B (voornaam)] is in 2023 uit het samenwerkingsverband gestapt en sindsdien is alleen [verzoekster sub 2] de drijvende kracht achter [naam] . [naam] is in de loop der jaren uitgebreid met landbouwgrond op een andere locatie.
3.6
[B] en [verzoekster sub 2] hebben ten behoeven van [naam] in 2021 een gebruiksovereenkomst opgesteld, waarin afspraken staan vermeld die, zo begrijpt de kantonrechter, zouden moeten gelden tussen hen en [verweerder sub 1] c.s. (hierna: gebruiksovereenkomst 1). [4]
3.7
In april 2022 hebben [verweerder sub 1] c.s. op hun beurt een gebruiksovereenkomst (hierna: gebruiksovereenkomst 2) [5] opgesteld die bedoeld is te gelden tussen hen en [naam] , toen nog een vennootschap onder firma van [B] en [verzoekster sub 2] . [verzoekster sub 2] en [B] hebben deze overeenkomst nooit getekend. Wel is sindsdien [naam] maandelijks € 225,00 gaan betalen voor het gebruik van terrein en opstallen, waaronder ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huis 1 en 2. [verweerder sub 1] c.s. hebben gebruiksovereenkomst 2 met [verzoeker sub 1] en [verzoekster sub 2] opgezegd per 31 december 2025 en de ontruiming van het terrein door [verzoeker sub 1] c.s. en [naam] per 2 januari 2026 aangezegd. [6]
4.De beoordeling
4.1
Partijen zijn het erover eens dat in het verleden tussen hen huurovereenkomsten zijn ontstaan. [verzoeker sub 1] c.s. beschouwen dat de huur van de ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , huis 1 en 2 als huur van woonruimte, die niet kan worden opgezegd op de manier waarop [verweerder sub 1] c.s. dat hebben gedaan. [verweerder sub 1] c.s. gaan ervan uit dat gebruiksovereenkomst 2 moet worden beschouwd als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat zij rechtsgeldig die huurovereenkomst hebben opgezegd. Voor het geval dat zou kloppen hebben [verzoeker sub 1] c.s. een verzoekschrift ingediend waarin zijn primair vragen om niet ontvankelijk te worden verklaard en subsidiair vragen om verlenging van de ontruimingstermijn. Volgens [verweerder sub 1] c.s. moeten deze verzoeken worden afgewezen. Zij vragen onder andere een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd en [verzoeker sub 1] c.s. het door hen gehuurde moeten verlaten.
[verzoeker sub 1] c.s. zijn niet-ontvankelijk in hun verzoek
4.2
[verzoeker sub 1] c.s. hebben hun verzoek op tijd, dat wil zeggen binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, ingediend. De kantonrechter zal hen toch niet-ontvankelijk verklaren in hun verzoek omdat sprake is van de huur van woonruimte en daarvoor is deze procedure niet bedoeld. De kantonrechter motiveert dit als volgt.
Beoordelingskader huur van woonruimte
4.3
Partijen zijn het oneens over de vraag wat voor soort huurregime van toepassing is op de huur van ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , huis 1 en 2. Voor de vraag welk huurregime geldt, is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. [7]
4.4
[verweerder sub 1] c.s. een woonruimte in gebruik heeft gegeven aan [verzoeker sub 1] c.s. en,
[verzoeker sub 1] c.s. daarvoor een tegenprestatie leveren, zoals het betalen van een huurprijs.
4.5
Woonruimte is een gebouw of plek die verhuurd wordt als zelfstandige of niet-zelfstandige woning. Dit kan ook een woonwagen, een plek om een woonwagen neer te zetten of een ligplaats zijn. [9]
[verzoeker sub 1] en [verzoekster sub 2] huren woonruimte
4.6
Ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huis 1 beschikt over alle voorzieningen van een zelfstandige woonruimte en is door [D] ook als woonruimte aan [verzoeker sub 1] verhuurd. [10] Deze voorzieningen zijn allemaal te zien op de foto’s die [verzoeker sub 1] c.s. van de woonruimtes [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] heeft overgelegd. [11] Als tegenprestatie betaalt [verzoeker sub 1] al vanaf 2013 huur. Aan de vereisten voor het bestaan van een huurovereenkomst woonruimte is dus voldaan.
4.7
Toen [D] in 2014 is vertrokken, zijn de verplichtingen uit de door hem gesloten huurovereenkomsten met [C] overgegaan op [verweerder sub 1] c.s. [12] [verweerder sub 1] c.s. hebben in de jaren daarna de door [D] en [verzoeker sub 1] gemaakte afspraken voortgezet.
4.8
Niet ter discussie staat dat ook ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , huis 2 beschikt over een eigen keuken en toilet die op de foto’s van productie 13C van [verzoeker sub 1] c.s. te zien zijn en als woonruimte tegen betaling ter beschikking gesteld is. [13] [verzoekster sub 2] gebruikt deze woonruimte feitelijk sinds 2020. Niet betwist is dat zij daarvoor huur betaald. Zij kan dus als huurster van woonruimte worden beschouwd. Ook voor de huur van deze ruimte voldoet aan de vereisten voor het een huurovereenkomst woonruimte.
4.9
Volgens [verweerder sub 1] c.s. is geen sprake (meer) van de huur van woonruimte maar van bedrijfsruimte op basis van 7:230a dan wel 7:290 BW, of van een gemengde huurovereenkomst waarbij de verhuur van de woonruimte ondergeschikt is geraakt aan de bedrijfsvoering van [naam] . Het enkele feit dat aan de [straat] [nummeraanduiding 1] inmiddels ook een bedrijf wordt gevoerd ( [naam] ) doet een huurovereenkomst voor woonruimte nog niet van kleur verschieten. Er zijn ook onvoldoende aanknopingspunten dat partijen een wijziging hebben beoogd aan te brengen in de juridische kwalificatie van het gebruik van ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huis 1 en huis 2, toen [naam] werd opgericht en langzaam uitgroeide tot een volwaardig bedrijf. De kantonrechter motiveert dit als volgt.
4.9.1
Uit de tekst van gebruiksovereenkomst 1 en 2 kan niet worden afgeleid dat het de bedoeling was een einde te maken aan de rechten en verplichtingen uit de voordien tot stand gekomen huur van woonruimte. Bovendien is gebruiksovereenkomst 2 nooit door [verzoeker sub 1] c.s. ondertekend en betwisten zij uitdrukkelijk met een beëindiging van hun huurovereenkomst woonruimte te hebben ingestemd.
4.9.2
De grond op het erf aan de [straat] [nummeraanduiding 1] werd al gebruikt voor gemeenschappelijke groenteteelt door de bewoners en de groei van [naam] is voornamelijk gelegen in landbouwgronden op andere locaties dan de [straat] [nummeraanduiding 1] . Er zitten geen aanknopingspunten in het dossier waaruit de conclusie kan worden getrokken dat de manier waarop op het erf wordt gewoond en geleefd is veranderd sinds de oprichting van [naam] . Weliswaar wordt de huur niet meer door [verzoeker sub 1] maar door [naam] , maar daaruit kan niet worden afgeleid dat [verzoeker sub 1] en [verzoekster sub 2] afstand hebben gedaan van hun huurrechten. Een huurder mag namelijk de huur ook voor hem/haar door iemand anders laten betalen.
4.9.3
[verweerder sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat voor partijen in 2021, na een controle door de gemeente, duidelijk werd dat ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] en schuur [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] illegaal werden bewoond. Volgens [verweerder sub 1] c.s. hebben partijen daarvoor een oplossing proberen te vinden om bestuursdwang en dwangsommen te voorkomen. Daarom hebben partijen gesproken over scenario’s waarbij voor alle betrokkenen legale woonruimte ter plaatse zou kunnen worden gerealiseerd. Daar zijn partijen niet uitgekomen. Dat deze voor partijen onverwachte ontwikkeling heeft geleid tot een akkoord over beëindiging van de huurovereenkomst woonruimte blijkt hier niet uit. Dat akkoord lijkt er wel te zijn geweest met [A] . Die is namelijk uit ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] vertrokken. [verzoeker sub 1] betwist dat hij de door hem gehuurde woonruimte duurzaam heeft verlaten. Dat het de bedoeling van partijen is geweest het illegaal gebruik van de woonruimten [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huis en 2 te staken en gestaakt te houden is ook niet aannemelijk geworden. Partijen wonen namelijk allemaal ter plaatse en [verweerder sub 1] c.s. hebben ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] toen die vrijkwam door het vertrek van [A] , verhuurd aan dochter [B (voornaam)] .
4.9.4
De kantonrechter begrijpt dat rond mei 2022 de huur die daarvoor werd betaald voor ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huis 1 en 2 ( € 300,00 per maand) is verlaagd, omdat vanaf dat moment
€ 225,00 per maand werd betaald voor ruimte [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] huis 1 en 2 en de ruimte die [naam] (daarnaast) gebruikte. Maar, ook dit is geen aanwijzing dat sprake is van een nieuwe overeenkomst waarmee een einde is gekomen aan de huur van woonruimte. Die huurverlaging is namelijk afgesproken omdat [verweerder sub 1] c.s. hun huurbetalingsverplichting richting verhuurder [C] (deels) hebben opgeschort en dit “voordeel” verdeeld hebben over de huurders, waaronder eerder ook [A] die eveneens minder is gaan betalen in die jaren.
4.1
De conclusie is dat sprake is van huur van woonruimte en [verzoeker sub 1] c.s. dus niet kunnen worden ontvangen in hun verzoek tot verlenging van de huurtermijn op grond van artikel 7:230a BW.
De zelfstandige verzoeken van [verweerder sub 1] c.s. worden afgewezen
4.11
[verweerder sub 1] c.s. hebben zelfstandige verzoeken ingediend die inhouden dat zij de kantonrechter vragen te bepalen dat sprake is van 7:230a-bedrijfsruimte, een verklaring voor recht willen dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd en [verzoeker sub 1] c.s. nummer [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] moeten verlaten en een gebruiksvergoeding van € 225,00 moeten betalen. Er is geen sprake is van een 7:230a-bedrijfsruimte maar van woonruimte. De daarop gerichte verklaring voor recht zal dus worden afgewezen.
4.12
Een huurovereenkomst van woonruimte kan door de verhuurder alleen worden opgezegd per aangetekende brief en moet de reden van de opzegging vermelden, waarbij alleen bepaalde redenen geldig zijn. Alleen als de huurder met een rechtsgeldige opzegging instemt eindigt de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst. Omdat daarvan geen sprake is zal ook de verzochte de verklaring voor recht dat [verzoeker sub 1] c.s. het gehuurde moeten verlaten worden afgewezen.
De proceskosten
4.13
De kantonrechter ziet in de aard van de zaak de proceskosten in het verzoek en het tegenverzoek te compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Overweging ten overvloede
4.14
Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat sprake is van verstoorde verhoudingen en dat de vreedzame samenleving op het terrein zoals die door partijen was beoogd ver te zoeken is.
Het lijkt de kantonrechter belangrijk dat partijen meer oog krijgen voor elkaars gerechtvaardigde belangen. [verweerder sub 1] c.s. voor het belang van [verzoeker sub 1] c.s. bij betaalbare woonruimte voor [verzoeker sub 1] c.s. nabij [naam] die op hen drijft en die inmiddels een zodanig maatschappelijk belang vertegenwoordigt dat de gemeente bereid is mee te denken over de legalisatie van woonruimte ter plaatse. [verzoeker sub 1] c.s. voor het belang van [verweerder sub 1] c.s. bij een rustig en, eveneens, betaalbaar woongenot. Dat betekent dat [verzoeker sub 1] c.s. bij hun plannen ook de financiële haalbaarheid moeten betrekken en er niet zonder meer vanuit kunnen gaan dat het leeuwendeel van de financiering voor rekening van [verweerder sub 1] c.s. moet komen. Ook ligt voor de hand dat zij de door [verweerder sub 1] c.s. beschreven overlast, als die serieus is, serieus nemen en hun bedrijfsvoering zodanig logistiek opstellen dat die overlast wordt beperkt. Ook ligt voor de hand dat partijen afspraken met elkaar maken over het energie- en waterverbruik ter plaatse, met oog voor elkaars rechten en belangen. Op de mondelinge behandeling is daarom besproken dat het wenselijk is een oplossing te vinden waarbij voor beide partijen een toekomst op het terrein mogelijk is zonder dat zij in elkaars dagelijkse wel en wee verweven zijn. Daarbij is ook besproken dat de kantonrechter de indruk heeft dat partijen op verschillende golflengtes communiceren en het wenselijk is een andere manier te vinden om het gesprek met elkaar, de eigenaar ( [C] ) en de gemeente te voeren dan tot nu toe is gedaan.
5.De beslissing
De kantonrechter
In het verzoek
5.1
verklaart [verzoeker sub 1] c.s. niet ontvankelijk in hun verzoek,
5.2
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
In het tegenverzoek
5.3
wijst de verzoeken van [verweerder sub 1] c.s. af,
5.4
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.
61312